背 景
如果說，城市核心商圈的大型購物中心是城市商業的“主要動脈”，那麼社區商業就猶如“毛細血管”。社區商業幾乎遍佈於我國所有的大中小城市，在商業地產市場上依然佔據主流並有較大的生存發展空間。
解決消費者“最後一公里”需求至關重要，國家也在出臺相關政策，鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。在此政策大背景下，社區商業將成為商業發展的下一個風口。
然而總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距，同時也存在一些痛點，第一是存量過剩、同質化程度高，業態相對單一；第二是小資本追求點狀利益而非系統效益，導致投資收益率沒有保障；第三是市場缺乏有序的引導，自身盈利能力弱；第四是中小型社區MALL活力相對欠缺。
我們把目光對準天津商業市場，社區商業依然是佔據商業地產市場主流的形式，但市場關注度相對較低。天津社區商業發展現狀如何？社區商業的運營秘訣是什麼？品牌和社區商業之間怎樣合作才能實現共贏？社區商業如何玩轉創新業態？
對話嘉賓
（排名不分先後）
天津萬科商業管理有限公司合夥人 劉楠
中國社區商業工作委員會主任 董利
天津印象城負責人 尹華
長沙保利商業投資管理有限公司天津分公司總經理 陳軍
華北城副總經理 郭旭東
社會山副總裁 王秀存
天津中海助理總經理 王野
中冶置業天津公司資產運營總監 王輝
天津首創置業副總經理 陳翀宇
格調綺園商業街經理 趙春雅
贏商網華北中心總經理 衛芃
天津優鋪裡鄰商業管理公司總經理 高文利
對話議題
1、談一談目前天津社區商業發展現狀，其市場優勢和風險分別是什麼？
2、雖然社區商業極具市場，但仍然需要精細化的運作，更加敏銳的洞察力以及更加系統、專業、全面的商業模式護航，什麼樣的社區商業模式才能符合天津市場的需求？
3、談一談社區商業街區的運營心得，如何才能實現商業、品牌價值最大化，打造良好的體驗感？
4、社區商業可以做到小而精但做不到小而全，在業態組合方面怎樣因地制宜做創新？
5、社區商業是未來商業發展的藍海，目前新興品牌和零售概念席捲而來，如何才能把這些新概念和社區商業相結合？品牌熱衷於選擇什麼樣的社區商業？
6、運營社區商業注意SOLOMO，即：本地的、社交的和移動的。社區商業如何做到“小體量大容量”，品牌實現“小體量大品牌”？
嘉賓觀點
贏商網華北中心總經理 衛芃
感謝東道主提供這麼好的場地，在納森舊居做一個社區商業的討論，把天津房地產社區商業的項目人召集過來，今天中國社區工作委員會董主任來參加，他將把社區商業國家標準的建議跟大家分享。
今天到場的企業大部分在商業地產領域，可能跟傳統商業地產有點不太一樣，這些企業在商業地產有一些佈局，社區商業是未來一個方向。社區商業跟傳統購物中心不太一樣，傳統購物中心做完招商、做完業態規劃更好，社區商業更貼近生活商業形態，它未來將是一個很大的資產存量。
天津優鋪裡鄰商業管理公司總經理 高文利
首先作為本次沙龍的聯合主辦方，非常感謝大家百忙之中來參加本次活動。我做商業地產這些年，組織過大小几十次的商業地產沙龍，但在我印象中以社區商業為主題的沙龍，今天應該是第一次。
今天優鋪裡鄰和贏商網之所以要組織一次以社區商業為主題的沙龍，是因為社區商業確實在今年迎來了一個重大的轉型期同時也是機遇期，或者說再下一個比較明確的判斷就是：今年應該是天津社區商業運營時代的元年。
我這個觀點是借鑑中國社區商業工作委員會董利主任的觀點而來的，當然董利主任是站在全國做的判斷，從天津來看這個判斷也是成立的，原來天津商鋪絕大部分都是散售的，但從去年開始大部分開發商賣商鋪的時候遇到很大的困難，根本賣不動了，所以很多開發商開始轉變思路開始從銷售轉向自持，包括格調綺園整個3.3萬平米全部自持，北大資源拿出5000平米做自持等等，當然之前也有很多開發商從銷售轉向自持，比如中冶和悅匯項目和塘沽的遠洋未來匯項目，都是高層領導及時做出了英明決策果斷從散售改成了自持。如果說以前這是個別現象，那麼今年商業轉自持將會是很多開發商的集體選擇。從另一方面來講，政府今後在土地出讓環節也開始要求開發商要對商業進行自持。
推動社區商業自持的另外一大動力就是業主消費升級的需求，原來散售模式下，你無論多麼高端的樓盤，小區入住之後肯定是先開一堆類似沙縣小吃、黃燜雞米飯、拉麵和板面一類的商戶，不僅拉低了樓盤的檔次，和業主的消費需求完全也不匹配。另外商鋪業主在招商時對商戶沒有選擇，只看租金高低，造成商戶頻繁開店閉店，商業氛圍越來越差，租金也始終漲不起來，最終形成開發商、投資者、商戶和業主四輸的格局。
因此，從行業發展趨勢來看，2018年將是社區商業真正開始爆發的一年，陸續會有很多有品質的社區商業項目出現。
優鋪裡鄰正是因為看到了社區商業的這種發展趨勢，所以在天津首先扛起了社區商業運營時代的大旗，優鋪裡鄰公司以社區商業運營為核心，為開發商提供全流程的社區商業服務，優鋪裡鄰現在已經形成了芳鄰里、拾美街和鄰和裡三條產品線，為開發商提供全方面的社區商業運營和資產管理解決方案。
今年優鋪裡鄰將聯合政府、協會、基金和各大開發商，借鑑國內外先進運營理念，整合國內優秀的社區商業品牌，推動天津社區商業從散售時代邁進運營時代！
天津萬科商業管理有限公司合夥人 劉楠
我們現在所談的大部分是開發社區商業，往往不是像萬達、恆隆這一類純做購物中心商業操盤手去做，我們在拿地的指標上有一些硬性的商業指標，我們在開發住宅的同時，會做相應的社區商業。在原來的社區商業模式來看，在座所有開發商的朋友都會以快速的現金流回籠為目標。
回想一下，當天津的房價在1萬塊左右的時候，底商價格卻在3萬、4萬、5萬；但是現在天津外環線以內的非核心位置，房價3、4萬很正常，而現在的商業底商差不多還是原來的價格，所以它一定是出現了一些問題，問題應該還是出在商業操盤和運營上面。
萬科的社區商業分成兩部分，萬科商管做的商業一定是不賣的，不是被動的不賣，而是我們主動的不賣。我們會在項目拿地初步規劃的時候，就規劃好它未來要做哪些業態，經營哪些內容，怎麼服務周邊小區和居民。
我們不僅有底商、商街的模式，同時兩萬到四萬平米盒子的模式也會存在。同時，萬科應該算比較早在社區商業裡面加入了自己自營業態的開發商，比如說第五食堂等等。
萬科商管的團隊自己運營，前期先把小區居民日常最需要的服務有品質、有質量提供出來，這是萬科在社商領域當中，這麼多年摸爬滾打出來的路徑，而天津萬科商業近期也會為天津呈現人民公園萬科廣場、東第萬科廣場兩大商業作品，敬請期待。
我認為，社區商業到了爆發式發展的一年。天津的優勢在於地鐵和交通，因為一線城市的地鐵基本上覆蓋應該是比較迅速的，但天津的公共交通還在建設中，怎麼結合地鐵商業做社區商業是一個突破點。天津核心區的購物中心密度是非常大，社區商業分佈在最後的500米和1公里的社區周邊，一定是離客戶最近的，交易也是最活躍的。
長沙保利商業投資管理有限公司天津分公司總經理 陳軍
天津我覺得還是比較有市場前景和廣闊空間的，在目前天津商業市場中，永旺算是打造家門口消費的代表之一，永旺抓了周邊3公里範圍內購買慾望和消費需求，這樣便可能更容易瞄準自己的目標客戶，包括銷售的目的性也更容易達到。
如果購物中心和消費者之間是無障礙的，最起碼你的客流和銷售不成問題。所以我覺得社區商業未來空間還是蠻大的，因為它更能實現短平快的經濟效應。
天津首創置業副總經理 陳翀宇
首創和萬科的目標都差不多，沒有說一上來就主動要求持有某資產，各個企業要求不一樣。但是目前我們看政府對於住宅有一些限制，所以我們現在也在探討做一些資產持有，包括和一些外部的投資。
在天津社區活力還是會有的，包括一些業態未來前景還是比較好的，受電商的衝擊，反而一些大而全，早起做大超市的都在萎縮，反而在離社區生活比較近，一公里範圍之內將是未來的亮點，對於我們首創來說主要還是聚焦在一些現有存量，能不能做一些結合社區人口需求，社區商業升級跟更新換代，我們判斷目前社區客戶我們面對主要還是教育、兒童、餐飲，主要是家庭消費為背景，我們也在摸索，今天過來還是想學習一下。
社會山副總裁 王秀存
發達國家，社區商業佔據了社會消費品總支出的60-70%，而目前，在中國整體水平還不足30%，說明我國社區商業仍處於初級起步階段，未來仍有較大的發展潛力及空間。
我理解的社區商業是這樣的，第一，社區商業應該自持（至少部分自持），如果賣給那麼多的小業主，招商運營團隊很難按照自己的意願做整體規劃、招商等工作；第二，商業包括社區商業為什麼而來，是為了消費者，我覺得社區商業，尤其是最後一公里的社區商業一定是在為我們的消費者提供便利，提供有溫度的服務。第三，我認為社商沒有成熟的可複製的標準模式，每一個地區的消費人群不一樣，需求是有差異的，所以一定是根據社商周邊這些消費人群的需要來確定我們的社區商業怎麼開發，怎麼招商，怎麼去運營。
格調綺園商業街經理 趙春雅
對於業態規劃是我們一直探討的問題，格調綺園商街擁有3.3萬平的商業體量，可發展的空間很大，我們想要將綺園商街打造成一條有吸引力、有情懷的商街，所以我們深入挖掘綺園業主和周邊客群的需求與消費習慣，早期就對商業做了規劃和動線設計，在招商進程中為順應優質品牌商家也做出了相應的調整。
我們在做定位規劃的同時，主要還是希望一方面能夠起到社區配套的作用，另外一方面希望這樣一個大體量的商業，可以滿足這個區域更多的需求，真正為社區帶來品質與價值。現在我們已經與很多品牌、業態達成合作，包括兒童教育業態、新零售業態、優質餐飲休閒類業態，通過業態佈局提升商街服務品質的同時，未來還會再開拓更多方式，提升綺園商街的活力。
畢竟是商業和住宅相結合，所以我們希望在提升居民生活質量的基礎上，我們的社區商街又能持續而有特色的發展，這是我們持續探索的課題。
天津印象城負責人 尹華
天津人口基數有1500萬，轄區面積超11000平方公里，消費潛力巨大。我個人感覺，天津市商業歷史悠久，但是商業現狀並不是特別的樂觀，尤其是社區商業這一塊。
而在消費升級的大背景下，意味著整個產業必然也會升級。天津的街鋪、底商缺乏統一的規劃，這種業態級次較低、功能不全，生活配套相應缺失，但是恰恰因為這種現狀孕育了極大的商機。
商業地產從業者要思考一個問題：商業是因何而生的？商業是因為需求而產生的。消費者的需求就是做商業的原動力。就回歸到印力“以客戶為中心”的發展方針，圍繞我們的目標客戶進行相應商業開發規劃。以消費者的原動力觸發商業開發。相應的，以商業滿足消費者生活各種所需。最近，印力北京提出全新的“三好商業”概念，用“好環境、好服務、好體驗”構建全新商業生態。從這一點上來說，用探索經營商業的初心，把周邊社區居民真心缺失的需求去補足它，我覺得社區商業自然就做好了。
中冶置業天津公司資產運營總監 王輝
社區商業有很多功能可以實現，除了商業之外，社區文化也可以做文章。美國社區商業佔商業份額70%，特別完整，除了商業再說配套居家內容都有，教育、社交非常多。這是一個對我的啟發，我覺得可以把商業做全。
我現在住在中新生態城，到這有50多公里，開發區之間，中國和新加坡聯合開發的生態城，現在那個地方也是它的那個社區規劃特別好，按照新加坡鄰里中心規劃特別好，早期入駐率低，因為沒有人。
現在我住在那特別好，很多需求得到滿足了，城裡購物物流特別便捷，除此之外還要到社區做一些事，比如說來一個朋友，如果沒有吃飯可以下去吃飯，你吃飯一定要夠檔次，小吃很容易入駐和招商，比如說我是一個居民，像小吃這種消費，這種價格再消費高一點，你就可以享受到比它高得多的服務。這種品牌不願意去，實際上現在有兩個過程，現在我到中新生態城住了兩年，看著它一直在崛起，我也想讓自己的生活變的品質高一點，除了商業以外，政府功能，政府的服務加進去，這裡面一定要重新設置，按照日本做的特別棒，我覺得還是挺有意思的。
中國社區商業工作委員會主任 董利
今天有這樣的機會認識大家，非常高興，大家說的這些使我受益匪淺，我今天主要分享的是社區商業的解決方案。在說解決方案之前，先給大家介紹下背景。我是從2009年開始關注社區商業的未來發展，2010年正式成立社區商業工作委員會。最初，我嘗試在地產和零售領域開展相關工作，在地產領域參與商業地產的活動中，一般商業街、購物中心的規模都比較大，雖然專業性上有所指導，但是到了社區商業這一塊變得困難。因為社區商業基本上以銷售為主，不需要太多的專業性和招商運營管理的指導。我轉到了零售領域，慢慢發現零售領域也有困境。小微企業居多。發展創新的動力不足。
2014年經濟轉型，我們開始付諸於市場上的探索。首先是去蘇州鄰里中心做調查，它的標準化的商業模式非常好，很多地方也都試圖把它引進來，但是所有走出蘇州鄰里中心模式都失敗了。當年，國家商務部也試圖把它作為典範和標杆在全國複製推廣，選一部分重點城市做社區商業中心的樣板和示範，因此來帶動整個行業的發展。起初我們團隊對這個模式進行探索性研究，研究後，我們發現中國市場環境下複製蘇州鄰里中心模式是不可行的，因為國外和國內商業的市場環境完全不一樣，比如說蘇州鄰里中心是按照新加坡的標準，引入到工業園區的，它的規劃是在幾個社區之間或者幾個社區外圍設置一個社區商業中心，作為鄰里中心，周邊住宅區是不設商業配套，沒有底商的。
蘇州鄰里中心地塊條件也是提前設置好，才能保證整個住宅和商業的穩定。一旦我們走出這個園區就會看到中國的國情是遍地是商業。當商業完全開放的時候，你完全沒有辦法控制。例如一個新入住的小區，商業配套還不能到，但菜攤和地攤卻已經在門口擺起來了，因為剛需。所以中國社區不缺商業，只是水平高低不同，在中國的市場環境下，它還是一個自由發展的狀態，也是一個無序發展的狀態。所以中國社區商業它有特殊的背景，鄰里中心很難走出來。後來，我們團隊又繼續研究，能否有一個符合中國國情的社區商業模式，如果按照過去的發展可能比較困難，但是這幾年電子商務有了突破性的發展，讓我們看到了未來的社區商業中心的樣子。
我曾經兩次去過萬科良渚，從地產角度來探索，萬科做對了前期工作，五星級的硬件，可惜後期經營創新工作沒跟上，仍是一個傳統菜市場。當然他們開發還和現在時代不同，現在是進入新零售、新業態跨界混搭的時候，他用最好的房子做了一個傳統的菜市場。雖然萬科做社區配套來講，是應該值得稱道的，但是它不是新業態，也不是社區商業中心。
開發商都有自己的主動性，但都是個案，它沒有辦法放之四海而皆準。是不是任何開發商都可以組織力量做小社區商業？是不是市場上所有商業運營公司都願意在小業態上進行發展？這個項目掙不掙錢？這些都是問題，它沒有辦法解決全行業整體發展的問題。
所以，整個社區商業中心不僅是一個新業態、新模式，高品質的社區生活，而且還要讓各個業態整體得到發展。
社區商業的未來，已經在我們身邊發生變化，比如盒馬鮮生、超級物種、7Fresh，小象生鮮等等，各自都還在探索和突破中，這是好現象。可惜在社區商業整體的環境下，僅僅是傳統超市業態的向前突破，它還是超市的模式，這些模式它還走的是市場化的路線，但是社區商業和社區商業中心有它特定的背景和特點，它有民生，它有公益性和政府的支持，這些他們很難做到。
標準化社區商業中心不是傳統的模式，應該是一個新生活業態的體驗，首先有顏值、美好的環境、輕鬆的體驗，還要是一個社交的場所，業態跨界很大，服務重回社區，這才是我們對新社區商業中心的要求。不僅能在一萬多、兩三萬平米社區商業中心裡面可以實現，也能在一千到三千平米社區商業中心實現。
華北城副總經理 郭旭東
我來沙龍的目的主要是學習的，我們旗下有一個大約1萬平米項目，這個項目命名為鄰里會，也是社區商業，面積不算太大。目前，項目在招投標階段，沒有正式入駐的品牌，前期也在沉澱一些客戶，一期對外開放大概5000平米，現在已經有著三四十個品牌，餐飲、便民服務、藥店、便利店、汽車洗車、汽車美容等業態全都包括，常見的業態幾乎齊全。
實際上，今天的沙龍也為我們啟發了思路，下一步有機會請大夥兒去我們那兒指點一下。
天津中海助理總經理 王野
中海現在商業分三大板塊：一是大型購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓，是集團商管公司在負責；第二是創新業務，是集團創新業務部在負責，主要有養老地產、教育地產、工業園、物流園等。第三是銷售型商業，由地產開發公司營銷負責。住宅的價格，到了一定位置之後增幅會逐漸減緩，甚至滯漲，但是人們日益增長的消費需求，隨著CPI的增長，消費趨勢一定是不斷增長的，會帶動社區型商鋪租金的不斷上漲，另外社區型商業有社區居住人群消費的需求，也有個人及社會資本投資的需求，所以我個人非常看好社區商業。社區商業需要多種配套組合在一起，希望能夠將經營性配套和非經營性配套和社區銷售型商業結合在一起。另外關於社區商業自持和銷售的問題，我認為可以結合在一起，並不矛盾，銷售型商業也可以運營幾年再考慮帶租約整售或散售。
當商業進入“新零售”時代後，實體商業的競爭愈發激烈。在購物中心存量巨大、去化困難的大背景下，“小而美”、“小而精”、“小而特”的社區商業開始蓬勃興起，被不少業內人士認為是商業地產的下一個風口，引各大房企爭相進入。
2018年8月，一場匯聚高端論壇、行業頂尖權威排行、品牌展示、招商對接於一體的社區商業盛典即將拉開帷幕。逾千名行業領袖精英學者匯聚一堂，共襄首屆“中國社區商業地產節”盛會，聚焦行業熱點，共議社區商業未來發展之勢。
地點：石家莊
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