【拆哥按】本文是拆粉Anne小姐今年在北京買房的出手報告，全程接受拆哥團隊成員晨陽的指點，以及一對一諮詢服務。收穫頗豐，感慨良多，只要認真踩盤，虛心求教，積極領悟，認真貫徹，就一定買到最適合自己的房子！
買房目的：惠新西街區域，兼顧孩子上學，夫妻雙方上班需求。首付200-300左右，首套二貸，準備公積金貸滿120，必要時再商貸或信用貸解決一點。目標區域：朝陽惠新西街-芍藥居-西壩河大片，總價300-400左右的一居室或者小兩居。決定要下手了，春節後就和先生開始實地去看房了，由於之前已經研究過很久，也問了不少專業人士的意見，對區域每個樓盤基本都非常熟悉了，想要的戶型和位置也比較清楚，也有很信任的幾個中介帶看，所以鎖定幾套目標房源也很快。
第一套：42平南向電梯一居室，如圖，全明格局，88年樓層5/20，裝修破，報價335，掛牌一個月左右。比317最高點跌幅15%左右，因為朝陽多校劃片該小區有學區利好，跌幅不算大。雙方見面談到323談不下去了，一些原因談的不是很愉快，放棄，另外考慮到將來家中可能會有老人孩子同住，一居室確實不太合適，果斷聽幾位朋友的建議，四處借錢衝擊小兩居。
第二套：一層南北向有遮擋，91年板樓。掛牌半年多。缺點是小區老舊環境差南向大臥室遮擋嚴重。優點是緊挨地鐵站和幼兒園，八零築二中難得的把邊戶型，這個戶型大家都熟，就不貼圖了，57平，全明格局，而且由於學區佔用（我們不需要），所以比同戶型便宜40左右。業主報價410，中介探底脫口價400，該小區由於朝陽多校劃片政策，學區不再是單一劃片了，單價從10跌倒7，平均跌幅在20%-30%，感覺基本見底，也是北京跌幅比較大的區域，再加上這套由於學區被佔用就更便宜了。可是業主是老北京，之前拿孩子房票全款買的，兩年就出手，也沒住過，明顯就是炒房的，見面卻跟我們哭窮說自己拿低保，這就很沒意思了，您一個在北京數套豪宅沒事兒喝場酒就去全款拍套房的土著，跟我們說生活困難？完全沒法往下談麼……果然談判桌上業主反悔吐口價，要求401，再加上由於我們是自住，遮擋確實住起來很難受，也不想貪圖便宜將來不好再置換，所以果斷放棄了。
第三套：看了很多之後，在各方朋友的建議下，又拓展了周邊可以考慮的區域，終於出現了一套各方面都很滿意的戶型，樓層10/18，87年電梯塔樓，全南兩居，60平，明廚暗衛，格局方正好利用，小客廳將來甚至能改成小三居，裝修很好也幾乎不用動了～業主報價430，中介探底價418。本套掛牌剛剛兩天。這片區域同樣受多校劃片影響，增加了學區利好，跌的不算多，單價比最高點差不多是8-7這樣一個1萬左右的跌幅，但是該戶型為本區域戶型最優性價比最高兩居室，317最高點同戶型同情況成交價580。所以感覺性價比還是非常高的，準備回家跟父母報告一下，就可以約業主談了。結果！中午剛剛看完，還沒來得及約呢，下午4點就被別人418簽了。這時候感覺雖然市場不好，但是好房源只要是市場價出來，還是很多人會立馬下手的。有點遺憾，於是進一步跟所有中介明確強調要求，如看到同戶型第一時間通知我們～
第四套：在第三套沒買到之後，還是很灰心的。別的中介此時又推薦了附近的幾套房子。我們接下來看上的是一套6層板樓頂層西向全明格局的公房，掛牌一年多了……58平，就在第三套對面的小區。缺點很明顯，就是頂層，西向。但是優點也很明顯，這套是人社部家屬院，小區人員素質整齊，管理的非常非常好！停車非常非常方便！最最關鍵的是，這是北京市老舊小區改造第一批裝電梯的試點小區，電梯已經裝好了！頂層平改坡也已經改好了！頂層的缺陷已經克服，反而因為在6層板樓的頂層，非常清淨，視野好，敞亮！戶型本身除了朝向一般，特別方正好用，得房率80%以上，婚房豪華裝修，絕對拎包入住！於是果斷約業主見面，超級白富美一枚～人很好也很爽快，只是人家根本不在乎這點錢也不著急賣，所以一分也不談價，報價420，全款415，要談價的不讓看房也不見面。可能這也是為什麼該房源一年多還沒賣出的原因吧……最高點時候同戶型3層賣431，所以實際上該小區房子是沒有跌的，原因應該是加裝電梯+平改坡+小區出房少管理好+多校劃片學區利好，這四條抵消了跌幅。但是對我們來說全款太困難，大幾百萬買個頂層西向還是有些不甘心，業主又比較高冷，跟中介也鬧了謝不愉快，於是只能列為備選。
第五套：拓展區域之後又發現一套87年電梯高板樓8/10。雙南向60平。掛牌一年多。缺點是離目標區域稍微遠點，小區很大，比較雜亂破，如果買這裡可能我們一時半刻也不會來住了，得等等地鐵開通，此外戶型雖然全南向，與第三套戶型類似，但是明顯沒有第三套優質，因為得房率低，實際上只有兩個大屋子，沒有廳，過道多，不好利用。優點是這個小區已經在三環裡了，未來是12-17號線交匯處，有一定升值空間，現在均價低，本套報價418，問了幾乎所有中介，給的脫口價都是405。這時候我們已經看房談判很疲憊了，幾乎打算就這套直接405簽約了算了，於是約見業主，結果遇到了樓市下行市場上少見的奇葩業主，當場反悔，405不賣，最少415，而且對我們說：你們再去看看別的房子吧，我們沒看好房，賣了沒地方住……這就很搞笑了……賣了不準備買為什麼賣？或者不想先賣後買那就別掛出來呀！所以業主應該實際上就是掛牌試探行情的，並不誠心，這次談判由於我們本來拿出來了十足的誠意，還是很受傷的，中介也很崩潰，被業主搞煩了，說每次給個價錢都說這次一定誠心賣，結果每次到了見面的時候都要加價，所以我們談判之後，綠中介直接封殺這套房源了。也難怪這套房子一年多賣不出去，跟業主應該有很大關係。
最後一套：就在已經萬念俱灰，想放棄不買的時候～轉折點出現了！出了一套和第三套房子一樣的戶型！而且就在第三套樓下！樓層是6樓更好！缺點只是沒有什麼裝修。中介第一時間通知我們去看，鎖定房源～14號下來的公房房本，15號報盤，16號我們就看完房直接跟業主見面了，關鍵業主人真的很好很好，430談到412，網籤370，談好組合貸148，也沒有要求我們週期～終於愉快的簽約啦！
3月簽約付定金10，4月做了資質審核，房屋核驗，房屋評估，接著就經歷了公積金系統停擺，5.22恢復之後第一時間面籤，大約三天公積金批貸，三週商貸批貸完成，6.14繳稅過戶，目前等待月底收房，及放款ing好事多磨！
幾個心得如下：1.踩盤的重要性，明確自己能力範圍，可接受區域，可接受戶型等，抓大放小，沒有十全十美的房子，除非預算無上限。比如對我們來說，這套房就是為了孩子上學大人上班方便用的。那麼位置是最重要的，一定要臨近想要的那幾個地鐵站以及幼兒園。此外是樓層，因為家中有老人孩子不能買無電梯高樓層。其他都是更次要條件了。朝向除全北向不考慮其他均可接受，樓齡只要能公積金貸款25年均可接受，對小區環境啊面積啊戶型之類的必要時可犧牲。踩盤過後，遇到心儀的房源，一定要果斷拿下，千萬不要猶豫，優質房源無論在任何市場情況下都是稀缺資源，都值得去搶。
2.中介的重要性：跟目標區域所有中介搞好關係，保證心儀房源第一時間得到信息。每個中介的信息源都不一樣。問房源情況一定要親自問到房源維護人，他才是最清楚的。一個好的中介有能力幫你篩選好房源，也有能力幫你把控房源，談價，包括後續流程都能讓你省心。
3.遇到一個好業主的重要性：儘量問清楚業主賣房的目的，這跟他是不是靠譜賣房很有關係。跟和自己不是一個階層的業主對話是其實很困難的一件事，你們考慮的問題都不會在一個頻道。這個level 沒有任何貶義，只是大家買賣房產的目的和想法不同，生活的圈層也完全不同。我自己是隻有面對差不多階層的人群，才覺得有好好對話的可能性，後續配合起來也比較舒服。比如第四套的業主就會對你說：我也不差這點錢，但是你要是不一次性給我這麼多，一點點給，我沒法拿去投資的，我們投資一般都是500萬起步的……
再比如第五套那樣沒事掛著試探市場不誠心賣的業主，和第二套炒房的業主，我個人認為也基本是和自住業主無法溝通的……總之，雖然好事多磨，但是這次仍然算是操盤經歷中自己感覺比較滿意的一次了：踩盤一兩年，鎖區一週，找房一週，談判一週，最終心儀房源一天拿下。過程中遇到了很多大v的指導，尤其是拆哥團隊和地產小鯨，還有親朋好友師長的支持幫助，以及遇到了這麼好的業主，感恩！
最後說一下文中談到的幾套房子後續：1.4月份323賣出（底價未變）2.4月份370賣出（比底價降將近40）4.5月份420賣出（底價漲5）5.下架無後續，同戶型370左右有賣出其實從這幾套的情況大家也可以發現目前的市場規律，在市場橫盤狀態下，“分化”是主題，好房源真的不會降價反而是微漲狀態的，中規中矩的房源市場價很快可以出手，而硬傷房不降價到一定程度是很難出的，擦亮眼睛喲～
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