針對收緊棚改融資的市場傳聞，國開行日前回應稱，今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。目前各項工作正在有序開展。國開行還表示，截至5月末，該行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
對此，業內人士指出，PSL(抵押補充貸款)相關政策調整，或只是房地產全局政策“一盤棋”中的“一步”。但需要看到，棚改融資政策或已發生改變，棚改熱“降溫”、棚改貨幣化安置比例下降，是今年的大勢所趨。
“一刀切”為過度解讀
據瞭解，地方棚改資金來源主要有四類。其中，佔比近八成的主導來源是:央行將PSL貸款投放給以國開行和農發行為主的政策性銀行，後者再發放專項貸款。數據顯示，前5個月PSL貸款累計投放4976億元，同比增長38.8％。截至5月末，PSL貸款餘額為31247億元，同比增長33.12％。
夏丹指出，棚改貨幣化安置比例降低是今年的趨勢，此前很多地方政府在政策中已弱化貨幣化安置比例的提法，甚至不再提及。“究其原因，一方面可能與地方政府去槓桿的目標有關，畢竟PSL的實質還是貸款；另一方面，三四線城市在棚改貨幣化安置進程中，出現了拆遷款被用於加槓桿買房(如用於付首付)的行為，與政策初衷不符。同時，由於去庫存已達到比較理想的狀態，棚改在這方面的作用有所下降。”
至於棚改貨幣化安置比例下降所形成的資金缺口，夏丹認為，會有其他方式抵補縮量，如棚改專項債。近日，天津市就發行了全國首支棚改專項債券，規模為15億元，期限為5年。
華創證券分析師王文歡表示，“今年的棚改項目開工計劃比去年少20萬套，已發放的貸款會繼續做，而且棚改授信和放貸之間有時間差，因此，即使今年棚改授信大幅下降，在途的授信及替換資金(棚改專項債)也將保證放貸相對穩定。”
國泰君安分析師覃漢、高國華則指出，從短期看，很難有資金能取代央行PSL和國開行資金在棚改出資中的關鍵地位和體量。“儘管地方棚改專項債獲批准發行，但考慮到兩者在規模上的量級差距，短期的對沖作用微乎其微。這預示著，各地方政府新增棚改項目的建設將明顯放緩，決策層對地產去庫存的著力點或將從棚改逐步轉向租賃市場。”
違規資金仍有空子可鑽
夏丹指出，在三四線城市的房地產市場上，居民違規加槓桿的現象仍有待進一步杜絕。“例如，在消費貸方面，一些互聯網金融平臺的門檻比較低、審核比較少，可能需要出臺一些有效的辦法。”
審計署近日指出，2017年，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。
銀保監會在年初的“2018年全國銀行業監督管理工作會議”上提出，今年的重要舉措之一就是控制居民槓桿率過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
申萬宏源分析師李一民指出，金融監管因素是影響2018年房地產到位資金的核心要素。“國內貸款中的非銀金融機構貸款和自籌資金中的債權類資金未在銀行間市場或者證券交易所交易，可以視為廣義非標融資。我們估算出2017年非標融資在房地產到位資金來源中的佔比約為16.8％，金額為2.62萬億元。一旦未來金融監管趨嚴，房地產到位資金將被大幅壓縮。”
“如果未來有需要，政策可通過擴大‘非標’的範圍，進一步封堵資金違規進入樓市。”不過，在夏丹看來，目前銀行房地產貸款壓降的態勢，對大房企而言壓力還不算太大。
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