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國家開發銀行收緊棚改貨幣化，地產股應聲下跌，房企市值蒸發千億，吃瓜群眾是不是莫名了，至於麼？或者說，拆遷離我們這些普通人這麼遙遠，一個貨幣化收緊，就讓地產市場又天翻地覆了？那今天就說說棚改貨幣化收緊的蝴蝶效應。
棚改即棚戶區改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。2014年，國務院辦公廳印發《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》，推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。對於棚戶區改造，政府在財政投入、建設用地、稅費和信貸等方面給予支持。
棚改貨幣化的政策支持，我們用白話來解釋一下，就是地方政府手裡有塊棚戶區的地塊，可以改造成商品房，但是首當其衝的難題就是拆遷，政府也一下子拿不出這麼多現金給到拆遷戶。這時候，國家開發銀行會配套給與貸款進行支持，而這個貸款的還款來源，就是拆遷之後，政府把土地賣給開發商，收到的土地價款再來還款。
再之後，就是大家非常熟悉的房地產開發流程：地產開發商拿到土地——去銀行抵押——貸出開發貸——進行開發建設——然後將建成後的商品房銷售——歸還銀行的開發貸。
不難看出，這一系列的流程中，貸款起到了至關重要的作用，是項目推進的潤滑劑，就像老百姓買房一樣，當貸款支持力度充足的情況下，市場鼓勵老百姓買房，一旦貸款收緊，貸不出貸款了，那麼老百姓買房就變得困難了。
再回到棚改貨幣化收緊的問題上來，現在如果在拆遷的階段，減少貨幣化拆遷的支持，那麼其實質就是等同於在土地源頭上減少了貸款支持，政府就很難再從國開行拿到貸款去拆遷了。在此情況下，土地出讓的速度就會逐漸放慢，開發商拿地的節奏也會放慢，而開發商就是靠土地吃飯的，沒有了原材料就沒有辦法開發商品，沒有商品就沒有收入和利潤。所以，地產股以快速下跌作為反饋，就不難理解了。
那麼對於房價的影響呢？目前尚不明朗！因為如果簡單看土地供給端收緊，那麼未來的商品供小於求，房價反而應當面臨上漲的壓力。但是，另一方面，如果從房地產整個產業鏈的源頭把流動性抽走，也就是國開行的這個PSL(抵押補充貸款)政策收緊，那麼無異於將整個產業的流動性收緊了，這樣的話，會形成市場的下跌壓力。一漲一跌，仍需關注其他因素的影響，才能看出棚改貨幣化收緊的蝴蝶效應。
但是至少有一點是可以肯定的，如果貨幣化棚改的政策確實開始實施收緊，那麼2018年上半年就可能是未來若干年內最後一批拆二代的盛宴了，動輒拆遷分得千萬貨幣外加幾套房子的時代將一去不復返了。地方政府則面對著依然繁重的棚戶區改造的任務，壓力山大。當然，日子最不好過的，還是房企，沒有了行業產業鏈源頭的流動性支持，會有越來越多的棚戶區恢復成“拆不起”，沒有了源頭流動性支持和充足的土地供給，房企只有再次回到高週轉這個課題，自求多福了。這是不是意味著2019年的確是個不錯的購房時間窗口呢，我們拭目以待。
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