前几天，上海金茂府382套千万豪宅半天售罄的新闻，再次刺激了人们的神经。
同一时间里，深圳的金茂府也有了动静。
据楼校长所知，近日龙华金茂府首次公布了项目细节，包括户型、商业配套、设计细节等等，并宣布会在明年现楼开卖。
地王、全国首个现售试点楼盘、龙华豪宅......这些字眼无不牵动着大家的眼球。
自2016年那一次土拍，金茂府就自然成了焦点，会卖到多少钱更是焦点中的焦点。
楼校长拿到了内部资料，向大家全面揭秘这个备受瞩目的地王新盘，一起猜猜它到底能卖到多少钱~
高清谍照
想必大家对于金茂府的产品和定位最为好奇，毕竟这才是其售价的决定性参考因素。
身为龙华上塘地王，当时地面价就已超过周边新房价格，有业内人士预测要卖到8.5-9万/平才能赚钱。
据悉，金茂府共有665套住宅，主力户型全都是大户型，分别有155㎡3+1房、180㎡4房以及240㎡4+1房，而且还带装修。
就这个面积段来说，目前龙华的确没有此类新盘。而二手房这么大户型的要么就是别墅，要么就是双证。
地王光环下，项目还是按照豪宅标准打造，户型、装修等整体设计也都由大师操刀。
不过值得关注的是，眼下深圳楼市调控持续收紧且未见放松状态，从官方统计数据显示，截止目前，深圳整体房价已经17连跌了。而这种销售压力，在金茂府拿地几个月后就开始面临。
回到项目本身。整体来看，金茂府体量并不小，总建面20万平米，包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园。其中有8栋住宅塔楼，39-45层，最高约148米。另外规划总停车位1173个，车位比达到1.76。
项目自身规划的商业并不大，只有8000平，基本都是底商。不过据楼校长拿到的资料，金茂府商业目前
已完成了90%的招商，据说在住宅开盘前就会开业。
目前确认进驻的品牌
再来看看学校方面。毕竟在教育资源进展的龙华，学校好坏对于购房者来说也是极重要的参考因素。
目前金茂府对应的是上芬小学和龙华实验学校，后者是新学校，不排除后期学位划分变动可能。
项目附近的恒大旧改规划有九年制学校用地，极有可能会是金茂府未来的对口学区。
虽然自身没有规划学校，但项目内部规划了一所省一级公立幼儿园。
至于何时开盘，楼校长得知的是最快明年上半年就会现楼入市。目前金茂府已经建到了20层左右，预计今年底就能完工。
3月份楼校长踩盘时项目的建设进度
对比同行6-8个月的开盘销售周期来说，金茂府的周转速率显然要慢了不少。
低周转也意味着资金成本的上升，对此，金茂在去年10月份也以股权融资的形式找来了投资伙伴，为的就是降低长周期开发及资金压力所带来的发展风险。
片区情况
除了项目本身的产品定位，片区所在位置以及周边楼盘情况，也是决定价格的重要因素。
金茂府位于上塘片区，相对于靠近深圳北站的红山片区来说，居住氛围会更浓一些。
项目旁边就是老地王中海锦城，周围还围绕着多个品牌开发商的旧改项目，如恒大、恒裕、莱蒙等等。片区基本都是住宅规划，未来片区的商业配套会相对完善。
目前金茂府周边新房只有鸿荣源的两个项目：尚峻和壹成中心。但在售房源都没有150平以上的大户型，而且都不带装修。
尚峻在售120平4房，均价6.5万/平；壹成中心在售125-143平5房，均价6万/平。
楼校长查了一下项目周边的二手房，发现存在二手房价格倒挂现象。
周边次新房比较多，楼龄较新的价格基本在6万/平以上 。如隔壁的老地王中海锦城挂盘均价在6.8万/平，部分户型甚至卖到7万+/平。
不过这些二手房中，基本都是刚需定位，面积段在80-120平居多，没有纯大户型的楼盘。
部分面积段比较大的，还是双拼产品或者别墅。其中合正中央原著的单证复式产品，单价高达10-13万/平。
楼校长选取了部分有大户型的次新盘，统计了最新挂盘价，供大家参考。
年初深圳房地产研究中心主任王锋曾说过，深圳未来3-5年都是严厉调控期。由此看来，未来一段时间限价政策依然不会松动。
此外，来自楼校长的信源显示，哪怕福田、南山，均价超过8万的备案价都难以获得批复。
虽然金茂府是现楼出售，但过高的售价可能性也不大，毕竟眼下政府在价格的备案上是可以说是全线管控。
值得关注的是，对于原本是刚需定位的龙华来说，如此定位的高端住宅（豪宅），购房者接受度能有多高，一切还是未知数。
虽说项目所在的片区居住氛围基本成熟且趋于完善，但从目前的教育、交通等公共配套上看，要掏出上千万的人们还是会掂量掂量的。
不过，对于龙华这个已经崛起的“宇宙中心”来说，这类豪宅产品，不管是从产品打造还是项目品质上，还是给购房者增加了新的选择项。
那么假如卖到10万/平，你会买单吗？
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