近日，央行發佈由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告（2018）》，對房地產市場進行專題分析時提到：
當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但這其中也存在一些問題，比如部分房企負債率較高，償債壓力較大。
值得注意的是，這是央行自2004年發佈運行報告以來，首次警示房企高負債率風險。
報告出臺的背景是，在規模為王的時代，房企江湖正在加速洗牌，中小房企為了生存都在瘋狂舉債圈錢買地，不計後果地擴大經營規模。
導致的結果是，部分房企可能已無法償付超過自身能力的到期債務。由於房企有較長的產業鏈傳導作用，一旦發生債務危機，可能會引爆系統性風險。
隨著房企償付高峰逼近，市場的債務違約信號已開始顯現。
比如 ，2018年6月11日，雲南省房地產開發經營(集團)有限公司持股51%的子公司京鵬地產，被曝出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。
再比如，恆盛地產(00845.HK)2017年報顯示，截至2017年12月31日，恆盛地產若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期(逾期貸款)。
這些能看得到的可能只是房企債務違約市場的冰山一角。
據村長對127家A股上市房企的不完全統計，考慮到永續債權益，按照業內通行的更能體現真實負債率情況的淨負債率指標（淨負債率=（帶息+永續-現金）/（淨資產-永續））的計算口徑來看，截止到2017年底：
1、共有48家房企淨負債率超過100%，佔比上市A股房企數量接近4成；
2、共有17家房企淨負債率超過200%，其中不乏見到泛海控股、華髮股份和綠地控股等大型房企的身影。
具體名單如下：
村長選取其中的典型企業作為例子，剖析其淨負債率高企的原因：
雲南城投：“蛇吞象”式買買買！
據不完全統計，自2016年12月至2018年5月26日，雲南城投共發起四項重大資產收購。其中以25.88億元完成對銀泰旗下8家公司股權的收購及7家公司70%股份和1家公司20%的股份收購。
近期，雲南城投上演了“蛇吞象”式收購的一幕。2018年6月19日，雲南城投召開2018年第四次臨時股東大會，235.72億元收購成都會展的議案，於當日以99.9%的贊成率高票通過。
值得注意的是，成都會展的估值是停牌前的雲南城投市值的2.86倍。
泛海控股：標普、惠譽雙雙下調評級
近期，標普宣佈將泛海控股的長期主體信用評級從“B-”下調至“CCC”，同時將該公司未償還優先無抵押債券的長期債項評級下調至“CCC-”。另外，惠譽將泛海控股評級由“B”下調至“B-”。
標普稱泛海控股高槓杆率以及資本結構失衡不可持續，2018年的到期債務將使其流動性繼續吃緊。惠譽則稱其債務增長快於預期。
標普指出，2017年，泛海控股項目在北京和上海均未取得銷售許可證，對當年合同銷售額和現金回款造成嚴重衝擊。即使能於未來幾個星期在上海取得銷售許可證，在扣除近期的建安成本、經營費用和利息支出後，銷售回款或許也不能及時足額地覆蓋償債需求。
天房發展：地王項目去化不明
截止到2018年3月底，天房發展總負債293.3億元，其中流動負債為194.5億元，一年內到期的非流動負債81.93億元，而其手持貨幣僅22.93億元。
鵬元評級指出，截至2017年期末，天房發展5宗土地儲備全部位於天津市和蘇州市，部分土地樓面單價較高，隨著2017年房地產市場成交量回落，調控政策未有放鬆跡象，未來該等項目庫存去化和盈利可能承壓。
中天金融：闖入金融領域
自2015年宣佈 “大金融”戰略以來，中天金融通過投資和併購兩種方式進行擴張，斥資近200億元進軍金融領域，先後拿下了保險、證券、銀行等多個金融牌照。
值得注意的是，2018年5月7日晚間，中天金融（000540.SZ）發佈公告稱，公司持有的中天城投集團100%的股權已經過戶至貴陽金世旗產業投資有限公司。這意味著中天金融已將房地產開發業務置出。
華髮股份：加速擴張
截至2017年12月31日，華髮股份總資產為1396.83億元，是2012年底資產規模的4.82倍。
除此之外，為了加速開發項目，華髮股份還持續為子公司提供高額擔保。截至2018年5月16日，公司及子公司對外擔保總額為550.73億元，佔其2017年經審計淨資產的463.47%，其中為子公司提供的擔保總額為493.84億元。
綠地控股：多元化佈局
近年來，綠地控股積極打造“投資+投行”的金融全產業鏈，實施“大金融”發展戰略：深度介入並自主參與經營包括金融資產管理、信託、投資銀行、小貸公司運營等業務。
值得注意的是，2017年財報顯示，綠地控股扣除掉2374億元預收款項後的負債達5176.8億元，扣除預收款項後的負債與其淨資產比例仍高達5.5倍。
近期，惠譽發佈報告稱，將綠地集團的槓桿率在未來兩到三年內不太可能下降到50%左右的低水平，這樣的高槓杆率將繼續限制其評級。
淨負債率過高有償債風險，但顯然也不是越低越好。淨負債率指標是負數的綠景控股為例：
綠景控股：錯判房地產？ 轉型不順利
為什麼綠景控股的淨負債率指標是負數呢？
原因很簡單，綠景控股近年來加速剝離了房地產業務，轉型醫療服務。
為什麼要轉型？
《地產中國網》的報道稱，綠景控股從2010年至今並無任何土地儲備，房地產開發一直吃老本。而近年來綠景控股一直處於反覆虧損的境地，主要是因為公司可結轉項目較少。
數據顯示，2014年至2017年，綠景控股分別錄得淨利潤326.28萬元、-2367.79萬元、3211.34萬元、-8477.38萬元。
截至2017年底，綠景控股退出房地產的動作基本完成，公司目前並無土地儲備，也無正在開發的房地產項目，房地產收入佔比總收入僅3.06%，物業管理收入上升至總收入的73.11%，醫療服務所帶來的收入佔比增加至23.83%。
但綠景控股轉型之路並不順利。其近日擬將以2.84億元的總價出售兩家全資子公司的全部股權及一家全資子公司的七成股權。
深交所對此還向綠景控股提出問詢：在未來轉型方向仍為醫療行業的前提下，剝離已培育多年醫療資產的主要考慮、合理性和必要性，是否與公司戰略規劃相矛盾。
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