商圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，佈局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。
消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，贏商網將對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。
從上個世紀50年代開始，北京城建設開始以一個“單中心”結構逐漸“攤大餅”，不斷擴大的環形帶把城市切割成了一個巨大的、複雜的空間。快速向外蔓延的城市面積，不但是城市發展雄心的產物，也是遠郊商業發展的土壤。
而連接人流與財富的北京地鐵，已織成由18條線路組成的密密麻麻的彩色軌交網絡。地鐵將城市的血液——人在城市各個空間的流動加速起來，也成為了樓市升值和商業集聚的催化劑。
被賦予眾望的順義區歷經十幾年的建設，從一片片荒地起步，拆遷、建路、蓋住宅、修地鐵、完善市政設施……不斷入駐的商業項目，也代表著位於六環的順義商圈正走向完善。
觸底反彈的中國商業地產和百貨業戰場正不斷增添新玩家。
01
人都去了五環外
據贏商大數據統計，從2014-2016年，北京新開業購物中心超過57%在城市非核心商圈。為何遠郊商業綜合體會如雨後春筍般湧現？除了軌交延伸、租金相對中心城區較低，更重要的恐怕是產業轉型、人口激增後帶來的大量商業需求。
三年前，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊曾發佈過一次正經的北京環路人口分佈數據。數據顯示，五環以外有1098萬常住人口，佔全市51.1%。當然，遠郊商圈的優勢不止有北京超過一半的常住人口，還有較低的地價建設成本、實惠的物業人力水電等。
地鐵線也為遠郊商業發展帶來新的機遇和挑戰，在改變原有城市格局的同時，還增加了一批經濟活躍板塊。在順義區政府的大力推動下，隨著地鐵、快速公交等交通設施建設的加速，順義已然成為新的投資和居住熱點地區。
擁有不同消費能力的順義區人民，產生了大量的消費需求。距順義地鐵口500米不遠的隆華購物中心、新世界百貨和華聯購物廣場等大型購物中心組團形成的商圈，無疑滿足了這些居民購物休閒娛樂的需求。
盈石（北京）常務副總裁周睿表示，在北京市場供地緊縮的背景下，郊區的開發熱度現在是明顯高於城市核心區的。一些遠郊的潛力組團也逐漸被軌道交通紅利拉動，逐漸開始迎來人口導入和客層置換。區域商業的發展也會伴隨著人口結構的變化和數量的增加帶來機會。
02
老玩家的新嘗試
在順義，隆華這個品牌幾乎無人不曉，除了城區的隆華購物中心，幾乎在各鎮的繁華地帶都有隆華超市。
坐落在順義區新順南大街的隆華購物中心隸屬於老國企順義區供銷社，在大商場如林的順義中心商業區，它經歷了20年的風風雨雨。隨著市場競爭形勢的加劇，如新玩家新世界百貨和華聯購物中心的加入，消費者品味的提升、消費需求等變化，單一的百貨模式已經不適應當前的市場環境。
於是，2013年，隆華購物中心啟動了調改，由百貨模式向購物中心的集成商轉變，商場總建築面積由2萬平米擴至6萬平米，彙集家樂福生活超市、菜百黃金、大地數字影院、星巴克等眾多國內外知名品牌。
筆者走訪發現，商場內商品的單價較低，多在十幾元到上百元不等，品牌多是國內品牌和韓國品牌，可滿足追求高時尚度、消費較低的年輕人購物需求。此外，隆華購物中心還打造了三條街區（麻辣街區和兒童街區）和服飾街區企鵝公社，分別佈局了餐飲業態、兒童業態和服飾業態，新的嘗試無疑是好事，但匱乏的品牌、較小的面積和毫無亮點的裝修稍令人覺得“不倫不類”。
據悉，隆華購物中心正在籌劃與順鑫上街合作，將兩家商場整合，通過空中連廊連成一體，重點引進兒童類品牌，補齊餐飲、休閒娛樂短板。
03
郊區來了新玩家
郊區正成為北京商業新的戰場。
2010年底，外資百貨商業項目新世界百貨順義店開業，項目面積約6萬平方米，當天拿出了450萬元的銷售記錄，也被業界稱為是
新百北京版圖向郊區擴張的第一站。
三年後，2014年初華聯金街購物中心開業，當日實現銷售收入達300萬元，客流近3萬人次，逾13萬平米的建築面積，一舉涵蓋了購物、休息、餐飲、影音、服裝等多類業態，它也是順義商圈第一家購物中心。
從地理位置來看，三個商業項目距離不到50米，隔街相望，呈三角形佇立。從項目定位來看，商圈內集結了百貨、購物中心多種業態，區域商業的差異化定位非常明顯，涵蓋了高中低端市場。
隨著消費群體的迭代與消費觀念的升級，順義商圈內的項目加速了調整與變革。百貨處於變革深水區，新世界百貨順義店在增加餐飲、娛樂體驗業態的同時，延續了新百促銷的獨特營銷方式。筆者走訪發現，新世界百貨的獨享折扣以及不同時段超值滿額好禮等促銷力度非常大。
而華聯金街購物中心則與市面上多數商業項目並無二異，購物中心採用ART DECO藝術裝飾風格，利用建築線條與材料的質感搭配，使之簡潔、流暢、動線有效。
在品牌方面，有H&M、b+ab、MUJI、小米之家、西貝筱面村、綠茶等知名品牌，給順義消費者帶來了更好的品牌、服務和購物體驗。
當然，首家購物中心也致力於打造一系列的主題活動，筆者發現，其營造的一個活力街區集齊了各類運動品牌，街區裡不但有逼真的跑道，還有裝飾的運動器材，營造購物環境的情景化，增加消費者在商場裡購物漫步的舒適感。
距離順義核心商圈不遠處，隆華還有一個奧特萊斯購物廣場，緊鄰15號線石門站。主營品牌百貨、名店美食街、兒童產品等，主要供常住居民購物，在動線、品牌、活動上並無其他亮點。
周睿表示，其實在全北京真正的軌道交通商業都非常欠缺，商業價值在軌道交通規劃時並未納入一併考慮是根本原因。軌道交通是雙刃劍，用好了人旺財旺，否則反而會讓客流更易流失。這對於原本就客流不足的郊區商業來說更是雪上加霜。
04
不得不提的“祥雲小鎮”
在商業地產圈，中糧在北京打造的“祥雲小鎮”已經成了一個傳奇——位於北京五環外順義區,20萬平方米商業街區,這個遠郊商業項目開業3年,客流銷售均翻了數倍。
祥雲小鎮是名副其實的社區商業，是中糧祥雲國際生活區的組成部分，服務中央別墅區、臨空經濟帶等家庭社區。這個劃分為特色商業、風情商業兩個區塊的社區商業，不僅引入了兩個星巴克、高配影院、各種中高端品牌和兒童商業，還將動物園開到了街區中。
目前來看，祥雲小鎮的零售業態多為連鎖品牌，但在購物中心同質化的大環境下，祥雲小鎮有不少差異化運營的痕跡。祥雲小鎮正在進行新一輪品牌更新，在原有的城市微度假目的地的定位上更加側重引入國際品牌，以聚焦中高端消費客群。
周睿認為，在香港的元朗、日本的多個副城中心都有非常成熟的郊區組團住宅與商業發展互相助力的成功案例。
①
初期控制規模、以滿足高頻率的基本生活需求為主；②中期提升對品質感的關注，環境的營造、服務的提升等，逐漸加入對於區域住客的社群經營增加消費粘性避免外流；
③遠期成熟以後再考慮擴大規模、提升客單價等。
目前順義商圈正處於第一階段向第二階段過渡的時期，需要一個具有一定規模的龍頭項目的帶動，不論是從存量改造而來亦或是新建，在空間、體驗、消費組合等層面對於商圈形成一輪新的衝擊。
事實上，北京市順義區的零售大環境遠遠比描述得更復雜，筆者看到，順義區的新順南大街不到五百米的大街，除了以上三家商場外之外，還有一家國泰購物中心、一家鑫海韻通百貨，五家購物中心距離不超過五百米。未來會不會有更多的玩家來搶奪市場，讓我們拭目以待。
往期回顧：
《北京商圈變遷簡史》
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