貸款買房現在已經成了一個特別常見的方式，一般買房前只需準備好首付，買房中各種稅費，如果現房，還可以預算下裝修費就可以看房選房了，在簽訂合同後，其他的款項就通過銀行貸款來解決。不過一般人在提交貸款申請後，很多人都會擔心自己能不能申請下來，能批多少額度，會不會有什麼地方不符合標準的等，畢竟這些都關係著我們買房的進度和以後的月供金額。那麼銀行到底通過什麼來判斷申貸人資格的呢？
個人身份證明
包括戶口本、身份證、結婚證（已婚）。申請人的戶口本和身份證是必須要提供的，如果還有配偶或直系親屬參與共借的話，銀行還會查詢共借人的戶口本和身份證，如果配偶不在同一個戶口內參與借款，還需要提供結婚證。如果申請人要求的是公積金貸款，那麼在提供申請資料時還需要準備一個按時繳納公積金證明。
其實對於申請人的審查，最重要的還是看申請人有沒有償還能力，在確定貸款年限時，有時也會考慮申貸人的工作年限，如一個借款人的身份證顯示其離法定退休年齡還有5年，而申請公積金的時候，他的年限是10年，這個時候銀行批貸的可能性不是很大。需要強調的是，銀行對貸款人的年齡有非常嚴格的限制，貸款人年齡越大，貸款風險越高，貸款人年齡越小，收入不穩定，償還能力差。一般購房人年滿18週歲，就可以個人辦理購房貸款，貸款人的年齡加上貸款期限不能超過65歲，否則就不予辦理。如果年齡超過40歲，最長的貸款年限可能也在25年以下。
對於申請人的調查，除了以上說到的戶口本、身份證、年齡、結婚證，還有一個與開發商簽訂的購房合同或協議，並且有購房交款的一個證明，銀行也是為了降低風險。但是如果你買的是二手房，銀行還會考慮房子本身的一個情況，相比於新房二手房向銀行貸款比較困難，特別是一些高齡的二手房，房子越老越難出手，升值空間也變得越窄，簡單來說，房齡越短越容易獲得貸款，房齡超過30年的商品房是很難貸到款的。
還款能力證明
1、收入證明
收入水平、工資穩定與否、職業性質等為主要關注點。這點主要考量的是借款的人還款能力，一般要求收入證明要覆蓋月還款額的兩倍以上。
收入證明怎麼開？
有工作單位：開收入證明需要注意格式，必要的內容是不可少的，需要有單位的公章或者是人事章，最重要是要有人事部的座機，而且複印的收入證明是無效的，收入證明上最好不要有任何的塗改。如果一個家庭每個月的車貸是1000元，房貸每月2000元，那麼稅後收入應該達到（1000+2000）*2=6000元。如果你有債券、銀行存款、車輛購置憑證、個人所得稅證明等額外的資質證明，可以向銀行提供，可增加貸款人資質，對批貸是有幫助的。
無工作單位：另外，有的人事沒有工作單位的，比如私營業主，收入證明也要正常的開，需要提供自己公司經營的營業執照正副本，組織機構代碼證，稅務登記證，對公賬戶近半年的流水等；對於自由職業人，如果有存款可以提供存款證明，如果沒有可以前往有收入進賬的銀行辦理流水單來證明有持續收入。需要提醒的是，如果提供虛假的收入證明，在審核時被銀行發現，今後將面臨無法貸款的風險；從個人角度考慮，如果收入證明寫的過高，會造成自身還款壓力特別大，甚至導致無法支付每月還款，如果因為這個原因導致逾期欠款，就不划算了，後果由購房者自己承擔，後期銀行會以合同信息不實為由要求撤銷貸款合同，在收入證明不足的情況下，銀行會參考家庭的其他資產，比如大額存款、債券、房產等。
2、銀行流水
一般提供近半年的銀行流水，能直觀反映收入情況、納稅情況等。
有的申請人因換工作更換了工資卡或其他的一些因素導致銀行流水不夠，實際上之所以要求提供銀行流水，仍然是為了考察申貸人有沒有還款能力。如果流水不夠怎麼辦？
①如果是已婚人士，可以提供夫妻雙方的銀行流水，比如，某申貸人每月工資打卡10000元，申請貸款每月還6000，按照銀行要求，每月收入應該是12000，他的配偶每月工資打卡9000，這樣夫妻兩人每月的共同進賬是19000元，這樣就大於了12000，就達到了銀行的要求。
②可以往銀行卡注入一定的資金，比如有換工作的，最近銀行進賬只有三個月的工資進賬，那麼在申請還房貸時，可以一次性向工資卡里注入10萬、20萬這樣大數額的存款，同時還可以出示單位開具的收入證明，這樣就可以證明自己有足夠的能力以及有持續的收入來還清貸款。
③找擔保人為自己擔保貸款，證明自己有足夠的還款能力。不過不是所有銀行都同意這麼做，而且即使同意這麼做，銀行也會對擔保人和申請人之間的關係有嚴格的規定。有的要求必須是配偶或者直系親屬，每個銀行要求不一樣，具體還需要到相關銀行諮詢。
④如果繳存了公積金，或者社保有繳費記錄，也可以證明借款人有穩定的固定收入，這個也可以提供給銀行，銀行可以作一個參考。
3、主貸人財力情況及信用記錄
主貸人為銀行審核的主要對象，經濟實力強且信用良好者更容易獲得貸款審批。
一般由兩個或兩個以上的人同時貸款，有主貸人、次貸人或者共同借款人之說，一般是由配偶、父母、子女之間產生的。無論是收入證明、流水證明還是存款證明都是財務狀況的體現。信用記錄不良產生的信用汙點是會影響個人貸款的，類似於我們平時說的信任感。銀行是比較理性的，它對借款人的信任就是從信用記錄上考量的。借款人在個人徵信上有逾期記錄，銀行會非常謹慎，需要借款人對逾期情況進行說明，嚴重逾期的會直接拒貸。個人信用報告是銀行審批貸款人資質的條件之一，包括個人基本信息，銀行信貸交易信息，異議標註，查詢歷史等。
個人徵信情況對於貸款的影響主要有四個方面：
①能反映出借款人的還款能力；
②決定借款人能否享受到銀行的優惠利率；
③逾期過多會被拒貸；
④查看徵信過多也會影響銀行的信用評估。
如何查看個人徵信記錄？
登錄中國人民銀行徵信中心，需要在線進行身份驗證，一般通過身份驗證，第二就會收到一個短信通知，收到通知後就可以登錄徵信網站查看個人的徵信報告了。
想要維護個人良好的信用記錄，就要在平時養成理性的消費習慣，量入為出，按時還款，避免逾期。
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