因太太怀孕
开始动了买学区房的念头
作为一名家境还算小康的80后妈宝男，刚毕业家里就全款给买了婚房写在我名下，连装修都是父母一手包办的。
两年前结婚后，我和老婆的收入只需要应付日常开销，日子过得很惬意。我比较追求安逸，在上海楼市烈火烹油的这几年里，也没动过念头要置换或者再买一套。
最近老婆怀孕了，不断有朋友游说我买学区房。我被说得有点动心，再一打听发现目前住的房子对口学校是个菜小，觉得还是有必要买个学区房了。
分析自身情况
并向买过学区房的亲友讨教
决定预算300万以内
作为从没买过房子的小白，向周围买过学区房的亲友讨教了一圈以后，又和父母商量讨论了一番，我们大致有了概念。
预算300万以内，其中90万公积金贷款，其余现金，不贷商贷。
我有补充公积金，老婆没有，公积金贷足应该是110w，但是由于我名下已有一套房，现行的贷款政策是认房又认贷，所以只有90万额度。现金部分主要是结婚时父母给的大红包、亲友的礼金和我们自己的积蓄，父母又支持了大半。
至于不考虑商贷是因为一方面不想有太大压力，另一方面手头的现金也就买买银行理财，没有什么比较好的投资渠道。
综合各方面原因
制定购买学区房的几点具体要求
小夫妻和双方父母都住在杨浦中原，肯定是要买杨浦的学区，但是对于具体学区的选择父母意见有分歧。
父亲坚持要买就买第一梯队的学区，选打虎山路第一小学或者控江二小（二师附小超预算了放弃）。
母亲认为这两个学校离家都太远了，日后接送不方便，在学校附近
租房又太折腾，所以极力反对。最后父亲做了让步，决定还是买第二梯队的六一小学，离家比较近。
我们综合了亲友们的建议，定了对于学区房的几点具体要求：
首先是要一室的小户型，因为只是挂户口用，小户型预算受控而且方便出租。
其次考虑到学区划片每年都有变动，房子一定要离学校够近，才能保证不被划出，足够安全。
最后是要中间楼层，朝南，户型方正。
这是考虑到
学区受政策影响太大，万一房子受政策影响不具备学区功能了，房子本身条件够硬的话，价值不会跌太多，也方便出手。在满足上述三个条件的情况下，房龄最好控制在40年以内（符合这个预算的都是老破小，房龄短一些的话贷款年限可以长一些，不过这条不作为硬性指标）。
即将交付房屋定金
而我却突然“解约”了
根据这些要求，我们在中介推荐的房源中选中了长海四村的两套房源。
一套在3楼，总价285万；另一套在4楼，总价280万；两套房子都是满五唯一，面积都是45.26平的一室一厅，装修也差不多，都是有些年头的简装。
截屏来自兔博士app
我和父亲实地去看了下房，还是觉得更青睐黄金3楼，4楼爬起来还是有点累，估计以后出手也没有3楼好出手。
看房的时候，父亲顺便发了圈香烟跟周围的邻居套了下近乎聊了一通，打听清楚了这房子里住的人之前没有发生过什么凶杀、吸毒之类事情。
于是就跟中介说，希望能以挂牌价的95折270万成交。这是参照了一个房产号的统计数据，近几个月实际成交价在挂牌价的93%~95%左右。房东比较强硬，不是很愿意讲价，最后还掉了5万，谈到了280万。
等讲定价钱，签了居间合同，银行已经关门了。申请贷款得提供银行的转帐凭证，必须在银行柜面交易，就跟房东商量第二天再交定金，房东答应了。
这一发现让父母觉得房子以后不好出手，决定不买了，连忙打电话阻止我付定金。
常听说人说买房也是讲缘分的，现在想来确实如此，要不是母亲突然不舒服，要不是父母临时想去看房子，这房子就买下了。对此，父亲觉得是我们家运气奇好简直是上天眷顾，要不是这临时起意，我们就要买下这个有“硬伤”的房子了。
“解约”事件后，重新选购
最终买到心仪学区房
父亲一面让中介再介绍新的房源，一面也在链家APP上自己刷房源，很快在链家上找到了一套符合我们要求的房子：房子位于国济路16弄，也是黄金3楼，1987年的房子，36.9平方的一居室，挂牌价278万。
找中介带看后感觉很满意，房子是婚房装修，就在五角场百联又一城旁边，租金收入很不错，有4500左右/月。
父亲自然又向周围热心群众旁敲侧击地打听了一番房子是否有发生什么“不吉利”的事情。在调过产证、确认过房子里没挂户口后，价格谈到270万就直接网签了。
公积金贷款90万，受房龄限制只能贷15年，等额本金，其余房款全部现金，没有商贷。虽然亲友们建议我再贷一些商贷，抵御通货膨胀，但是我不想承担太多压力。目前这样房租和月供基本相抵，对我的生活品质不会有影响。
从4月中旬决定买房，到5月头网签，6月下旬拿到产证，中间还经历了一次”解约”，我的买房进程还是相当神速的，也买到了自己心仪的房子。我以为主要得益于三点：功课做得足、目标明确、心态不纠结。
经验复盘
供有需要的同学参考
最后，复盘一下自己买学区房的经验，供其它新手上路的买房者参考：
1、 了解清楚对口学校的入学政策是必须的，如果不符合落户年限等要求，买了房也上不了心仪的学校。
2、 对于学区房的学籍是否被使用，并没有直接的查证方式。只能根据上家的家庭组成看是否有适龄的孩子。有的话那学籍被使用过的风险就比较高了。
3、 买学区房的目的就是为了买“学票”，为了防止“学票”变成彩票，还是应该选择离学校近的房源，避免划区时被划出。
4、 不要为了房票而接受朝向户型楼层等有硬伤的房子。因为学区房受政策影响很大，万一政策变动失去了学区加持，有硬伤的房子卖出时折价会很大，但是买入时因为是学区折价并不多。一买一卖会有很大的损失。
5、 学区房的可议价空间不大，在当前楼市低迷的情况下，学区房的价格也没有下跌，甚至还微涨了。而且由于限定了范围，可选择的房源比较有限，看中了就果断出手，不要错失机会。
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