這是“我們的博鰲”，但作為中國房地產黃金十年結束的一個標誌，我們在這個轉折年代顯得有些彷徨。
“博鰲10年”的主題是“新政下的中國房地產”，這是調控嚴厲得幾乎讓人窒息的一年，似乎一夜之間所有的政策利好都煙消雲散。
一直以來，博鰲房地產論壇都是一個開放、自由交流的思想平臺，與中國房地產一起經歷了2001-2010年黃金時代的飛速發展。
這是“我們的博鰲”，但作為中國房地產黃金十年結束的一個標誌，我們在這個轉折年代顯得有些彷徨。
十年過去，行業內大量的知名人物及企業，幾乎都在博鰲房地產論壇上出現過，留下了他們的痕跡。
2010年，朱中一、樊綱、陳啟宗、巴曙松、陳淮、周其仁、孟曉蘇、蔡洪平、劉曉光、任志強、凌克、施永青、張寶全、謝世東、範偉等一大批新老嘉賓，在博鰲小鎮重聚，感嘆十年時光荏苒。
第一年就參加了論壇的樊綱說：“看到門口那些語錄，我第一年說的那個話還擺在那兒，說的是‘一批最春風得意的企業家們匯聚在這裡’。十年之後，我還是說你們還是春風得意的一批企業家。”
凌克也是時隔多年之後再次回到博鰲，他說要用“創新”來推動下一個“黃金十年”。
他和她的黃金時代
謝世東到了博鰲。2002年，他是當時“地產航母”合生創展的總裁，在博鰲房地產論壇上是備受關注的風雲人物。辭去合生創展總裁一職以後，謝世東的黃金時代就已經終結，他沉寂了很長一段時間。時隔八年之後，謝世東再次出現在博鰲時，身份已經轉換成為盛高置地行政總裁。
▲謝世東在博鰲房地產論壇
或許他自己本人也沒有意識到，2002年參加博鰲房地產論壇之後，就在次年離開合生創展。2010年第二次來到博鰲，次年3月，他又一次離開了盛高置地。
2010年，謝世東在博鰲房地產論壇已經找不到多少熟悉的人和事，盛高置地在行業內的規模和影響力，也遠不如當年的合生創展。
博鰲走到第十年，這個行業是屬於萬科的時代——2004年錯失首家百億房企的光環之後，萬科在這一年成為了中國房地產首家千億房企。
雖然王石和鬱亮都沒有出席這一年的博鰲房地產論壇，但前來參會的萬科副總裁、董秘肖莉，同樣陷入了媒體的包圍中。
▲肖莉在博鰲房地產論壇
肖莉第一次在博鰲演講，主題是“金融創新”，她對這一領域顯然不會陌生。在四年後告別服務了20年的萬科前往房多多時，她負責的也是房多多資本金融及上市的工作。
肖莉最為公眾所熟知的無疑是擔任萬科董秘一職的十幾年時光，她這20年的萬科生涯，無論對企業還是個人而言，都稱得上是一段“黃金時代”。
除了肖莉，還有一位中生代企業家在博鰲留下了自己的印記，他是範偉。作為復星系的創始元老之一，範偉主要負責復地集團的地產業務，他也是博鰲房地產論壇的常客。
2009年5月，範偉正式接替郭廣昌成為復地集團董事長。事實上，復地成立之初，範偉就開始管理這家公司的大小事務。
這一時期的範偉，可以說是幸福的，因為恰逢房地產行業高速發展的黃金時代。
▲範偉在博鰲房地產論壇
2010年，範偉第二次以復地集團董事長身份參加博鰲房地產論壇，而上一次，他說“思想鬥爭了很長時間，最後選擇了綠色的博鰲會服，並且很幸運沒有跟老潘撞衫”——這是範偉“不撞衫”的企業差異化經營理論，也是他選擇的復地未來發展道路。
2010博鰲房地產論壇召開前夕，範偉被任命為復星國際聯席總裁，與汪群斌共同協助首席執行官梁信軍處理公司日常運營事務。
這是範偉職業生涯的巔峰，但卻如曇花：2010年12月，範偉卸任復地集團董事長一職；2013年5月，年僅44歲的範偉因身體健康原因，被調任為復星國際非執行董事，並不再擔任聯席總裁。
地產名利場中人們來來往往，有人起身離場，也有人堅守。博鰲十年，在住宅地產黃金時代的時點，商業地產開始成為火熱的風口。
▲張寶全在博鰲房地產論壇
始終夢想著拍電影的張寶全，身上一直帶著多種標籤，但是他對自己的定義是“生活家”。
張寶全用“紅樹林”植根於海南，對於商業地產也有著與眾不同的觀點。在論壇上，他說中國房地產有史以來，商業地產基本上就是一個“陪嫁丫頭”的位置，但是現在，已經變成了“搶手新娘”。
顯然，住宅地產的黃金時代過去之後，開發商們認為商業地產的黃金時代已經到來。但僅僅數年時間過後，大量資本的湧入，使得商業地產很快就出現了物業過剩和競爭過度的狀態。
於是，開發商們開始將目光投注於更多業態，希望搶先進入一個新的藍海：文化、旅遊、物流、健康、養老、體育等，各行各業都成為了地產商遠征的目標。
▲凌克在博鰲房地產論壇
凌克說要用創新推動下一個黃金十年，他向整個行業發問：“發展商的規模都越做越大，做到300億、500億、1000億的時候，房地產業應該怎麼發展？”於是，“創新業態”成為了這一個新十年中最受關注的領域。
山坳上的房地產
中國房地產的“白銀時代”開始了，雖然有不少人並不認同。
這是位於山坳上的中國房地產，雖然發展速度很快，但道路一直不平坦。
於是，我們開始思考——房地產行業如何才能建立長期健康發展的體系？調控，在2011年已經深入整個行業，但調控政策從來都是短期的，我們只能藉助調控的力量來平衡行業，卻難於在調控中直接建立起長效機制。
“現在對於開發商應該算是一級追殺，要求大家把項目拿出來賣，最好一起賣，而且不能賣高價。”已經多次去到博鰲的中原集團主席黎明楷，這樣形象地描述市場。
黎明楷此時已經接替了施永青的主席一職，成為中原集團的掌舵人，但幾年之後他將再度退居創始人施永青的身後。
▲蔡洪平在博鰲房地產論壇
資本市場對房地產也越來越冷淡，從瑞銀跳槽至德意志銀行的蔡洪平在論壇上這樣說：“我做這麼多年投資銀行，今年第一次發現內地房企沒有上市的，反而有退市的。房地產市值在香港蒸發了將近2000多億，全世界都看不懂今年的市場。”
當然，2011年的“改變”只是一個開始，或者說序幕，當很多人醒悟過來時，時間已經到了2016年，而我們博鰲房地產論壇的關鍵詞，仍然是“改變”。
從2009年開始，政策就成為了所有房地產論壇最火熱的話題，每一個人都能說上幾句。而博鰲房地產論壇以每年呈現一位新的正當紅經濟學者的速度，保持著經濟學家陣容的龐大：2009年是“四萬億預言家”龔方雄；2010年請來了新當選央行顧問的周其仁；到2011年，是房產稅方面的權威賈康。
2011年開始，關於房產稅的討論和試點，讓這個政策成為全國性話題，因為這關係到每一個有房子和想要買房子的人的切身利益。
▲賈康在博鰲房地產論壇
賈康來博鰲給大家吃了顆“定心丸”，他說“房產稅不是要跟先富的人過不去，也不會覆蓋所有家庭裡的第一套或者一定標準下的家庭人均單位面積住房”。
幾年之後，房產稅進化成為了房地產稅，出現在全國人大的立法流程之中，一切都已不同。
2001年參加了首屆博鰲房地產論壇的樊綱、任志強等人，在論壇第十一個年頭依然活躍，他們已經是這個行業的意見領袖。與他們相類似的人物，還有巴曙松、陳淮、蔡洪平等。這一年，陳啟宗也是連續第五年來到博鰲，五年時間過去，他看起來沒有任何改變，保持著自己一貫的風格。而朱中一依然是穩健的演講風格，他開始考慮從中房協淡出，選擇完全退休。
▲單偉豹在博鰲房地產論壇
自2004年之後，孫宏斌就再也沒有來過博鰲，但是2011年，單偉豹來了。在香港商界被稱為“豹爺”的單偉豹，剛進入中國內地房地產市場，就做出了一件讓所有人都記住他的事情——併購順馳。
“名門之後”盧鏗也來了，這是他在博鰲房地產論壇的第二次也是最近一次亮相，這一次他的身份是海爾地產集團董事長兼首席執行官，背後矗立著海爾集團這顆參天大樹。
2011年，海爾地產大規模增長曲線戛然而止，原定銷售目標為200億，後來調低至120億，但當年實際僅完成了83億。此後，海爾地產年銷售只能維持在50億左右的水平。
而後，盧鏗選擇了卸任海爾地產董事長職務，並在地產行業淡去了身影。
白銀時代，你好嗎？
從上個世紀90年代到2010年，中國房地產住宅市場一路快速生長，狂飆突進，中國的房地產企業也在這一階段經過磨鍊，格局初定。
這就是中國房地產的“黃金時代”。2011年成為中國房地產行業的轉折之年，從此之後，中國房地產正式進入“白銀時代”。
2011年，對宏觀經濟和房地產都是一個重要的轉折期。從宏觀經濟來看，2011年中國經濟結束了自2003年開始的高速增長週期，宏觀經濟政策逐步迴歸正常，持續寬鬆的貨幣政策迴歸穩健。房地產行業在自身發展和嚴厲的調控作用之下，也在發生巨大的改變。
這一年，央行總共3次加息，6次上調存款準備金率。信貸日益緊縮，房地產行業運行整體放緩。
這一年，全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。“限價”、“限購”和“限貸”等多種調控手段，使得房地產市場從高漲行情迴歸穩健。
從3月起，全國重點城市商品住宅成交量迅速回調，至11月份，幾乎所有大中城市的調控都開始見效。
在這樣的政策和市場環境下，深諳“變則通”的房企們都開始尋找新的增長點。正因如此，2011年博鰲房地產論壇的主題，也以“改變”為關鍵詞。
雖然住宅市場受到調控，但2011年卻是中國商業地產的發展元年，不少房地產企業都紛紛將注意力轉向了商業地產。
除了一直在商業地產領域發展的萬達、華潤等之外，連此前堅持不做商業地產的萬科也終於開始考慮加入，而從後來的發展來看，萬科的商業地產發展也極為迅速。
▲陳啟宗在博鰲房地產論壇
對於這股商業地產浪潮，已經多次出席博鰲房地產論壇的恆隆地產主席陳啟宗提出了他的警示：當這麼多人紛紛湧入，商業地產究竟是紅海還是藍海？
陳啟宗在商業地產領域的權威和經驗毋容置疑，經過了數次風暴考驗的他對中國商業地產項目提出了嚴肅的批評：“只用了12個月、18個月就蓋起來的商業樓宇都是垃圾大樓。今天中國越來越多垃圾大樓，這是視覺汙染，我實在替我們中國人感到悲哀。”
陳啟宗認為，2011年開始，中國的商業地產進入“戰國時代”，但因為商業房地產有很多不確定因素，所以戰國時代誰贏誰輸很難說。
2011年，中國住房“雙軌制”正式落地實施，提出年內建設1000萬套，五年內建設3600萬套保障性住房的目標，從這一年開始的“市場為主，保障為輔”住房體系也將成為日後中國房地產住宅市場的重要制度。
▲孟曉蘇在博鰲房地產論壇
博鰲房地產論壇的常客中房集團理事長孟曉蘇，專門以雙軌制為題，發表了演講。
簡單介紹了中國房地產雙軌制的歷史之後，孟曉蘇表示，為了推動保障房建設，國務院提出明確要求，而且要求加強金融支持，關鍵在於建立健全資金籌措和管理機制，加緊建立保障房融資機制。
其中，孟曉蘇特意指出，REITs這種金融創新可以有效推動中國保障房建設。在孟曉蘇看來，REITs的實施已經是隻差臨門一腳，但可惜的是，直到今日REITs仍未在中國正式推行。
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