導讀：較國有土地上房屋徵收而言，農村集體土地上的房屋徵收目前沒有專門的法律對其程序作出明確的規定，只有《土地管理法》及其實施條例、《物權法》等法律有零散的條文提及，且僅僅是原則性的規定。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條明確了該條例僅適用於徵收國有土地上單位、個人的房屋。相應的，據此制定的《國有土地上房屋徵收評估辦法》也不適用於集體土地上的房屋徵收。那麼，農民的房屋究竟該如何進行價格評估呢？
基於以上問題的考慮，筆者以為在對集體土地上被徵收房屋進行估值時，如何繞開集體土地用益物權的權能缺陷是關鍵。針對不同的集體土地使用情況，筆者提供不同的構想僅作分享：
首先是宅基地上的居住房屋估值，可以直接參照房屋所在地附近國有建設用地上的類似房地產交易實例，即將集體土地上房屋視為國有土地上房屋進行估值，其原因是隻有以市場標準對集體土地上房屋估值，才能保證被徵收人得到的補償能夠填補其損失；其次是建設用地上經營性房屋的估值，對其經營性的預期收益也應當予以估算。集體土地的集體所有性質不阻礙預期收益的產生，《土地管理法》第四十七條也實際運用了收益法對集體土地徵收的補償進行了規定，因此集體土地上房屋的估值採用收益法並無不當。集體土地上的經營性房屋，一些是根據《土地管理法》第59、60、61條規定興建的廠房，另一些是農民自建的經營性房屋，這些土地已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地，其形成具有歷史性原因，也為當地經濟的發展做出了貢獻，很多已經成為了被徵收人的生活來源，如果不把其經營性的預期收益納入補償範圍，被徵收人往往會因徵收而失去生活來源。
事實上，集體土地上房屋徵收應當適用《土地管理法》的有關規定。根據《土地管理法》第四十七條的規定：“被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”徵收時集體土地上的房屋是作為地上附著物進行補償的，具體標準由省一級政府規定，而各地現行的標準大多采用成本法對集體土地上房屋價值進行估算，即以房屋、地上附著物的重置成新價格來求取其價值。具體講，是求取估價對象在估價時點的重置成新價格和折舊，然後將重置成新價格減去折舊來獲得估價對象價值的方法。這種方法最大的弊端在於不能反映對象的期望價值，使得房屋價值被嚴重低估，被徵收人的補償獲益遠低於市場獲益，選擇貨幣補償方式的被拆遷人很難用拆遷補償款重建或購置到同等質量、同等居住條件的房屋。多數被拆遷人拆遷後居住條件不僅沒有得到改善，反而降低了。“越拆越窮”，與這一機械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關係。
隨著集體土地上房屋徵收相關法律不健全的問題日漸顯露，各方也都在採取相關措施進行補救。《土地管理法》的修正案也在制定之中，從目前公佈的徵求意見稿來看，對集體土地上被徵收人的權益將會有更進一步的保護。《中紀委辦公廳、監察部辦公廳關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中也有集體土地上房屋拆遷參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》精神執行的規定。最高法《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》也明確指出對於已徵收但未補償且已經納入城市規劃區的原集體土地上的房屋，可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行補償，可以說第590號令對集體土地上房屋徵收的精神和思路做出了指導，相應的集體土地上房屋徵收評估也有望出臺規範化的程序。因為從目前的實踐情況來看，各地法院和政府在集體土地上房屋徵收問題處理過程中已經不自覺地在運用國有土地上的思路來尋求解決了。
在明律師最後想指出的是，法律總是具有一定的滯後性，尤其是行政法領域，但相對人的權益不能因此得不到保障。一方面，作為徵收方和補償標準的制定者，政府應當充分考慮被徵收人的利益，制定相對合理的補償標準；另一方面，司法救濟作為公力救濟的最後手段，在法律缺位時應當敢於擔責，為被徵收人提供救濟途徑。在新的土地管理法遲遲不能落地的情況下，集體土地上房屋徵收仍存在通過評估、估價環節加以維權的可能性，複核、申請專家鑑定等救濟手段在一些地方也是可行的。廣大被徵收人應當充分調動此階段可供運用的程序資源，依法維護自身權益。我們也期待著集體土地上房屋徵收程序規範合理化能夠早日到來。
作者丨李晟民
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