導讀
小債留意到龍湖地產將要更名為龍湖集團的一則消息。目前公司更名已獲股東大會通過，「龍湖地產有限公司」將更改為「龍湖集團控股有限公司」。經過20餘年的發展，龍湖地產從“小而美”逐漸成長為大型房企，如今已在頭部房企佔有一席之地。除了發展成果，更引人關注的還是龍湖穩健的財務盤面。
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心有猛虎細嗅薔薇
龍湖地產於1993年創建於重慶，後業務發展到全國，業務涉及地產開發、商業運營和物業服務三大領域。也是中國最早的購物中心開發商之一。
包括財務盤面和用人機制，龍湖地產可謂地產界的一股清流。
據中國房地產業協會金融專業委員會《2017上市房企金融能力TOP50》榜單顯示，來自滬深交易所的房地產上市公司（含同時在香港上市的公司）共19家，來自港交所的房地產上市公司共31家，其中中國金茂、華潤置地、龍湖地產位居三強。這也意味著，龍湖繫上市民營房企金融能力第一。
2017年，龍湖淨負債率僅為47.7%，達五年最低。而這一數字對於房地產行業負債率中位數（約70%）相比，遠遠低於行業水平。龍湖地產作為top10房企，與排行前10的房企動輒超80%的負債相比，負債結構要健康得很多。這也使得龍湖地產在排名前10的房企中無比亮眼。
另外，截至2017年底，龍湖現金持有量為267.6億元，現金短債比為4.79，現金較充裕，可完全覆蓋短期債務，在現金短債比最高的千億房企中，排名第一。
另外值得注意的是，2017年龍湖的平均借貸成本進一步降低至年利率4.5%，平均貸款年限5.92年，達到歷史最優水平。在2017年平均融資成本最低的民營房企中，龍湖位居第一。
6月初，龍湖擬發行的小公募債券從起初的80億額度縮減50億。之於縮減原因，龍湖地產在回覆媒體時表示，因為公司年內到期負債金額較少，再融資需求有限，所以主動調降發債規模。言下之意，龍湖不差錢，也是很霸氣了。
龍湖地產財務管理上的穩健策略在融資方面表現的最為明顯，公司一貫秉持公開發債，避開非標、影子銀行、信託等。另據媒體介紹，龍湖量力而行的穩健策略幾乎已經成為了一條鐵律，公司根據負債率控制拿地額度，以保持穩健的資產負債表。
龍湖地產的團隊管理也是業內一道亮麗的風景線。儘管各大房企都有校招信任培訓計劃項目，但龍湖的仕官生計劃或許是做的非常成功的那一個。仕官生計劃中很大比例的年輕人最後身居要職，目前龍湖高級管理人員中80後佔比可以說是規模房企中最高的。這也符合掌舵人吳亞軍一直希望的創新發展、發現新機遇。此外，龍湖還有專門的客戶與品牌部，對症下藥提升競爭力也很有看點。
這家盤踞於成渝地區的房企正在用有節奏的步伐、強勁的勢頭和不俗的實力穩步前進，多年厚積薄發，低調而生猛，“有質量的增長”或許已內化衍生成一種無形的競爭力。
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穩健策略與提速並行
日前，龍湖地產發佈公告，截止2018年5月該集團累計實現合同銷售金額人民幣761.2億元，同比上升0.49%;合同銷售面積485.7萬平方米。五月單月實現合同銷售金額人民幣175.3 億元，合同銷售面積112.0萬平方米。
2018年1-5月，拿地金額380億元，拿地金額421萬平方米，排名第四。而萬科拿地490.2億位列行業第一。
拿地的速度一定程度上是房企對於未來規模的定調。做大規模仍然是房地產行業的主旋律，也是決定未來格局至關重要的一環。龍湖積極補倉也是盯上了規模的蛋糕。這也引起了業界對龍湖拿地速度的質疑。在年初業績會上，龍湖地產管理層曾就拿地節奏回應表示，公司拿地並無緊迫感，而是根據市場形式從容判斷，平衡負債率與發展的節奏。
2017年龍湖實現合約銷售1560.8億元，同比大幅增長77%，進入千億俱樂部。
值得注意的是，多年減持穩健策略的龍湖地產2017年大幅提速。不僅如此，龍湖地產還定了一個小目標，銷售提速再進前十，2018年目標2000億元；商業、長租公寓和物業管理2020年三項收入分別超過60億元、30億元和60億元。商業長租和物業管理在2017年的收入僅為25.9億元，兩年時間增長5倍，業績提速目標也是很明顯了。
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穩健策略雙刃劍
穩健策略一直讓龍湖地產走得很平坦，控風險大於盲目擴張，這幾年龍湖地產可謂順風順水，但凡事都有兩面，穩健策略一定程度也是一把雙刃劍。只不過這把雙刃劍在龍湖身上更多體現在得益端，但不可否認的是，另一端問題也在逐漸暴露。
這些風險或者說問題集中在兩個方面，業績增速緩慢和城市佈局錯過紅利。
頭部房企前5月業績大多已公佈，2018年前5月，龍湖地產實現合同銷售金額約761.2億元，同比增長0.49%。 而相比其他頭部房企如碧桂園（3346.8億）、中國恆大（2540.9億元）來說，不論業績規模還是增速都落後不少。
目前房地產市場業績增速靠後的多為一二線佈局公司，而一二線城市房地產監管趨嚴，限價政策愈加嚴厲。而大多數頭部房企都在爭搶三四線城市，蠶食這一波紅利。龍湖地產不是沒有留意到這塊肥肉，不過龍湖地產認為這是的“機會型”的，並沒有去抓。而龐大的三四線市場現在再進入的話，明顯已錯失先機。
小債還注意到龍湖高管頻頻出走的現象，龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林、南京公司總經理李宏耕均相繼離職。這短期內對龍湖集團造成了很多不穩定因素，後期團隊建設也值得考量。
相比頭部房企高週轉，沒有槓桿負擔的龍湖地產壓力較小，至今也在沿用二級管理模式。集團權力集中，地區尚未全面放權，一定程度上也影響了其效率。另外，近年龍湖維權事件增多，一樣值得警惕。
不過，每個企業都有自己獨有的發展之道，未來局勢如何演繹未見分曉，龍湖戰略能否經得起時間考驗，拭目以待。
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