交粗小魚乾來

20年前，貴陽的主城區，也就是很多貴陽人所說的“兩城區”，即南明、雲巖所謂被“一環”圈住的這一片附近，當時的繁華中心是大十字、噴水池、紫林庵等區域，

如今，隨著城市中心的變遷，以及城區面積的擴張，從2006年起，貴陽市府搬到觀山湖新城區開始，整個貴陽的中心就開始逐漸朝著西面轉移，加之“疏老城、建新城”的方針的推進，一些經濟條件好的老城區居民，開始從原先的老城區搬遷出來，在金陽，也就是如今的觀山湖區和花果園等新建的城區，購房置業。

直到2010年，位於地理位置中心的彭家灣、五里衝片區，開始舊城改造，至今歷時8年多，建成了如今貴陽中心城區最為繁華、人氣最熱鬧的一個商圈：花果園。

△貴陽組團分佈示意圖

花果園剛好處在新城區觀山湖與老城區“兩城區”之間的交匯地帶，它開啟的“大盤模式”，世所罕見，把貴陽乃至全省範圍內的中產家庭、吸引到這片中心組團，為貴陽這座城市的發展壯大，提供了源源不斷的人口湧入，一個城市，有人口才有可持續的希望，據估計有50萬的數量，可以說，花果園為新貴陽在新的歷史階段的擴張和發展，奠定了人口和經濟基礎。

△遠眺市中心繁華的花果園

如今，貴陽的主城區，擁有更大的格局和視野，主要是以新城區觀山湖、城中心花果園板塊、以及老城區部分區域等組成的一個組團式的分佈格局，因為貴陽多山，地形受到一定限制，所以城區的分佈，與成都、北京等平原城市不一樣，貴陽和重慶類似，也是一座山城，大致呈組團式分佈。

△南北縱貫的甲秀路

其實，在貴陽這種組團式的城市而言，重要的不是環線，而是中心組團和組團的人氣，對於組團而言，人氣是第一優先的，有人才有一切商業的基礎，而中心組團的地理位置，同樣重要，無論是交通區位，還是商業佈局，很多都是循著中心組團而分佈的。

△阿哈湖國家溼地公園，可以看到不遠處的雙子塔

另外，貴陽雖然是一座山城，但市內的交通脈絡，也並不是完全一點規律都沒有，仔細觀研究，仍然可以依稀找到城市的中軸線：北起貴陽北站——延甲秀北路——阿哈湖國家溼地公園——南至貴州大學、花溪公園——延伸至大學城、青巖古鎮的一條縱向中軸線。

貴陽小數據

貴陽的樓市可以說從去年以來徹底沸騰。

貴陽去年賣了差不多7萬套房子，可滿足20多萬人的居住需求。房價更是硬生生從2017年下半年的5000均價，漲到2018年的10000左右。

如此短時間內的瘋漲，不僅是外地人驚呆了，就連貴陽本地人也嚇傻了。

事實上，貴陽雖然有來自周邊城市和縣域的人口流入，但常駐人口仍然不過400多萬，遠不如臨近的昆明和南寧，然而房價卻直逼昆明和南寧。雲南和廣西都表示不服啊！

人口沒流入，經濟空有增速，但總量沒跟上來，是無法支撐日漸漲高的房價的，這麼看，貴陽的房價也有“虛高”的嫌疑。

雖然很多互聯網大佬的落地貴陽，但貴陽沒法為他們提供充足的人才和資本，他們的核心研發團隊，仍然是會留在國內的北上深杭的。

而貴陽很大程度上只是充當“大數據機房”。

以貴陽現有的經濟實力，根本無法促使本地常住居民進行大規模的改善和投資需求，所以貴陽的房地產市場並沒有像房價上漲那麼瘋狂地跟進。

貴陽房價為何會瘋漲？

第一，炒作大數據。

“雲上貴州”、“大數據之城”、“首個國家級大數據產業集聚示範區”……貴陽站在大數據風口處，頭頂是有光環的。這點在上面也花了不少筆墨，這裡就不多作重複了。

第二，貴陽補漲。

2016年開始，一線城市去庫存逐漸過渡到二三線城市也瘋狂地去庫存，導致了全國房價普漲，作為省會城市，貴陽樓市自然也進入了補漲階段。

相關專家預測貴陽這一輪補漲至少是要跟上昆明、南寧、太原等城市的價位才會到位。

也就是說，等貴陽補漲到位了，房價自然也就穩定了。

第三，棚戶改造。

根據規劃，貴陽市到2020年是要基本完成2231萬平方米棚戶區城中村改造的，其中：

2018年實施棚戶區城中村改造58931戶，938.07萬平方米；

2019年實施棚戶區城中村改造48466戶，661.11萬平方米；

2020年實施棚戶區城中村改造48048戶，631.31萬平方米。

棚改在全國範圍內基本都是實行貨幣化安置的，看到上面的數據你就可以想象到這其中帶來的買房需求。

如果在貴陽南明、雲巖、經開、白雲、烏當等區域逛一逛，你更是可以切實感受到貴陽棚戶改造的“正在進行時”。

放兩張貴陽棚改區域的圖，大家隨意感受一下~

第四，炒房團強勢進入貴陽花果園。

上個月朋友圈曾經被一篇文章刷屏——《觸目驚心，炒房團是怎麼在短期內把三線城市房價超高兩三倍的》。

這其中就講到了貴陽的花果園，這個佔地1830萬平方米，計劃入住50萬人口的亞洲超級大盤。

炒房團先是排查出花果園的入住率超高，得知貴陽還沒有地鐵房的概念。於是就計劃在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，打算一把吃掉所有的小戶型。

這樣成本低，容易轉手，也容易提高價格。一輪操作下來，不僅炒房團賺了個盤滿缽滿，貴陽的整體房價也被抬上去了，觸目驚心。

而每每說起花果園，很多人還是忍不住唏噓。

貴陽市本身是一個五方雜處、多民族雜居的城市，漢族為主，總人口480萬不算多，但人口居住密度，全國之最，花果園更是香港的兩倍，居住密度之高，只能用“歎為觀止”來形容。

其實，花果園是貴陽最大的一個棚戶區改造項目，改造之前是個城中村，10萬人居住於此，整個城中村沿著山體梯次搭建，簡直就是貴州的“貧民窟”。

改造後，密集的商住樓和相對便宜的房價，讓花果園成為不少家庭或公司的選擇，也滿足了很多在城裡打拼的人有一套房子的需求。

但由於缺少規劃，花果園的交通問題、上學問題、醫療條件、社會治安問題越來越突出。

這些年，花果園的光環正在漸漸褪去。

其實，花果園更像是眾多中西部城市的縮影。它們沒有優越的地理位置，也沒有漫長的發家史，經濟基礎薄弱，也少有國家政策的大幫大扶。

為了發展，只好野蠻生長，縱然磕磕撞撞，被人嘲笑，但也不能否認它在歷史發展的某一階段有它存在的合理性。

最後，貴陽樓市瘋漲也離不開自身發展前景被看好的因素。

高鐵的開通，使得貴陽對外環境更加開放，無論是對於企業進駐貴陽還是對於客戶瞭解貴陽本土企業都帶來了巨大的便利。

加上貴陽市場政策寬鬆，開發商對市場預期較好，沒有出現限購限貸政策，房地產市場活躍，於是開發商內部就開始上調價格。

這些都是貴陽房價上漲的原因。

貴陽樓市的主力

城鎮化進程仍在繼續，城市一定會擴張。

貴陽以老城區為中心，空間發展策略是“北拓、南延、西連、東擴”，規劃形成的空間結構是“雙核多組團”。

畢竟老城區基本已成定局，可開發的土地實在有限，甚至沒有了。2017年貴陽市住宅除觀山湖區供銷兩旺，其他區域明顯供應不足。

開發商只能跑去觀山湖拿地說明了什麼？

說明了觀山湖區就是貴陽妥妥的主力呀！而且近年來觀山湖區發展強勁，房價也一路猛漲。