上週五，一個朋友向我打聽高新區一套60平方米的精裝住房，能不能買。對於這個戶型我很詫異，查詢了一下發現應該是人才公寓或者限價商品房，中介推的房子比原價貴了1000元/平方米還多。我把結果告訴他，說實在話，我覺得限價商品房，如果是自住的話，多少加點錢也可以接受，關鍵是還有沒有別的貓膩。
朋友聽我分析完利弊和必須要注意的一些陷阱之後，果斷地說：
王老師，不用說了，我不買了！
我頓時很緊張，因為擔心若干年後，這朋友因為房子升值在回過頭來和我掰扯這事兒。最後，他給了我一個觀點，讓我覺得他在這件事上非常聰明：
王老師，我是這麼覺得的，如果這真是個便宜，根本不會輪到咱們這種普通小老百姓撿。XX家屬院的七大姑、八大姨和哥們弟兄們就分了，這房子能流出來，並且很多中介都在買，就說明性價比不高，我勞神費心的幹嘛？
現在這個市場，房源非常緊張，很多項目都沒有房子可賣，不過也有一些房子在瘋狂通過自媒體或者中介推銷。如果你認可上面這個聰明人的觀點，那麼我就找三個典型案例給你分析一下：
NO1：招商海德公園的商鋪：
首先說說這個項目，品質在高新區算是比較差的那一批，一期交房的業主對於外立面、窗戶、內牆都多有微辭。但因為靠著青島中學近，所以這二手房炒上了天。各種附加費到了讓人咋舌的地步，因為後期房源很少，所以開發商有飢餓營銷的本錢。但是等三五年後，大家都進入二手房時代這個小區還能不能像現在這麼火，我們通過各種軟件就能對比出來。
現在開發商開始賣底商了，並且配以學鋪這麼一個好聽的噱頭，對此，我只有一個字：呸！青島中學學生入學人數越來越明晰，而且作為一個配套完善的學校，並沒有太多東西需要學生去校外買。高新區小區的入住率有很低，靠小區支撐底商恐怕也很難。更為關鍵的是，相比覽秀城、世茂52+等理念先進的商業體，這樣傳統的小商鋪對於中遠距離的消費者毫無吸引力。
你買了，掙誰的錢？更為要命的是，這商鋪的二手轉讓費用，要遠高於普通住宅，這個也不能不注意。’
NO2：金隅和寓
儘管金隅閤府樓盤如此密集，周邊的道路如此擁堵，但是一點都不妨礙住宅大賣。而且，似乎這公寓產品首開也挺火。
但是很多人買就一定是好東西？你買沒買過眾人排隊的江南糕點，真好吃嗎？
公寓的問題，我說過很多次。大家可以翻翻我前面的文章。昨天還聽到有租公寓的人在抱怨，說是租了個小公寓電費一個月400多，這還沒有到開空調的季節，而且還不敢在家洗澡，因為商用水比民用貴了很多。
現在很多所謂的|“專家”愛給市民們算投資賬，說什麼公寓投資回報非常高，我勸大家去39克拉調查一下，看看事實是怎樣。具體到這個項目，還是那句話，小區容積率太高，高樓之間間距太小，周邊環境嘈雜，居住舒適感太差，而且毛坯房賣出了精裝的價，即使買公寓也算性價比比較低那一等。
NO3、H潤城的複式房
說句實在話，H潤城的“爛”必須要打引號。因為地段和配套而言，這個項目都是青島一流的，開發商也還算不錯。我不推薦，主要是性價比太低。我們首先通過58看一下二手房：
現在H潤賣的是華潤悅府六號樓，358平的複式戶型四室兩廳四衛，售價在3w7-4w左右，總價1300萬起。如果與二手房相比，這個價格確實不算貴，但是開發商的新房為什麼賣不過二手房？
只能說明有購買力的消費者對這個項目認可度越來越低了。去年夏天，我曾經在一品萬象喝過茶，恰巧那時也在開盤，來來往往觀察購房者，本地人很少，多是來自一線城市的中產。但是今年夏天，不論是宏觀經濟還是政策面，都變了，外地購房者銳減。
本地人？在1300萬到2000萬這個層面上，本地人在市南區、嶗山區無疑有更多、更好、更實惠的選擇。
在樓市低迷的時候，可選擇樓盤較多，投資理念對了，買房專業度不夠，只要夠果斷會有意外收穫；在樓市幾乎達到階段性頂端的時候，投資理念不對，買房的專業度有不夠，那是一件非常危險、非常麻煩的事兒。所以，我建議你在這個時候有我上面那位睿智朋友的思路：
要是好東西，早被“家屬院”搶了，搖號排隊的早就曬暈了，能輪得上你輕鬆購買？
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
