作者莫非系中國知名財經專欄作家 知名財經評論家
據研究機構披露，截至今年5月底，全國各地出臺的房地產調控政策多達159次。調控城市也從2017年集中在一、二線城市逐漸向三、四線城市轉移。且此輪進入商品住宅“限售”行列的三、四線城市有幾個共同特點，即房價出現了明顯波動，並且投資投機需求明顯強於本地自住需求，房地產調控大有“哪裡炒房限哪裡”之勢（6月11日《證券時報》）。
這裡需要指出的是，我國樓市調控走到今天這個格局，確實不容易；而其將樓市調控重心從一、二線熱點城市向三、四線城市轉化，也是適應樓市調控現實需要的應景之作；儘管各級政府或多或少存在這樣、那樣的不願意，甚至有可能在出臺樓市調控政策中還含有不少無奈因素，但能做到這一步，並將調控重點轉向到三、四線城市確實難能可貴，在這裡應加以高度稱讚！
為何呢？一方面，表明各級政府審時度勢，深刻認識到了樓市客觀形勢發生的變化，出臺的159次（條）調控政策具有較強的現實針對性和可操作性，完全切合當前樓市調控的實際；另一方面，目前三、四級城市的樓市價格確實出現較大波動，部分三、四線城市樓市價格出現虛高，且呈不斷蔓延之勢。
據國家統計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，環比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東漲幅最快，環比上漲2%。因此，從客觀上看，這種變化是一、二線城市嚴調控效應向三、四線城市遷徙的綜合反映，必然要求政府樓市調控政策適應客觀形勢變化的需要。
而且，本輪房地產調控政策為了進一步打擊投機炒房行為向“防守”相對薄弱的三、四線城市下沉，持續強調住房的居住屬性，將市場引導並調整至良性的道路區間。這種政策指向無疑是十分正確的和行之有效的。再一方面，未來三到五年，三、四線城市整體仍將處於棚戶區改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發更多的購房需求，三、四線城市的房價未來仍將在一段時間內處於歷史高位。
三、四線城市房價上漲尤需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則。可見，嚴厲打擊投機炒房行為的任務較重，不能讓房地產市場在三、四線城市失控壓力依然較大。因此，在未來一段時間內對三、四線城市住宅市場的調控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準打擊上，這是十分必要的和正確的。
但令人遺憾和美中不足的是，因勢而動的樓市調控政策存在不少缺陷：一是所有這些地方政府出臺的樓市調控政策都深深打上了行政調控的烙印，依然沒有跳出“調控—價格下降—放鬆—價格上漲”的怪圈，市場自發調控的影子太小，行政調控的魅力太大，樓市調控有待進一步向市場化方向轉軌。
二是樓市調控的長效機制沒有建立，就是說房價已出現上漲幅度較大的三、四線城市，在樓市調控中信貸政策、稅收政策和行政調控政策沒有得到全面、深度融合，都在各自領域產生碎片化的作用，樓市調控整體功效沒有得到充分釋放。
三是樓市調控政策缺乏前瞻性，總認為民眾和投資者看好的是一、二線城市的樓市，會大量湧入一、二城市購房和參與投資投機性購房，對一、二線城市樓市調控之後購房需求和投機效應向三、四線城市轉移的情況預估不足，以至三、四線城市處於樓市調控的最薄弱環節，當居民湧入三、四線城市購房或參與投機購房時，這些地方政府猝不及防，匆忙出臺樓市調控措施，出現應對能力相當脆弱的局面。
而且，這些樓市調控政策無不存在“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的傾向，不僅缺乏可持續性，更缺乏長遠性，陷入了哪裡有問題就調控哪裡、哪個地方政策有問題就修補那個地方政策的“調控陷阱”裡，消弭了調控政策的連續性、整體性和嚴肅性，使調控政策成了缺乏權威性、或被隨意搓揉的“橡皮泥”。
四是對地方政府樓市調控缺乏及時引導和跟蹤監督，以至於不少三、四線城市樓市出現大幅反彈之後再緊急約談，有點事後諸葛之味或“馬後炮”之為。這就是說在三、四線城市樓市價格沒有出現反彈之前，中央政府宏觀調控部門對形勢缺乏正確判斷，沒有預料到樓市調控效應向三、四線城市釋放；
尤其是對一些地方政府玩的放鬆樓市調控的小動作沒有及時制止。比如原來一些地方政府為吸引人才紛紛出臺購房優惠政策，實質上等於變相放鬆樓市調控，無形中消弭了樓市調控整體功效。
對此，筆者認為目前我國樓市調控政策應及時跳出“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的行政調控怪圈，統籌兼顧，樹立“一盤棋”思想，統一施治，共同構築好樓市調控的牢固大堤，不給投資投機炒作者以任何可乘之機，從根本上消除樓市調控“按下葫蘆浮起瓢”現象的再發生：
一要修改完善“因城施策”樓市調控策略，適當提高樓市調控政策的統一性、完整性，保持調控的嚴肅性，增強樓市調控的持久性，使樓市調控政策威力在全國不同城市之間發揮出最大威力。主要是建立全國樓市調控統一的政策框架，對各地樓市價格波動進行靈敏反映，為各地適時實施樓市調控提供準確決策依據。
二要樹立全國一盤棋思想，著眼全國樓市調控的總體成效，防止再出現過去那種只調控一、二線城市而忽視三、四線城市調控的傾向，把全國所有城市樓市都納入有效調控範圍；下一步要注意四、五線城市樓市的調控，堵塞一切投機炒作空間。
三是提高樓市調控的前瞻性和預估性，建立靈敏的調控機制，時刻抓住樓市變動狀態和趨勢，把握樓市變化的苗條，適時推出新的樓市調控政策，提高樓市調控的有效性和針對性。
四是進一步加強指導和監督力度，讓各級政府時刻繃緊樓市調控之弦，站在對國家經濟發展和保障民生的高度重視樓市調控，防止為了局部經濟利益而放鬆樓市調控現象的再發生，徹底遏制全國各城市樓市價格的大幅反彈，確保我國房地產業迴歸健康、可持續發展軌道。
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