【拆哥按】本文是拆粉Anne小姐今年在北京买房的出手报告，全程接受拆哥团队成员晨阳的指点，以及一对一咨询服务。收获颇丰，感慨良多，只要认真踩盘，虚心求教，积极领悟，认真贯彻，就一定买到最适合自己的房子！
买房目的：惠新西街区域，兼顾孩子上学，夫妻双方上班需求。首付200-300左右，首套二贷，准备公积金贷满120，必要时再商贷或信用贷解决一点。目标区域：朝阳惠新西街-芍药居-西坝河大片，总价300-400左右的一居室或者小两居。决定要下手了，春节后就和先生开始实地去看房了，由于之前已经研究过很久，也问了不少专业人士的意见，对区域每个楼盘基本都非常熟悉了，想要的户型和位置也比较清楚，也有很信任的几个中介带看，所以锁定几套目标房源也很快。
第一套：42平南向电梯一居室，如图，全明格局，88年楼层5/20，装修破，报价335，挂牌一个月左右。比317最高点跌幅15%左右，因为朝阳多校划片该小区有学区利好，跌幅不算大。双方见面谈到323谈不下去了，一些原因谈的不是很愉快，放弃，另外考虑到将来家中可能会有老人孩子同住，一居室确实不太合适，果断听几位朋友的建议，四处借钱冲击小两居。
第二套：一层南北向有遮挡，91年板楼。挂牌半年多。缺点是小区老旧环境差南向大卧室遮挡严重。优点是紧挨地铁站和幼儿园，八零筑二中难得的把边户型，这个户型大家都熟，就不贴图了，57平，全明格局，而且由于学区占用（我们不需要），所以比同户型便宜40左右。业主报价410，中介探底脱口价400，该小区由于朝阳多校划片政策，学区不再是单一划片了，单价从10跌倒7，平均跌幅在20%-30%，感觉基本见底，也是北京跌幅比较大的区域，再加上这套由于学区被占用就更便宜了。可是业主是老北京，之前拿孩子房票全款买的，两年就出手，也没住过，明显就是炒房的，见面却跟我们哭穷说自己拿低保，这就很没意思了，您一个在北京数套豪宅没事儿喝场酒就去全款拍套房的土著，跟我们说生活困难？完全没法往下谈么……果然谈判桌上业主反悔吐口价，要求401，再加上由于我们是自住，遮挡确实住起来很难受，也不想贪图便宜将来不好再置换，所以果断放弃了。
第三套：看了很多之后，在各方朋友的建议下，又拓展了周边可以考虑的区域，终于出现了一套各方面都很满意的户型，楼层10/18，87年电梯塔楼，全南两居，60平，明厨暗卫，格局方正好利用，小客厅将来甚至能改成小三居，装修很好也几乎不用动了～业主报价430，中介探底价418。本套挂牌刚刚两天。这片区域同样受多校划片影响，增加了学区利好，跌的不算多，单价比最高点差不多是8-7这样一个1万左右的跌幅，但是该户型为本区域户型最优性价比最高两居室，317最高点同户型同情况成交价580。所以感觉性价比还是非常高的，准备回家跟父母报告一下，就可以约业主谈了。结果！中午刚刚看完，还没来得及约呢，下午4点就被别人418签了。这时候感觉虽然市场不好，但是好房源只要是市场价出来，还是很多人会立马下手的。有点遗憾，于是进一步跟所有中介明确强调要求，如看到同户型第一时间通知我们～
第四套：在第三套没买到之后，还是很灰心的。别的中介此时又推荐了附近的几套房子。我们接下来看上的是一套6层板楼顶层西向全明格局的公房，挂牌一年多了……58平，就在第三套对面的小区。缺点很明显，就是顶层，西向。但是优点也很明显，这套是人社部家属院，小区人员素质整齐，管理的非常非常好！停车非常非常方便！最最关键的是，这是北京市老旧小区改造第一批装电梯的试点小区，电梯已经装好了！顶层平改坡也已经改好了！顶层的缺陷已经克服，反而因为在6层板楼的顶层，非常清净，视野好，敞亮！户型本身除了朝向一般，特别方正好用，得房率80%以上，婚房豪华装修，绝对拎包入住！于是果断约业主见面，超级白富美一枚～人很好也很爽快，只是人家根本不在乎这点钱也不着急卖，所以一分也不谈价，报价420，全款415，要谈价的不让看房也不见面。可能这也是为什么该房源一年多还没卖出的原因吧……最高点时候同户型3层卖431，所以实际上该小区房子是没有跌的，原因应该是加装电梯+平改坡+小区出房少管理好+多校划片学区利好，这四条抵消了跌幅。但是对我们来说全款太困难，大几百万买个顶层西向还是有些不甘心，业主又比较高冷，跟中介也闹了谢不愉快，于是只能列为备选。
第五套：拓展区域之后又发现一套87年电梯高板楼8/10。双南向60平。挂牌一年多。缺点是离目标区域稍微远点，小区很大，比较杂乱破，如果买这里可能我们一时半刻也不会来住了，得等等地铁开通，此外户型虽然全南向，与第三套户型类似，但是明显没有第三套优质，因为得房率低，实际上只有两个大屋子，没有厅，过道多，不好利用。优点是这个小区已经在三环里了，未来是12-17号线交汇处，有一定升值空间，现在均价低，本套报价418，问了几乎所有中介，给的脱口价都是405。这时候我们已经看房谈判很疲惫了，几乎打算就这套直接405签约了算了，于是约见业主，结果遇到了楼市下行市场上少见的奇葩业主，当场反悔，405不卖，最少415，而且对我们说：你们再去看看别的房子吧，我们没看好房，卖了没地方住……这就很搞笑了……卖了不准备买为什么卖？或者不想先卖后买那就别挂出来呀！所以业主应该实际上就是挂牌试探行情的，并不诚心，这次谈判由于我们本来拿出来了十足的诚意，还是很受伤的，中介也很崩溃，被业主搞烦了，说每次给个价钱都说这次一定诚心卖，结果每次到了见面的时候都要加价，所以我们谈判之后，绿中介直接封杀这套房源了。也难怪这套房子一年多卖不出去，跟业主应该有很大关系。
最后一套：就在已经万念俱灰，想放弃不买的时候～转折点出现了！出了一套和第三套房子一样的户型！而且就在第三套楼下！楼层是6楼更好！缺点只是没有什么装修。中介第一时间通知我们去看，锁定房源～14号下来的公房房本，15号报盘，16号我们就看完房直接跟业主见面了，关键业主人真的很好很好，430谈到412，网签370，谈好组合贷148，也没有要求我们周期～终于愉快的签约啦！
3月签约付定金10，4月做了资质审核，房屋核验，房屋评估，接着就经历了公积金系统停摆，5.22恢复之后第一时间面签，大约三天公积金批贷，三周商贷批贷完成，6.14缴税过户，目前等待月底收房，及放款ing好事多磨！
几个心得如下：1.踩盘的重要性，明确自己能力范围，可接受区域，可接受户型等，抓大放小，没有十全十美的房子，除非预算无上限。比如对我们来说，这套房就是为了孩子上学大人上班方便用的。那么位置是最重要的，一定要临近想要的那几个地铁站以及幼儿园。此外是楼层，因为家中有老人孩子不能买无电梯高楼层。其他都是更次要条件了。朝向除全北向不考虑其他均可接受，楼龄只要能公积金贷款25年均可接受，对小区环境啊面积啊户型之类的必要时可牺牲。踩盘过后，遇到心仪的房源，一定要果断拿下，千万不要犹豫，优质房源无论在任何市场情况下都是稀缺资源，都值得去抢。
2.中介的重要性：跟目标区域所有中介搞好关系，保证心仪房源第一时间得到信息。每个中介的信息源都不一样。问房源情况一定要亲自问到房源维护人，他才是最清楚的。一个好的中介有能力帮你筛选好房源，也有能力帮你把控房源，谈价，包括后续流程都能让你省心。
3.遇到一个好业主的重要性：尽量问清楚业主卖房的目的，这跟他是不是靠谱卖房很有关系。跟和自己不是一个阶层的业主对话是其实很困难的一件事，你们考虑的问题都不会在一个频道。这个level 没有任何贬义，只是大家买卖房产的目的和想法不同，生活的圈层也完全不同。我自己是只有面对差不多阶层的人群，才觉得有好好对话的可能性，后续配合起来也比较舒服。比如第四套的业主就会对你说：我也不差这点钱，但是你要是不一次性给我这么多，一点点给，我没法拿去投资的，我们投资一般都是500万起步的……
再比如第五套那样没事挂着试探市场不诚心卖的业主，和第二套炒房的业主，我个人认为也基本是和自住业主无法沟通的……总之，虽然好事多磨，但是这次仍然算是操盘经历中自己感觉比较满意的一次了：踩盘一两年，锁区一周，找房一周，谈判一周，最终心仪房源一天拿下。过程中遇到了很多大v的指导，尤其是拆哥团队和地产小鲸，还有亲朋好友师长的支持帮助，以及遇到了这么好的业主，感恩！
最后说一下文中谈到的几套房子后续：1.4月份323卖出（底价未变）2.4月份370卖出（比底价降将近40）4.5月份420卖出（底价涨5）5.下架无后续，同户型370左右有卖出其实从这几套的情况大家也可以发现目前的市场规律，在市场横盘状态下，“分化”是主题，好房源真的不会降价反而是微涨状态的，中规中矩的房源市场价很快可以出手，而硬伤房不降价到一定程度是很难出的，擦亮眼睛哟～
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