導讀：歲末年初，一提起物業費，業主和物業公司都有一肚子話要說。隨著物業糾紛逐年突現，四川省自貢市貢井區人民法院受理的物業服務合同糾紛案件激增，僅2017年就審結198件，同比增長約100%。物業公司起訴要求業主繳納物業費構成了該類糾紛的主體，且多集中爆發，已成為影響社會穩定的一個重要因素。
就法院審理物業服務合同糾紛案件的情況看，往往是支持物業公司的訴訟請求。許多業主一直存在一個困惑：“為什麼法院沒有采納我提出的抗辯理由？”近日，貢井法院根據近年來此類案件的審理情況，針對常見的業主抗辯理由，從法律上為廣大業主答疑解惑。
清潔衛生綠化養護服務存瑕疵
前不久，家住貢井某小區的業主楊女士和不少業主一起，被物業公司告上了法庭，要求其繳納拖欠的物業費4458.73元，並承擔滯納金及訴訟費。庭審中，楊女士辯稱物業公司的服務存在瑕疵，小區內經常有垃圾堆放，公共綠地常長有雜草，其服務不符合合同約定標準，因此拒繳物業費。最終，法院未採納楊女士的抗辯，支持了物業公司的訴訟請求。
如這般業主坐上被告席的情形，在物業糾紛案件中是很常見的。一個主要原因是業主對物業服務範圍的認識非常模糊。承辦法官表示，對於該類抗辯，業主需要注意到，物業服務內容具有多樣性、物業服務過程具有持續性，以及物業服務標準具有不可計量性等特點，不能以某項物業服務存在瑕疵為由而拒繳服務費。
“當然，如果物業公司在提供衛生清潔、綠化養護服務上確實存在質量問題，業主還是可以進行抗辯的，但是必須提供有力的證據證明，而不能僅僅依據自己的陳述。”貢井法院民二庭承辦法官談道，依據“誰主張誰舉證”的原則，證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。如果確有證據證明物業服務存在不達標的事實，法院可能會對物業費及違約金作出相應的減免。
屋外牆或屋頂漏水未及時維修
在近年的物業合同糾紛案中，常有業主購買房屋後遇到房屋外牆或者樓頂漏水的問題。在貢井法院受理的諸多案件中，業主也常以此為由，就繳納物業費問題進行抗辯。
2017年7月，因拖欠物業費4906元，貢井一小區業主李先生被物業公司起訴到法院，要求他繳納拖欠的物業費。
“房屋外牆存在漏水，向物業公司反映過後，他們沒有及時維修，導致我房子的內牆牆皮大面積脫落，遭受裝修損失，所以我拒絕繳物業費！”李先生在庭審中說出了抗辯理由。最終，法院未採納李先生的抗辯，支持了物業公司的訴訟請求。
“業主能否以此作為繳納物業費的抗辯理由，需要由業主證明物業公司是責任主體。”承辦法官談道，一般而言，開發商對房屋主體結構的質保期是終身，對房屋外牆或者樓頂的防水質保期是5年。如在質保期內主體結構開裂、外牆或樓頂出現漏水，不存在業主自身或其他業主裝修過程導致上述問題發生的情況下，開發商是責任主體。因此，業主應當就此向開發商主張，物業公司對此不承擔責任，僅有協助維修義務。“事實上，許多業主對這一個關鍵點，並不清楚。”
承辦法官進一步解析談道，就李先生的個案來講，需要弄清楚外牆漏水到底是因為自身裝修問題，還是其他業主裝修過程所致，這兩種情況的責任主體和法律適用不同。
此外，如果房屋外牆或者樓頂漏水發生在質保期之外，業主應當依據《住宅專項維修資金管理辦法》申請使用專項維修資金。
不認可物業與業委會漲價協議
“我沒繳物業費的原因是物業公司在前期服務合同屆滿後，沒經業主同意擅自提高收費標準。如果按照原標準繳費，我就繳。”這是貢井區某小區業主廖某被物業公司起訴後，堅持的觀點。現實生活中，與廖某有一致立場的人不在少數。
2017年8月，貢井法院在該案一審判決中，未採納廖某的抗辯，支持了物業公司的訴訟請求。原因在於，物業公司提供證據證明提高物業費的收費標準是經過業主委員會同意的。
物業擅改公共區域設施設備用途
本是小區業主共有財產的公共道路及綠地等，卻被物業公司擅自改造，讓許多業主憤慨。對此，一些人採取拒繳物業費的方式以示抗議。這種方法合法、有效嗎？
2017年上半年，貢井法院就審理了一起類似的案子。貢井區某小區業主繆先生以上述理由拒繳物業費，拖欠物業費3463.2元，並承擔滯納金1432.7元，被物業公司告上法庭，當庭對質。
“物業公司沒經我們業主同意，擅自將小區的物業管理用房用於出租，還把公共道路和綠地改造成停車場。他們毫無規矩可言，我為啥子還要繳物業費？”庭審中，繆先生辯稱。
一審判決時，法院認為物業公司雖違反法律及約定，擅自改變物業管理用房、公共道路及綠地的用途，但繆先生的抗辯不足以構成其拒繳物業費的理由，但可以向房地產行政主管部門反映或另行起訴。法院支持了物業公司關於繳納物業費的訴訟請求，駁回了要求業主承擔滯納金的訴訟請求。
根據《物業管理條例》規定，物業管理用房的所有權屬於業主，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。未經業主大會同意，物業公司不得改變物業管理用房的用途。否則，應當承擔法律責任。
承辦法官提示：業主遇到此處情形時，可以向所在地房地產行政主管部門舉報投訴，由行政機關追究物業公司的行政責任；也可以向業主委員會反映，由業主委員會要求物業公司進行整改。
物業未及時阻止鄰居違規違章搭建
細數貢井法院近年審理的物業服務合同糾紛案，因業主認為鄰居影響自己生活而拒繳物業費的，也有不少。
幾年前，貢井某小區底樓業主擅自在公共區域搭建建築物，樓上業主將垃圾扔到該建築物頂部後，位於兩層樓之間的業主何女士認為，影響到自己的生活。她向物業公司反映樓下的違法搭建，卻一直未得到妥善處理。何女士為此拒繳物業費，被物業公司告上法庭，要求其繳納拖欠的物業費3673.4元。
“物業公司作為小區的服務者，對小區內私搭亂建的行為有義務制止。”承辦法官通過審理查明，在接到何女士反映的私搭亂建情況後，物業公司即與違建業主聯繫且發送書面通知。違建業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向行政主管部門報告，已經履行相應的義務，不存在怠於行使管理職責的情況。“雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，何女士以此為由拒繳物業費缺乏合法依據。”最終法院判決支持了物業公司訴訟請求。
閱讀更多 銀鑰匙物業聯盟 的文章
