綠色地產，已非選修課，而是必修課！
文\潘永堂
中國房地產市場化20年，一直在高歌猛進
綠色地產喊了10多年，如今依舊“叫好難叫座”。
對房企而言，高週轉、規模業績、股東利益更重要！
當然，也沒有人懷疑綠色建築，綠色產品的價值和作用，但更直接的困擾是，綠色建築的商業化價值有多大，消費者是否願意支付更高的溢價成本，當然，還有關鍵一點是——開發商做綠色建築的“機會成本”有多大？
的確，房地產市場化20年，整個市場一直處於短缺格局，開發商做差異化的綠色地產，有門檻，需要投入和試錯，機會成本的確有點大。
作為企業，在商言商，第一位命題永遠是生存發展。正如很多500強大佬說，做大做好企業，就是最大的“民生”和“社會責任”。
所以，從這個角度看，綠色地產在供不應求的20年，最終只有少數派房企在實踐。核心有兩類：
一類是少數有情懷、有綠色產品主義的房企，比如萬科、朗詩、當代等很早就在踐行。就連王石也說，“我搞環保，搞綠色，動機並不崇高，就是為了企業的可持續發展。”
另一類是部分國企央企（葛洲壩地產、中國金茂、招商蛇口等）在踐行探索。
事實上，大面積做綠色建築，在中國地產圈，還沒形成氣候。
當然，做綠色地產，是有門檻的。地產老司機都說，房地產本身，其實是很LOW的行業，沒有什麼高科技，但綠色建築卻是專業、技術和科技含量很高的行業，它需要技術研發、人才、產業鏈配合和眾多經驗積累才能做好。所謂的綠色建築，不是你想做就能做……
反過來，如果你硬要在綠色建築硬闖一條血路，但與標準化商品、高週轉滾動，債務加槓桿的主流房企道路相比，綠色之路，難一些、慢一些……一定程度上，它會拖累一個企業的成長速度，甚至是規模。
綠色之變：從“曲高和寡”到“風口漸起”
企業，在社會中，發展是硬道理不假。但如果跳出行業看行業，換個角度從國家、從政府角度來看，房地產的玩法，尤其是綠色建築的推廣和普及又是迫在眉睫的。目前，建築能源消耗超工業和交通，佔總能源消耗41%，比如眾多開發商呼籲的精裝修房，也是減少建築垃圾、二次汙染的一種綠色發展模式。
事實上，一個被大眾忽略的嚴峻國情是，中國其實是一個能源資源和自然稟賦並不豐富的國家，甚至供求關係壓力巨大。
一系列客觀數據，會讓國人驚歎、詫異。比如
中國人均石油資源佔有量只佔全球人均水平的1\8左右，
中國天然氣人均佔有量也只相當全球大概1\20左右；
中國淡水資源的佔有量只相當於全球平均水平1\5左右
中國能源資源最豐富的煤炭資源人均佔有量也只相當於全球1\2水平
……
所以中國能源資源的稟賦條件並不好，中國的能源安全問題可能是一個遠遠比糧食安全更大的問題。
在這樣一種背景下，節能，綠色、環保是一種大國責任，需要企業擔當。
在如今中國GDP成為世界第二超級大國，當人均GDP超過8800美元時，中國經濟發展從過去強調高速數量型增長進入中高速質量型增長方式轉變，消費也從過去短缺的需求側進入過剩的消費升級供給側的轉變，建築能耗，人們對非環保、非綠色、非節能的商品抗性越來越大。
同時，對房地產而言，從短缺到過剩，從套戶比逐漸超過1、人均居住面積40.6平米，再到美好人居、消費升級時代到來……一切指標指向，此刻綠色建築、綠色地產，進入風口的爆發點、加速期。
事實上，政府更是苦口婆心，多年是綠色地產，綠色建築的主導推動者。
就在《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中，到2020年中國城鎮綠色建築佔新建建築比重要達到50%。（而讓人詫異的是2012年中國這一數據僅為2%，反過來說明這就是大風口，大機遇），新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達40%。裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到15%……
同時，住建部也透露2020年前，我國用於節能建築的投資將達到1.5萬億元……
以上從政府的態度與預測來看，綠色地產，理應成為中國房地產未來最大風口之一。
從過去“曲高和寡”到如今“風口漸起”反思。過去中國綠建、綠色地產的緩慢發展實質是折射市場、供給側的問題。
其一，今天綠色、健康、智慧、環保相對比較超前，還是產品的賣點和營銷噱頭，反向說明整個行業發展還處於較低水平。
在未來某一天，類似葛洲壩地產提出的基於綠色健康、國匠精工、工業集成、智慧互聯，服務增值；類似中南置地提出的產品健康戰略……老潘一直在反思，這不應該是最基本的底線嗎？所以行業綠色現狀可見一斑，但好在一切正在改變，提和做綠色戰略、綠色產品的房企越來越多。
其二，深究了開發商和建築設計師對綠色建築早期缺乏興趣一個深層原因，就是缺乏使用者認同這一重要動力。
過去20年買房更多還是在乎戶型、配套、景觀、學校、交通等，對綠色的迫切性，剛需，敏感度並不太高。所以，綠色地產要進入爆發期，高速成長期，核心是需求端有巨大的市場去牽引，拉動。
因為，小需求，小市場；唯有大需求，才有大市場，大行業。
所以，綠色地產，過去看是政府自上而下在強力推動，缺乏民眾和市場需求支撐；但今天，市場告別短缺時代，消費升級時代人們對健康、綠色、環保等需求敏感度指數級上升，過去綠色建築還是可有可無，未來將是基本要求和產品必然。
綠色地產“三股力量”
對綠色建築，各方立場不一、態度不一
政府自上而下，這是社會考慮；
市場各有千秋，這是經營考慮。
10多年前跟開發商提綠色地產，有共鳴的房企並不多，或者那是非主流玩法；
但2017年“綠建”大概念下，綠色地產已不是趨勢所在，在當下已經“人聲鼎沸”；
對此，老潘嘗試總結了一些典型房企的綠色地產實踐，可謂百花齊放。有的少部分是營銷噱頭，大部分已經融入產品戰略，而有的房企甚至是把綠色作為一種戰略，一種發展觀、一種企業價值觀。
簡單的說，目前綠色地產，有三股典型力量：
首先，作為龍頭房企，尤其是第一梯隊房企做綠色地產責無旁貸。萬科、綠地、碧桂園、萬達、招商蛇口、華潤等龍頭房企，正在加大綠色建築的推廣力度，他們甚至把綠色建築作為產品關鍵戰略之一；
以萬科舉例，目前萬科已有1.12億平米的綠色建築，更重要的是萬科確定了綠色三大戰略並進行不斷迭代升級：第一叫產業化，即從原來的裝配式主體升級到裝配式的內窗；第二叫全裝修，全裝修更加關注全裝修的室內品質，比如空氣質量，第三叫綠色建築。萬科目前已經有1.12億平方米的綠色建築。同時，萬科在雄安正在打造一個綠色地產綜合性的研發基地和開放的研發平臺。
其次，作為第二梯隊或是中小民營房企而言；類似當代置業、朗詩地產、三湘股份等房企則是直接將綠色建築，綠色戰略，直接作為企業整體差異化戰略進行打造，成為當代、朗詩行業競爭的獨特武器。
的確，在一個標準化，高週轉，忽視居住價值，健康價值，綠色價值的規模時代，朗詩，當代更多像一個非主流開發商。在過去20年，以朗詩、當代為代表的真正以綠色建築，綠色地產作為企業戰略的房企，更多把自己定位於非主流房企。其中，一位綠色地產大佬就表示，我們的競爭對手不是綠色房企，而是更多是非綠色地產商，是整個行業對綠色建築的理解，認知和態度。客戶教育成本，往往是這些企業最大的成本。
其三，以央企、國企類似葛洲壩地產、中國金茂，招商蛇口等為代表，他們紛紛將綠色作為產品戰略堅定的推行。
其一，國企和央企在社會責任，綠色、節能建築必須身先士卒，
其二，對綠色建築，綠色標準，綠色產業，綠色價值觀等從技術到產品到標準再到綠色價值觀的匠心與死磕，使得他們在綠色建築上走得很遠。
比如葛洲壩地產最近將綠色地產有了自己更戰略性的輸出，即打造了目前所有行業內集中度程度最高，與建築結合最完善的5G科技產品體系。
第一個方向是綠色健康，第二個方向是國匠精工，第三個方向是工業集成，第四個方向是智慧互聯，第五個方向是服務增值。
綠色流派：技術派PK用戶派
關於綠色建築，行業漸漸湧現出兩大門派，即技術派和用戶派。
所謂技術派就是研究綠色建築多年，具有專業的綠色技術、綠色科技研究，真正沉浸到綠色產品，綠色研發，綠色科技中去，會側重專業、技術、平臺一些，儼然一種綠色專家，技術專家顧問的感覺。這一點，當代與朗詩有點側重一些；
還有一類是不一定是技術控，他的綠色理念更側重站在行業最前沿，站在客戶用戶視角去整合新技術、新科技。類似葛洲壩地產就是如此。比如葛洲壩地產5G科技一直強調3點。
其一，以人為本是真正綠色產品的打造導向，不是簡單把產品與技術堆在其中。
目前綠色建築的定義和給人的觀感，更多是講環保，講節能、節水、節電、節材等，但實質上綠色建築另一半就是講以人為本。
但現在誤區在於強調人的方面弱了很多，實踐中以人為本的力度不大。基於此，葛洲壩地產綠色建築更強調以人為本。發展的動力要源於科技創新，人本與創新的結合。
其二，葛洲壩更強調集成，即更多是集成行業內優秀技術和優秀經驗，來形成葛洲壩自身的能力，自主的能力，更多是側重新技術的轉化率，新技術優勢和客戶人居痛點結合和連接。
比如葛洲壩5G科技體系中，總共就有110餘項各項技術的集成。
比如在綠色健康層面上，對於地源熱泵、毛細管置換新風這些技術，並不是葛洲壩地產最先使用的，但是葛洲壩地產是在行業基礎上更好地能夠突破建築與這些科技如何更好融合、更低成本，更好品質，更好效果的結合。
比如目前葛洲壩地產所強調的戶式科技系統就在葛洲壩合肥項目中迅速面市。
其三，整合智囊、整合資源、整合新技術，葛洲壩地產成為一個綠色關鍵資源的整合平臺。
比如葛洲壩地產專門成立5G科技專家委員會，整合全球高端智囊，對綠色建築迭代優化升級做更好的指導和服務。比如採用工業集成建築、採用智能化互聯，能夠更好地實踐節材、環保的這樣一個產品理念。
綠色的“進化”
未來綠色建築走向何方？多元，深化，迭代已經勢不可擋。
更多更高的綠色標準，從國標到行標、從世界標準到更合適中國的標準，以及類似眾多綠色建築研究院，研究中心的構建，比如典型的2017年萬科在雄安建立雄安新區綠色發展研究中心，比如當代在北京通州建立當代建築藝術博物館，比如葛洲壩地產成立5G科技專家委員會，在海南成立的綠色建築研究基地……綠色地產，正在加速迭代進化和深化。
1，升級：從綠色產品到“綠色發展觀”、”綠色價值觀”
消費升級時代，人們對綠色的訴求度在快速提升。
其一，房子是用來住的，今天高品質、消費升級時代，人們從過去更看重戶型、小區立面、景觀視野開始人居基本面，基礎面，即房間空間內部綠色、環保、健康、智慧這樣的居住空間。葛洲壩地產5G科技與產品的結合，體現了的不僅僅是綠色產品，技術，更有生活的、智能的、人文的、工業的、藝術的結合。
顯然，這是美好生活的一種定義模式。
其二，綠色內涵的深化是趨勢。
比如從企業發展而依然，從綠色技術、綠色產品到打造綠色供應鏈、綠色金融、綠色發展觀，最終到綠色價值觀。
比如對城市而言，就是對從綠色建築，到綠色社區，再到綠色城市運營，金山銀山不如綠水青山。
2，深化：從功能到性能、場景的深化
綠色技術必須產品化，商品化。
但落到產品上如何升級換代，如何進化？這一點核心是解決兩點。
其一，站在客戶、用戶使用者視角，不要再強調你的房子添加了多少綠色技術、綠色功能，而是站在用戶痛點，用戶需求，更美好、更便捷、更健康的人居視角去設置，去打造綠色場景，去提供產品功能。
其二，從功能到性能是綠色產品的升級。即過去是功能是解決綠色有和無的問題，是0到1的問題。而現在應該在功能有的基礎上，如何提升性能，即功能好和壞的評價問題。
目前而言，新技術、新研發在引入到人居建築之中，但更重要的是不能淺嘗輒止，技術永遠也是加不完的，核心進一步的深水區就是運營性能，效果，就是量化數據。
比如類似汽車100公里耗油能否從12升降低到8升；
比如用數據去量化你的綠功能綠到什麼程度？
比如所有綠色建築功能能否明確這是一級能耗、二級能耗還是三級能耗，就像你家空調是一級能耗還是三級能耗一樣。
3，綠色落地：從標準化到個性化，地域化的因地制宜
未來消費者不僅需要綠色，更需要不同氣候下的因地制宜，個性化和場景化。
好比一個傳聞，之前國外很多建築大空間的空調都是一個開關，一開全開，類似今天中央空調的分戶控制，類似今天綠色進入到分戶控制，這也是節能產品的節能和個性化場景的需求細化。
這一點，從葛洲壩地產的產品強調在中國4個氣候區，4大產品線、多業態產品中組合、選擇、細化落地應用能見一斑。
即葛洲壩地產5G科技共有110多個技術集成，但在4個氣候區，即華北的寒冷氣侯地區、在長三角的夏熱冬冷地區、在珠三角的夏熱冬暖地區以及長江中上游地區都有覆蓋和落地。
同樣，在葛洲壩地產4條產品線即國府系、府系、公館系、蘭園系，全部結合項目定義，因地制宜地進行差異化、組合化的產品配置。
小結
當下綠色地產，對開發商而言，已非選修課，而是必修課！
最早人類建房子，就是在澳洲森林裡用樹枝、樹葉蓋房子。
而後巴比倫空中花園，2600年前就把大樹種在高樓上。
新的時代，會有新技術，新理念，新標準，但無論如何，綠色對於美好生活，美好人居，已經從過去的奢侈高端需求，正在逐步變成今天的基本需求或者最低需求！
閱讀更多 地產總裁內參 的文章
