前幾天，上海金茂府382套千萬豪宅半天售罄的新聞，再次刺激了人們的神經。
同一時間裡，深圳的金茂府也有了動靜。
據樓校長所知，近日龍華金茂府首次公佈了項目細節，包括戶型、商業配套、設計細節等等，並宣佈會在明年現樓開賣。
地王、全國首個現售試點樓盤、龍華豪宅......這些字眼無不牽動著大家的眼球。
自2016年那一次土拍，金茂府就自然成了焦點，會賣到多少錢更是焦點中的焦點。
樓校長拿到了內部資料，向大家全面揭秘這個備受矚目的地王新盤，一起猜猜它到底能賣到多少錢~
高清諜照
想必大家對於金茂府的產品和定位最為好奇，畢竟這才是其售價的決定性參考因素。
身為龍華上塘地王，當時地面價就已超過周邊新房價格，有業內人士預測要賣到8.5-9萬/平才能賺錢。
據悉，金茂府共有665套住宅，主力戶型全都是大戶型，分別有155㎡3+1房、180㎡4房以及240㎡4+1房，而且還帶裝修。
就這個面積段來說，目前龍華的確沒有此類新盤。而二手房這麼大戶型的要麼就是別墅，要麼就是雙證。
地王光環下，項目還是按照豪宅標準打造，戶型、裝修等整體設計也都由大師操刀。
不過值得關注的是，眼下深圳樓市調控持續收緊且未見放鬆狀態，從官方統計數據顯示，截止目前，深圳整體房價已經17連跌了。而這種銷售壓力，在金茂府拿地幾個月後就開始面臨。
回到項目本身。整體來看，金茂府體量並不小，總建面20萬平米，包括住宅、商業、公共配套及一所獨棟幼兒園。其中有8棟住宅塔樓，39-45層，最高約148米。另外規劃總停車位1173個，車位比達到1.76。
項目自身規劃的商業並不大，只有8000平，基本都是底商。不過據樓校長拿到的資料，金茂府商業目前
已完成了90%的招商，據說在住宅開盤前就會開業。
目前確認進駐的品牌
再來看看學校方面。畢竟在教育資源進展的龍華，學校好壞對於購房者來說也是極重要的參考因素。
目前金茂府對應的是上芬小學和龍華實驗學校，後者是新學校，不排除後期學位劃分變動可能。
項目附近的恆大舊改規劃有九年制學校用地，極有可能會是金茂府未來的對口學區。
雖然自身沒有規劃學校，但項目內部規劃了一所省一級公立幼兒園。
至於何時開盤，樓校長得知的是最快明年上半年就會現樓入市。目前金茂府已經建到了20層左右，預計今年底就能完工。
3月份樓校長踩盤時項目的建設進度
對比同行6-8個月的開盤銷售週期來說，金茂府的週轉速率顯然要慢了不少。
低週轉也意味著資金成本的上升，對此，金茂在去年10月份也以股權融資的形式找來了投資夥伴，為的就是降低長週期開發及資金壓力所帶來的發展風險。
片區情況
除了項目本身的產品定位，片區所在位置以及周邊樓盤情況，也是決定價格的重要因素。
金茂府位於上塘片區，相對於靠近深圳北站的紅山片區來說，居住氛圍會更濃一些。
項目旁邊就是老地王中海錦城，周圍還圍繞著多個品牌開發商的舊改項目，如恆大、恆裕、萊蒙等等。片區基本都是住宅規劃，未來片區的商業配套會相對完善。
目前金茂府周邊新房只有鴻榮源的兩個項目：尚峻和壹成中心。但在售房源都沒有150平以上的大戶型，而且都不帶裝修。
尚峻在售120平4房，均價6.5萬/平；壹成中心在售125-143平5房，均價6萬/平。
樓校長查了一下項目周邊的二手房，發現存在二手房價格倒掛現象。
周邊次新房比較多，樓齡較新的價格基本在6萬/平以上 。如隔壁的老地王中海錦城掛盤均價在6.8萬/平，部分戶型甚至賣到7萬+/平。
不過這些二手房中，基本都是剛需定位，面積段在80-120平居多，沒有純大戶型的樓盤。
部分面積段比較大的，還是雙拼產品或者別墅。其中合正中央原著的單證複式產品，單價高達10-13萬/平。
樓校長選取了部分有大戶型的次新盤，統計了最新掛盤價，供大家參考。
年初深圳房地產研究中心主任王鋒曾說過，深圳未來3-5年都是嚴厲調控期。由此看來，未來一段時間限價政策依然不會鬆動。
此外，來自樓校長的信源顯示，哪怕福田、南山，均價超過8萬的備案價都難以獲得批覆。
雖然金茂府是現樓出售，但過高的售價可能性也不大，畢竟眼下政府在價格的備案上是可以說是全線管控。
值得關注的是，對於原本是剛需定位的龍華來說，如此定位的高端住宅（豪宅），購房者接受度能有多高，一切還是未知數。
雖說項目所在的片區居住氛圍基本成熟且趨於完善，但從目前的教育、交通等公共配套上看，要掏出上千萬的人們還是會掂量掂量的。
不過，對於龍華這個已經崛起的“宇宙中心”來說，這類豪宅產品，不管是從產品打造還是項目品質上，還是給購房者增加了新的選擇項。
那麼假如賣到10萬/平，你會買單嗎？
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