01、
作為一個樓市觀察、寫作者，安靜其實蠻少從暮後走到臺前的。此次出席，欣慰的是，整場活動下來，對於粵港灣大灣區，同座的各位嘉賓拋出了很多精彩觀點，讓安靜受益良多。
比如說深圳壹地產@陶文傑 對於2018年的購房建議——
今年買房最簡單，買西部就可以了。買房無非是買一個利好，買一個未來的發展。今年深圳最大的利好就是西部大灣區，前海和粵港澳大灣區是時代給深圳人的機會。時代給在座這一代人有足夠的支付能力。
再比如對實操頗有心得、曲線買房的創始人@曲廣寧老師的精彩發言——
灣區的規劃出來後，深圳所有城市中心化的概念將面臨調整。臨近珠江口的位置將是未來的中心或是發展潛力非常高的地方。而且，灣區會導致模糊的邊界影響。灣區會影響深圳的形態，未來的形態是大家無法想象的。
對於粵港澳大灣區，現場的賀立立老師也有話有講——
未來“9+2城市群”和未來的粵港澳大灣區裡，我認為所有的“9+2城市群”，他們之間是合作關係，也是競爭關係。在“9+2城市群”中跑出來的一定是深圳。而且，“9+2城市群”粵港澳大灣區規劃出來後，相信各個城市會調整自己的規劃，跟粵港澳大灣區的規劃相匹配、相發展。
同樣，現場的異形老師也說出了自己的見解——
個人認為將來中國最大的發展區域肯定在粵港澳大灣區，而粵港澳大灣區絕對是深莞惠，深莞惠地區看沿海。前海以來，深圳提出東進戰略，西進是前海。
02、
講真，整個講座的精華，大部分都在這裡了。但是，對於粵港澳大灣區，我相信更多的人關心的是，第一、深圳的樓市將會受到什麼樣的影響。第二、粵港澳大灣區出來後，誰是龍頭。第三，對於普通老百姓來說，買房的最大機會在哪裡。
其實關於這三點，上面的各位嘉賓各有表述，我大致綜合了一下，再加上自己的見解，希望能給大家一些啟發。
對於關於粵港澳大灣區這個概念，從去年到現在已經講了快一年的時間了，最新的時間公佈節點是5月底要出來了，而且6月11日會在香港舉行一次宣講會。這讓我們想到一個關鍵性的詞——千年大計。
千年大計，這是官方形容雄安新區的，這也是前所未有的待遇，因為官方從來沒有用這樣一個詞來形容一個片區的，其中的含金量自不用多說。但安靜現在覺得，粵港澳大灣區這個詞頻率的出現，一點也不亞於雄安新區。
前幾天，關於粵港澳大灣區，有幾個事情出來引起的反響比較大。一個是粵港澳大灣區所在的11個城市中，有2個城市進行了不明程度的調控政策，其中佛山是禁止半夜開盤，東莞的限價又重新被提起。
還有一個是廣東省國土廳給大灣區9個城市發緊急通知，要求各個城市上報萬科和恆大在各個城市的土地開發情況。經過媒體反覆求證，確實有這個通知，確實在收集這個情況。但是，相關報道發出後，很快被全網刪除了。
這讓我想起海南自貿區的前夜，現在的粵港澳大灣區就像之前給海南的大禮包，而且是超級大的禮包。可以預見的是，隨著粵港澳大灣區的出臺，基本可以明晰的是——深圳的城市地位和責任將大大提升。
而在整個粵港澳大灣區中，深圳無疑是最矚目的，而這裡面，前海可能將承擔起粵港灣大灣區龍頭的角色。安靜所接觸到的一些朋友，其實早在去年的時候就已經開始在前海佈局了。今年的前海，相比往年，要燥動的多。
所以，有一個很大的判斷是，在粵港澳大灣區時代下，前海的含金量將越來越重，而且，未來5年之後，前海將成為深圳的新中心。
但是，不得不承認的，前海的土地一直是定向出讓的，對於普通人的機會其實不大，而且住宅的供應也非常少。這可能就會倒逼看好前海但無法上車的人，向西部區域蔓延。
沿著前海一路向北，就進入西鄉、大空港了，而且，最近也出了一個新說法——大空港要規劃空港新區，原話“這是深圳繼前海之後，第二個承載國家戰略的區域”。
原來我們覺得深圳只是空港的城市副中心，和前海、南山沒得比，可能和龍崗、龍華、光明放在同一個水平線上。這個規劃意味著大空港的規劃要提升，這是繼前海之後，又一個承載國家戰略的區域。
可以想像，未來的大空港區域將有很大的機會。而未來，沿著前海、松崗、沙井到東莞、虎門一帶，會成為非常重要的軸線。如果在這條軸線上買房，會是一個不錯的選擇。
03、
那麼，在粵港澳大灣區正式出臺前，普通人應該如何買房呢？其實還應該看中幾個標尺——
1、軌道物業。在粵港澳大灣區下，未來深圳城市形態可能會像香港，其中有幾個細節：一是高密度發展，南山十年前做的規劃，容積率標杆在3～5左右，現在最新的南山規劃容積率靠近8～9。
城市高密度發展帶來必然的結果，這會導致香港的形態。未來的軌道物業在城市的人流上，面臨越來越大的優勢，置業的道理也是如此。
2、帶學位的物業。在場的曲房買房創辦人@曲廣寧 的老師，用實戰經驗告訴我們，除了西部片區，其他地方的漲價只跟學位有關係。
對於深圳來講，一是片區西部，二是學位資源，它基本是物業保持增值非常重要的元素。
比如說大家去年都清晰的後海，去年有一段時間特別火。最厲害的是寶能太古城，兩年半以前40多平的小戶型價格大概4萬多（200多萬），去年年底40多平的是15萬。不到三年時間，每平米漲了10萬元。
3、綜合體。綜合體以前有個說法，叫“時間銀行”，因為他把所有的時間都壓縮到一個很小的空間內完成，可以說是城中之城。深圳是個講究效率與時間的定位，這樣的物業，在很大程度上能夠跑贏其他同類型的物業。
而這些年賣得好的頂豪產品，也基本上都是都市綜合體豪宅。比如說深圳灣1號、中海天鑽、華潤深圳灣、深業上城、深圳中心·天元等。
這些綜合體物業有一個通性：自綜或他綜。自綜的意思是本向有三種形態複合，而他綜，是借力區域其他業態。比如說雙璽與水灣1979，周邊就是海上世界！
從羅湖開始，羅湖最厲害的綜合體是萬象城，萬象城的概念，旁邊賣1萬多，它能賣4萬。這是幸福裡開盤的價值。
從羅湖開始往西走，到福田CBD，福田CBD綜合體是星河CocoPark，對面是星河國際，雖然是老房子，但價格很高。
4、能上車就儘快上車。對於沒有買房的人來說，今年遇到政策調整期，是大家選房的好時機，因為市場橫盤，會有更多的選擇。
如果大家要自住，住在哪裡方便買哪裡。如果要投資，整個深圳西部從南山、蛇口、西部、大空港，買得起哪裡買哪裡。
如果買得起西部，深圳範圍內，買得起哪裡買哪裡。買房子就是買一座城市的股票，選擇深圳，永遠是對的。
最後寫下這次的主辦方之一滿京華雲著，如果不出什麼意外的話，這個項目的產品馬了也要開賣了，推的是約83-152㎡3-4房。
在限價的情況下，據說這個產品的價格會給市場來來一些小驚喜，價格也相對親民，剛需。買不到前海的話，推薦考慮一下這個樓盤。附上這個樓盤的信息——
滿京華•雲著總建築面積約150萬㎡，其中住宅面積僅28萬㎡，目前，滿京華雲著全新升級產品約83-152㎡3-4房藝術全齡雅宅即將面世，現已開放研發產品展示空間，誠邀品鑑。
滿京華雲著，憑藉全體系高端的配套資源，以建築+藝術+人文+產業的多維碰撞和融合，鍛造全新的生活方式，是集高端住宅、高端甲級寫字樓、藝術商業小鎮、星級酒店、企業總部、國際會展於一體的都會超體。
滿京華雲著最新一批產品，83/151平米3/4房，將於5月27日開盤。
添加請註明公司（否則不予通過）
看完文章，別忘轉發關注噢~
你可能還想看
閱讀更多 梵谷先生 的文章
