△《普法講堂》2018年第5期
▲河北章海律師事務所 薛夢晴
商品房多重買賣的行為在當今社會屢見不鮮，多重買賣又稱一物數賣一物多賣，也就是出賣人就同一標的物訂立數個買賣合同，分別出售給數個買受人。在出賣人一物多賣時，尤其該物是商品房時，導致買受人的損失相對較大，那麼商品房多重買賣中不能取得商品房所有權的買受人的權益如何靠法律救濟呢，具體而言有以下幾點：
（一）追究出賣人違約責任
多重買賣情形下，其他買受人雖然不能取得該標的物所有權，但由於這些買受人所簽訂的買賣合同依然有效，他們仍然可以依據有效合同來追究出賣人的違約責任，人民法院對此應予以支持。本條解釋依據《民法通則》、《物權法》、《合同法》等有關法律規定，從其他買賣合同有效出發，作出了依法支持不能取得該標的物所有權的買受人追究出賣人違約責任的規定。關於違約責任形式，《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
關於合同可否實際履行的問題。實際履行，也稱強制履行、依約履行、繼續履行，作為一種違約後的補救方式，實際履行是指一方違反合同時，另一方有權要求其依據合同的規定繼續履行。針對商品房一房多賣情形下，在標的物所有權已經發生移轉時，而且該標的物是特定物，出賣人對與其他買受人所籤買賣合同的實際履行已經成為事實上不可能，根據《合同法》第110條規定，其他不能取得該標的物所有權的買受人此時不能再要求出賣人依約繼續履行合同，只能選擇解除合同並要求出賣人承擔損害賠償責任。
關於損失確定的問題，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”該條關於“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”的規定，帶有明顯懲罰性賠償性質，反映了司法機關對一物多賣的態度，有利於保護購房者這一相對弱勢群體。
（二）請求變更或撤銷合同或者請求確認買賣合同無效
在買賣合同訂立過程中，如果出賣人隱瞞其就同一標的物已經與其他人簽訂買賣合同或已辦理登記或交付手續，便已構成欺詐，後續買受人可以依據《合同法》的有關規定請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷其與出賣人簽訂的買賣合同，並由出賣人承擔締約過失責任。對此，《合同法》第54條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。該法第42條還規定：當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。《商品房買賣合同解釋》第8條針對商品房買賣合同糾紛一房多賣情況作出了類似規定。如果買受人與出賣人訂立的買賣合同具有《合同法》第52條規定的無效情形，不能取得標的物所有權的買受人此時也可以請求人民法院確認其與出賣人訂立的買賣合同無效。
由於出賣人的過錯導致其與不能取得標的物所有權的買受人簽訂的合同被撤銷或者無效，應承擔締約過失責任。締約過失責任與違約責任損害賠償不同，締約過失責任的範圍應以信賴利益作為賠償的基本範圍。締約過失責任的損害賠償一般只賠償信賴利益損失，通過對受害人的賠償使受害人的利益處於合同未訂立時的狀態。
此外，不能取得標的物所有權的買受人可否請求確認出賣人與第三人(取得標的物所有權的買受人)簽訂的買賣合同無效？對此，《商品房買賣合同解釋》第10條規定買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”該條規定突破債的相對性而賦予不能取得標的物所有權的買受人獲得債權法上的救濟權，請求可以確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
（三）行使債權人撤銷權
多重買賣情形下，出賣人與先買受人簽訂買賣合同後未辦理標的物登記或交付手續，而後又與後續買受人簽訂買賣合同但辦理了標的物登記或交付手續，不能取得該標的物所有權的先買受人可否行使撤銷權，請求撤銷出賣人與後續買受人簽訂的買賣合同，從而使標的物物權也迴歸到變動前的原始狀態？理論上存在這種可能。但根據《合同法》第74條的規定，債權人行使撤銷權限於以下情形：一是債務人放棄其到期債權；二是債務人無償轉讓財產；三是債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形。《合同法解釋(二)》第19條對於“明顯不合理的低價”作出規定：“應當以交易當地一般經營者的判斷，並參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高於當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。”
從合同法的規定來看，債權人無效請求權和撤銷權的行使範圍均應當以符合法律規定的債權範圍為限，也就是不能超出債權保全的必要限度，否則，就會構成對債務人正當行為自由權的不當干涉。因為撤銷之訴的證明義務只限於結果證明，無須當事人主觀惡意的證明。從民法通則的實踐來看，證明惡意串通是非常困難的，鮮有當事人勝訴之實例，合同法之所以引進撤銷之訴，就是為當事人提供一個更為簡明有效的方法。由於上述兩項選擇權都是法律明文規定的，故法院應當尊重當事人的選擇，無須再向當事人釋明利害。
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