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《中國經濟週刊》首席評論員 鈕文新
每當中國央行“降息、降準”之時，總會有人質問：“降息、降準”會不會刺激房價？潛臺詞無非是：中國央行必須為壓制房價而不斷緊縮貨幣。很明顯，一些“揣著明白裝糊塗”的人基本屬於刻意綁架中國貨幣政策，他們表示：房價上漲就是貨幣超發的結果。說實話，面對如此背離經濟學常識、更無視中國房價特性的觀點，筆者一直擔心，擔心這會成為做空中國的手段之一。因為，長期緊縮貨幣必然導致人民幣過度升值，而人民幣長期高估必然導致中國經濟不斷疲弱、股市不斷下跌，這是基本經濟規律。
所以，有必要把房價與貨幣政策的關係解釋清楚。為此，先來看一段經典的問答。
有人曾問美聯儲前主席伯南克：2000年互聯網泡沫破滅之後，美聯儲大幅降息，這顯然是刺激美國房地產泡沫的關鍵因素，難道美聯儲看不到這樣的因果關係嗎？
伯南克回答：利率高低，中央銀行應當主要考慮兩大因素：經濟穩定和金融穩定。互聯網泡沫破滅之後，美聯儲採用低利率政策主要基於經濟穩定的考慮，而絕不是針對房地產。房地產泡沫通常是房地產方向的政策出問題所導致的。既然如此，解決房地產泡沫的問題也要從房地產市場和金融監管方向入手，而絕不是貨幣政策。因為，貨幣政策作為總量政策，它針對的是整個經濟領域，而房地產僅僅是經濟的一部分。如果用利率的手段解決房地產問題，勢必會使整個經濟受到壓抑，這不是貨幣政策正確的選擇。
與此同時，伯南克還用大量的事實證明：美國的房地產泡沫，主要不是貨幣政策寬鬆的結果。他說，很多人認為互聯網泡沫破滅之後，美聯儲採取低利率政策是導致房地產泡沫的主要原因。但在我看來，不是這樣。美國房地產泡沫之所以發生，主要原因是金融自身和金融監管存在嚴重漏洞。它的主要誘因是：金融機構基於房地產信貸的“創新”過度，而與此同時金融監管不斷放鬆，加上美國政府又希望解決美國人居住問題的大背景。
伯南克說明白了嗎？簡單概述：貨幣政策是總量政策，其是松是緊必須依據經濟全局去考量，但房價問題是局部問題，應當由金融監管和產業政策去約束。如果依據局部的問題去緊縮貨幣，那整體經濟將被局部問題綁架，美聯儲不應當允許這樣的情況出現。儘管如此，我必須承認貨幣鬆緊會對房價構成影響，這也是無可辯駁的市場規律。但貨幣政策的具體實施絕不應當是這般“小兒科”，不能依據房價的變化而變化，而更該是整體經濟全面考量的結果。
明確房價與貨幣政策關係之後，再看中國房價是不是“貨幣超發”的結果？中國房價之所以不斷上漲，核心因素是“土地財政”，地方政府需要依靠賣地收入維繫正常運轉和地方經濟建設。正因如此，一些地方政府和開發商對房價上漲形成共識，只有房價漲，房子才賣得快，開發商才肯出高價購買土地，地方財政收入才有保障。為改變這一狀況，中央已經開始試點“物業稅”改革，讓“物業稅”取代“土地財政”，從而剷除房價不斷的上漲的根本動力。
那房價上漲跟貨幣有沒有關係？當然有關係，但這個關係是：房價上漲在先，貨幣跟進在後，而非本末倒置——因為貨幣多了，所以房價上漲。證明這個問題很簡單，老百姓手裡貨幣多不多？買房難不難？我們是因為看到房價總漲，擔心未來更買不起，所以現在才拿出幾代人的積蓄去買房，我們並沒有富裕到隨便可以買房的程度，那怎麼會是貨幣多導致需求大、導致供不應求而房價上漲？
當然有炒房的問題，但無論是炒房還是老百姓買房需要依靠銀行貸款，銀行也願意低息投放按揭貸款，因為他們覺得老百姓信用真好，按揭貸款違約率很低，而且有房產作抵押，還有保險公司提供擔保。但我們必須知道，按揭貸款的大量發放只是商業銀行創造貨幣的過程，而未必需要央行發行基礎貨幣。按照基本原理：M2=基礎貨幣×貨幣乘數——按揭貸款刺激M2上升，很可能是貨幣乘數上升的結果。
中國央行“真實有效”的基礎貨幣不是“超發”，而是“欠發”。正因為這一“欠發”，導致商業金融機構大量創造貨幣，於是金融短期化、貨幣化、套利化，貨幣金融暴漲，資本金融萎縮，而且M2也因為短期借貸需求的爆炸式增長而高速增長，這可能是中國金融槓桿過高的關鍵。
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