看認購書是否具有合同性質
滿文勇認為,如李先生這類情況,定金能不能退,首先,要看認購書是否屬於購房合同性質。認購書中一般確認認購人打算購買商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。作為簽訂合同的保證,認購人一般向開發商支付一定數額的定金。
若認購書中對房號、面積、價格、雙方權利義務都作了明確的約定,那麼可以視其為購房合同,雙方簽訂的正式合同不過是把認購書約定的內容具體化。如果購房者不履行合同約定,就是違約,開發商有權不退還定金,還可以追究購房者違約責任。如果認購書未明確主要條款,則認購書不具備合同的性質,可以看作雙方的意向書,沒有合同的約束力。
認購定金分立約和履約兩種
認購書中的定金還分為立約和履約兩種,購房者最好請律師代為審查認購書內容,以便決定是否簽訂認購書,或是否在簽訂認購書後起訴撤銷定金條款。
如果定金條款的內容是“在約定的時間(或期限之前),認購人未前來簽訂合同的定金不予退還”,那麼該定金屬於“立約定金”。此條款要求認購人,必須在約定時間前來與開發商協商,簽訂正式的合同,同時約束開發商在簽訂正式合同前,不能將此認購房屋與他人再訂認購書。這種條款讓雙方均享一定的權利。
如果條款為“在約定的時間(或期限之前),認購人未前來簽訂合同或不同意開發商擬訂的合同條款的,定金不予退還”;或者“在約定的時間(或期限之前),認購人未前來簽訂合同或未交首期房款的,定金不予退還”。這樣的條款從字面上理解,屬於“履約定金”條款。這些條款在正式合同尚未協商簽訂時,就要求認購人履行合同,可視為霸王條款,購房者簽訂認購協議時,可以向開發商提出修改意見,或者直接不購買類似的房屋。
籤認購書不是買房必經程序
律師表示,認購書只是一種交易習慣,購房者完全可以選擇繞過籤認購書而直接籤購房合同。如果要簽訂認購書,購房者應仔細斟酌其中的各項條款,並重點關注與定金相關的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時間,及認購書中協議的生效、失效時間等內容。
另外,如果開發商持有預售證,是合法出售房屋,反之,未持預售證就與購房者簽訂認購書,屬於變相銷售已涉及違規。購房者要注意看預售證上的時間,認購書籤訂時間在開發商已取得預售證之後,才是合法預售,認購書才能生效。（南國城報）
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