商圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，佈局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。
消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，贏商網將對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。
北京的地名有很多來歷，據史料記載，曾經的廣渠門外是一片農田，這片菜地有兩口相隔不遠的水井，一口井水甜，一口井水苦，進出廣渠門的行人多在此飲水、歇息，稱呼這裡為雙井。後來，菜園消失了，井也沒了，但雙井作為地名卻保留下來，傳延至今。
上世紀90年代的雙井，既非商業區，也沒有如今這麼多住宅樓，而是許多國字號重工業工廠的聚集地。
隨著北京城市規劃的改變，雙井這個機械工業中心，一改往日“鋼鐵巨人”的形象，逐漸成為了北京CBD商圈的“後花園”。多年來，雙井既享受著CBD的消費外溢，又承擔著CBD的競爭擠壓，位置尤為特殊的雙井，究竟能否化機遇為動力，成為新的商業後起之秀呢？
01
老工業基地的華麗轉身
雙井商圈作為CBD的南大門，隨著輻射力的增強，區域發展十分迅速，已逐漸成為CBD商圈的一個重要補充部分。
事實上，雙井商圈的崛起也是近些年的事。曾經的雙井地區是集合了北京齒輪總廠 、北京重型汽車製造廠 、北京建築機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業工廠區。
2002年，富力地產拿下了廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，隨後雙井地區的價值逐漸為房地產界所重視。
華麗蛻變後的雙井地區，雲集著富力中心、富力雙子座、東環國際大廈、樂成中心、優士閣等甲級寫字樓，富力城、富力公館區、蘋果社區、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋佈的高檔樓盤，意味著龐大的消費人群和消費實力。
作為住宅與商務混搭的雙井地區，該商圈擁有穩定的中高階層消費支撐，有著“高收入、高消費、高品位”的消費特點。龐大的消費人群、強烈的消費需求、和高水平的消費能力，為雙井商圈的發展奠定了堅實的基礎。
值得一提的是，快速發展的地下交通和發達的地面公交體系，為毗鄰CBD的雙井商圈提供了便利的交通網絡。一方面推動了雙井地區內的商業氛圍升級，另一方面也對區域外的消費形成了巨大吸引。
分析人士指出，雙井商圈因便利的交通獲得更進一步的發展。藉此機遇，雙井商圈或許不僅可以成為補充CBD商圈的重要購物休閒場所，更將對北京東部地區乃至全北京具有類似消費理念的時尚人群產生特殊的吸引力。
02
三足鼎立，是競爭還是優勢互補？
地處CBD南面的雙井商圈一方面滿足了大批CBD外溢的商業需求，同時作為大型商務居住複合區域，也成為目前發展潛力最大的商圈之一。
當年，富力地產用32億元拿下該地塊，開始了“造城”之旅。優越的地理位置讓VIVA富力廣場迅速成長。
VIVA北京富力廣場位於東三環雙井商圈，是地鐵10號線上蓋項目，項目整體面積10萬平米，擁有160平米的空中外牆立體櫥窗和總長490米的東三環商業臨街面，項目共六層，其中地上部分五層，負一層與地鐵10號線A出口直接連通，地下交通帶來了大量客流，周邊高端建築鱗次櫛比，高檔大型社區雲集。
商場的基本定位是中檔時尚購物中心，融合購物、餐飲、休閒娛樂等多種消費元素。以全業態定位覆蓋了周邊寫字樓的商務人士和社區居民。
2017年是雙井商圈的發力之年，北京朝陽合生匯於2017年底成為雙井商圈的新面孔。此外，經歷了兩年升級蛻變的樂成中心SPACE3也於2018年5月1日正式開業，三個商業項目相互呼應，豐富了雙井商圈的消費選擇。
究竟樂成中心SPACE3及合生匯的開業能否為雙井商圈注入新活力呢？
由於城市規劃原因，北京市核心及次核心商圈內的商業新增空間很小，商業項目的快速建設可以告一段落，而舊商業的改造、業態調整、品牌更新等則是未來商業發展的主要課題。
2016年，樂成中心正式對外宣佈進行全面改造升級，經歷了兩年的蛻變，2018年5月1日，樂成中心SPACE3以“SPACE藝術館”的形式亮相。商業面積3.5萬㎡，分地下2層，地上3層，創新業態組合，以兒童氣質養成教育、優質餐飲、品質生活服務為主。
隨著購物中心加速發展，品牌細分的商業趨勢越來越顯著，據項目方介紹，相比全面開花的大而全，樂成中心SPACE3結合自身體量特點，以藝術吸引消費者，加入兒童氣質養成教育業態，引入特色親子類餐廳，盒馬鮮生等品牌，避免同質化，努力打造"去購物化"的生活方式中心。
而地處商圈東部的合生匯位於西大望路和廣渠路交匯，7號線與14號線相交的九龍山地鐵站，坐擁多箇中高檔小區，然而附近商業配套卻相對欠缺，合生匯的出現無疑彌補了這一區域的商業不足。
根據合生創展官網資料顯示，朝陽合生匯商業面積約17.6萬平方米，大體量的空間也意味著充足的配套和休閒空間。
筆者在走訪中發現，合生匯購物空間寬敞明亮，客流和提袋率較為理想。
從一層進入可以看到包括i.t、Zara等時尚品牌，從業態上來看合生匯涵蓋鞋帽服飾、休閒娛樂以及兒童教育培訓等，並將特色餐飲業態作為主力業態之一。
據項目方介紹，合生匯入駐600多個品牌，平時客流量在7-8萬人左右，週末的客流量可以達到近10萬。
筆者發現，項目整體定位以大眾消費水平的中端品牌為主，同時引入融合國際時尚元素的設計師品牌女裝配飾店鋪，和一些類似i.t等特色品牌，及價位相對較高的品牌。
在負一層、二層設有超大特色主題街區，五層3500平米會展中心的共享空間也為未來提供有很多延展性。
主題街區
五層會展中心
03
機遇與挑戰並存的雙井
曾經的商業凹地隨著交通的便利化和市場的成熟，機遇愈加可觀，競爭也日益白熱化。
有專家指出，如何發揮地緣優勢，增強與周邊消費者生活型消費的高強度連接，如何與兩端相近項目打出優勢和差異化，或是雙井商圈項目在未來運營的關鍵點。
業內人士認為，商圈的發展需要有一定的豐富度才能吸引消費者，既包含了品類的多樣化，也包含了同一品類或同一業態下的多品牌，這樣才能滿足不同消費者的需求。
隨著商圈內人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業化、方便化需求快速上升，商業項目已形成積聚態勢。在此利好背景下，市場應瞄準業態多元和差異化，通過商品和服務定位的差異化，多業態經營，優勢互補，吸引客流，避免同質化，把握商圈內巨大的發展機遇。
從城市整體發展的角度看，未來以文化為創新關鍵的主題、特色商業相對具有發展前景。 逐漸增加新零售、休閒娛樂等體驗式業態的比重，以更多的線下體驗來獲得消費者的停留，是未來商業調整的主流方向。
地點：石家莊
諮詢熱線/媒體合作：010-85890257
閱讀更多 商業地產觀察 的文章
