萬科在淳化的動向，此前不瞭解，淳化也陌生。本月9號，我從地鐵1號線的龍眠大道坐813大巴，去淳化街道轉了一圈，感覺此前真是忽視了。到了淳化街道，才眼前一亮。而淳化的“萬科和昌金域東方”，在短期內快速成交500套以上。漂亮的銷售曲線，就像颳起了一陣風。我想，這陣風，或許源於老南京的上風口、新市鎮的新風潮和圍合式的新風尚。
老南京的上風口
空氣不錯。走進淳化街道，甚至感覺空氣是甜的。淳化處於南京的上風口，卻受到青龍山和棲霞山的阻擋，這裡北高南低，山水相依，這裡像一塊“淨土”。而淳化街道的規劃目標，是要做一個“會呼吸的小鎮”。
江寧淳化馬場山自然風光
水面不小。在淳化街道中心的西北角，1、2公里的地方，有一個“梅龍湖”，也被叫著“東焦水庫”的。面積500畝的樣子，一直是當地的水源地，現在也被說成是淳化新市鎮的“綠色之肺”。根據淳化街道的最新規劃，梅龍湖將打造兩條生態廊道，形成城鎮與自然共生的生態系統。該系統以打造多樣化濱水生活為目標，沿梅龍湖形成開敞濱水遊憩空間，沿湖形成親水商業娛樂、遊憩空間，整合廊道界面。同時，結合各類開放空間和內部庭院空間，構建湖泊開敞、溼地宜人的“城鎮生態呼吸系統”。新市鎮以梅龍湖為圓心，向東南方向呈半圓狀輻射。
梅龍湖自然風光
價值不菲。南京，是一個狹長形格局的城市，南北長，東西短。淳化街道，雖然處於南京和鎮江的結合部，但是距離新街口只有約20公里，幾站公交外就是地鐵。北邊1公里是青龍山，西南5公里是方山。是空氣走廊，也是青龍山的向陽坡。實際上，水的概念更加靚麗。或許，正是因為這裡是一塊“淨土”，所以才使這裡的地價逐步攀升。據我瞭解，萬科前年11月在此拿地，樓面地價是1萬1千多，而禹洲緊接著拿地的樓面地價是1萬3千6，到了去年4月保利拿地，樓面地價已經上升到2萬1千6。
新市鎮的新風潮
淳化新市鎮，是中交集團以PPP的模式運營的城市改造項目，也是南京首批PPP城市運營項目。是南京4個試點項目中距離南京主城最近的項目。城市總是在不斷更新的，土地價值也在不斷溢價，居住向郊區發展和升級，也就是必然趨勢。那麼，回說淳化街道，本來就是一張白紙，更能實現嶄新的規劃。
淳化PPP規劃效果示意圖
未來的淳化新市鎮究竟是個什麼樣？從中交集團的《淳化新市鎮控制性規劃》來看，就是以一個以美國硅谷、法國聖特羅佩和浙江云溪小鎮為樣板的新市鎮。如果這個規劃不打折扣，未來的淳化新市鎮，將是一個“不堵車”的新市鎮，因為採取了現代城市最流行的“小街區，多路網”的規劃；將是一個“無管線”的新市鎮，所有的將雨水、汙水、給水、強電、弱電、燃氣等各種管線集於一體，全部進入地下管廊；將是一個“不壓抑”的新市鎮，因為住區內沒有高樓，基本上看不見18層以上的樓房；將是一個“不浮躁”的新市鎮，海綿城市、屋頂綠化、社區公園、透水鋪裝、生態樹池讓人耳目一新；將是一個“不單調”的新市鎮，鄰里中心、文化中心、旅遊休閒和主題展覽應有盡有。
淳化新市鎮規劃效果圖
淳化新市鎮總面積3.3平方公里。根據我的理解，實際上是一個一級開發的項目，只是在開發等級上提出了更高的要求。我翻閱了一下《淳化新市鎮控制性規劃》，未來尚有20塊左右的居住用地、13塊左右的商住混合用地和9塊商業用地等待招拍掛。這種規模效應和持續效應，以及逐步走高的地價拍賣，就大有可能讓眼前新進入的買家，在未來的市場上拿到紅利。
淳化新市鎮規劃效果圖
圍合式的新風尚
空中座椅。金域東方在建築上的最大亮點，是桌椅式的規劃。空中座椅，是我給它起的名字，因為在此之前，我還沒看過這樣“空中圍合”的規劃。金域東方共有15棟建築，擺成4排，前3排都為4棟住宅，第4排為3棟住宅。初看起來，本沒什麼特別，可是細看起來，特別的是，第1排4棟住宅和中間的4棟住宅是相對低的，都為11層，東西兩列和最後1排是高的，18層。很多專家心領神會，異口同聲。認為桌椅式的擺佈，起碼有4個亮點：其1是流暢，空中的錯落感十分分明；其2是通透，讓自然風順利導入社區；其3是明亮，獲得更多的採光面，使社區充滿陽光；其4是實惠，讓業主獲得更多的得房率，小高層比中高層可以獲得更多的得房率。
萬科和昌金域東方沙盤圖
動感環境。金域東方在景觀上的最大亮點，是“4個主題植物園”和“800米”跑道。作為一個18萬平米的社區，不大也不小。如何做景觀，是很費腦筋的。金域東方在社區的4個角上，做了東南西北4個景觀，也是4季景觀，能體現四季更迭。同時借鑑美國中央公園的做法，以大面積的草坪為主，以動感流暢的空間，達到更好的視覺衝擊。另外，金域東方做了一個合圍式的跑道，據我再三確認，一圈跑道正好是800米，這樣就是2個標準跑道的尺度，也符合更多年輕人的運動習慣。當然，如果你覺得這個跑道還不習慣，也可以去跑不遠處梅龍湖生態環道，那一圈下來，就是4公里了，相當於在標準跑道上跑10圈呢！
合適戶型。沒有最好的房子只有最合適自己的房子，好馬配好鞍，金域東方雖然戶型不大，但是最求舒適。雖然戶型不大，但是追求舒適。金域東方有4種戶型，88、90、115和128的。總體上戶型不大，但是，定位是高尚的，都是追求通風采光的。以在售的115平米的戶型來看，3開間朝南，進深不到9米，十分開敞明亮；而128平米的戶型，同樣是3開間朝南，但4米2的客廳開間更加舒適。金域東方在戶型上的最大亮點，就是所有戶型都“乾溼分區”。這樣的做法，會使未來的家庭生活更有品味。而萬科的精裝修也體現亮點，比如不鏽鋼水槽、下拉式的龍頭、檯面灶具、陽臺預留上下水及其電源等等，細節之處也能贏得買家。
115㎡樣板間廚房實景
128㎡樣板間實景
以上我說了萬科一陣風，其實是三股風，老南京的上風口、新市鎮的新風潮和圍合式的新風尚。而最終的銷售也是一陣風。他們在短期內快速成交500套以上。根據我在現場瞭解的客戶情況，買家區域，主要是江寧區；買家年齡，主要是年輕人，20到30歲之間；買家職業，包括公司白領、公務員、IT工作者，甚至有在校大學生，也佔了10%以上的比例。卻很少有個體戶和富二代的身影。買金域東方，或許花不多的錢，買到中國住宅的“第一塊牌子”，卻很有面子。這對於追求時尚的年輕人來說，或許是值得的。
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