01、
昨天的房地產市場，有兩則重磅消息值得注意。
一個是關於調控政策方面的，波及到的城市有兩個。一個是長沙，明確規定：已經購房的商品房，必須在取得不動產權證5年後才可以轉讓。還有一個是西安，暫停向企事業單位售房。
另外一則消息，起源於一則市場傳言，說是全國的棚改將一刀切全面叫停。這個消息一出來，就引起了市場不小的恐慌。直接的影響就是佈局三四線城市比重比較大的房地產企業，以及相關的鋼鐵、水泥板塊來了一個“地震”——
第一條消息就不作過多解讀了，你可以理解為新一輪的精細化調控，給樓市不斷打補丁，目的是防止樓市過熱引發不必要的風險。但第二條就比較有意思了，因為這裡面確定了一個事實：貨幣化棚改確實在收緊。
02、
要了解這個將給房地產市場帶來什麼樣的影響，我們先來了解下到底什麼是“貨幣化棚改”。這個詞看起來比較深奧，但其實解釋起來卻非常的簡單，其實大小就一個字“拆”。
但是，拆了怎麼辦呢？以前，政府拆掉棚戶區，最常用的形式就是用實物安置來給你補償，比如說給你一套安置房。但是，這種模式比較慢，而且需要協調的利害關係太多。
更重要的是，前兩年三四線鬼城遍地，樓市庫存居高不下。怎麼辦？配合這個貨幣化棚改一起來，直接給拆遷戶錢。錢從哪裡來呢？地方政府可以向國家開發銀行等幾家指定的銀行申請棚改專項貸款，也稱PSL。
給完錢之之後，讓他們自己去買房，於是，庫存就這麼消化了！
公開的數據顯示：貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市中，卻已高達80%。也就是說，貨幣化棚改主要是集在三四線城市。
這裡面的三四線城市，最經典的當數蕪湖，“貨幣化安置”的比例高達100%！所以，在蕪湖，很戲劇性的，我們會看到這麼一條房價曲線的出現——
所以，從上面的分析中，我們很容易得出、市場上也一致認為的聲音就是：三四線城市這種不明緣由的暴漲，很大一部分原因就是貨幣化棚改引起的。
數據顯示，2017年全國棚改戶數為515萬套，涉及20個省份的三四線城市。按照PSL支持棚戶改造的貸款餘額計算，平均每戶補償到50萬元。
而以平均數來看，每個省份棚改三四線城市為10個，相當於每個城市2.6萬套，每套50萬，殺入該三四線城市房地產市場的錢就到了130億。漫天發錢給人買房，房價怎麼可能不飆上去呢？
一二線我買不起，我還不能買自己的城市嘛？再加上一二線城市高房價的外溢效應，三四線城市房價的火可謂是越燒越旺，一發不可收拾。
最新的數據顯示，在這一輪“貨幣化棚改”的激發下，全國已經有200個縣城房價超9000元/平米。房價突破萬元的城市也已經超過60個，這其中有近1/3是三四線城市。
在這之前，很多小縣城的房價還徘徊在4000-5000元/平米。
03、
講真，貨幣化棚改一個非常好的政策。因為市場上的棚戶區，通常是城市中居住功能最差的地方，抗災性差，採光通風差，無道路，無綠化，無公共活動場地。
拆除改造這些房屋，有利於城市化建設，更有利於農民“市民化”，能減少很多社會矛盾。本地土著可以通過棚改的形式，獲得更好的居住環境，而推行的進度上，也可以更為的高效。
但是，在國人被“房本位”強化過的思潮下，這個好政策目前完全變味了。庫存是去了，但房價也被強拉起來了。但是，現在形勢變了。以前是給你發錢，雖然現在沒有給你一刀切，但也在慢慢在給你收緊，多以實物安置為主。
所以，此次貨幣化棚戶改造的全面收緊，對於三四線城市來說，什麼限售啊，全國房產信息聯網啊，都是隔靴搔癢，這個才是真正的釜底抽薪。
而且，喜歡在三四線城市囤房的邏輯，本身就是很危險的行為。
1、中國人口向一二線集聚趨勢未改。大部分三四線城市的人口基本是負增長，呈流出狀態。房地產的主體是人，如果人都沒有了，購買力從哪裡來，房子又建給誰？
2、三四線城市的基本面不好看。舉個例子，從世界500強的企業分佈來看，在中國大陸的98家企業中，總部在一線城市的企業為75家，佔據了絕大部分，三四線城市僅有9家企業，不足總數量的10%。基本面這樣，何來長期動力?
3、三四線城市房子的流通性差。目前的三四線城市，90%以上的人都在買新房。前幾年三四線的城市，因為庫存大，價低，購買者基本以自住為前提，動不動就100平以上。
當這些居住屬性被基本滿足的差不多了的時候，你要再轉手就變得很難了，因為三四線城市的購房基本都集中在新房，還不到必須購買二手房的階段。
那麼，對於普通人來說，面對這一輪變化，應該怎麼做呢？對於本地棚改戶來說，如果能拿到錢，就儘量拿錢吧，沒有金融屬性的房子，拿到手也只雞肋。
而對於仍舊抱有僥倖心理大批購入三四線城市囤房的來說，要開始警醒了。你可能看到你家房子漲了，但這只是短期的。根本沒法持久。還是維持之前的判斷：不看好暴漲的三四線樓市。
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