廣州目前的樓市是比較溫和的，一旦廣州後起發力，爆發力也是很驚人的。
為什麼廣州樓市這麼溫和
1.房地產市場也是分“全國性”的和“全省性”的。
目前來說，海南、深圳、惠陽就是屬於全國性的市場。
杭州、南京、武漢、鄭州、西安、成都等強二線城市則屬於全省性的市場。
而廣州作為一個一線城市，就有點奇葩，它吸引的大多還是本市人。
在廣州，上面那些城市出現的場景基本是不存在的。外地人是極少會想著在廣州投資房產的。
2.大家普遍不看好廣州，並一致認為廣州在衰落。
在“北上廣深”的圈子裡，廣州似乎是最低調的那個。
房價飛漲，廣州反應最慢；互聯網創業風口的那些風口，從電商到團購，再到共享經濟，廣州的企業也是一個都沒趕上。
2018年第一季度地區生產總值——
上海：7863.40億元，增長6.8％；
北京：6801.50億元，增長6.7%；
深圳：5209.81億元，增長8.1%；
廣州：4954.02億元，增長4.3％。
“北上廣深”的城市格局也已悄然變成“上北深廣”。
其實去年深圳的經濟總量和增速就已經明顯超越廣州，深圳有華為、中興、騰訊、大疆等等響噹噹的招牌，都以科創為主了，廣州還是以傳統工業為主，怎麼可能不超呢？
甚至連杭州都要趕超廣州啦，這樣下去，廣州的一線城市地位岌岌可危。
3.廣州限購政策嚴格，入戶門檻高
廣州實行嚴格的限購政策，不像深圳和其他強二線城市那樣放開落戶搶人。
非本地戶口想要買房還要交5年社保，所以很多在廣州工作的人都是沒有購房資格的。
而且在廣州買房籤雙合同的多，相當於五成首付，2018年房貸利率呈上升趨勢，又增加了購房成本。
在廣州想買房對很多要養家餬口的工薪中產來說，也並不是很容易的一件事。
限購的買不了，非限購的區域又價值一般，比如增城和從化，經濟、產業、配套都沒什麼亮點。
就拿不限購的增城和同樣不限購的惠陽對比吧~
論城際距離
增城是廣州的郊區，與廣州城區約一個半小時的車程。惠陽作為環深城市，離深圳只有一個小時左右的車程。
論價格
增城房價均價去到了兩萬到兩萬五，而惠陽由於政府摁住了房價，現在還是一萬四的均價。
再論深圳和廣州的輻射能力
在粵港澳大灣區的背景之下，不光是和環廣對比，和環深、環滬來比，環深的價值都是最大的。
惠陽此刻最大的價值就是在於離深圳近，而且有地鐵規劃。增城雖然也在規劃地鐵接駁城區，但廣州的輻射能力是遠低於深圳的。
而且，雖然增城是廣州的一部分，但很有趣，沒有幾個增城人會覺得自己是廣州人。反而，有點像個“環廣”城市……果然，城市內部也是有鄙視鏈的。
這樣看來，同樣不限購，增城和惠陽，投資客會去哪邊也是很明顯的。
4.土地多，需求少，廣州的整體房價被郊區拉低。
先甩一張廣州5月份的房價地圖：
三萬多的均價，確定這是一個一線城市的房價？
一線城市不是應該像北京六萬多，或者像上海、深圳一樣接近六萬的麼？
看來比房價的話，廣州是很難保住它的一線地位了。
為什麼廣州的房價那麼便宜？
從供給端看
廣州土地多，總面積7434平方公里，就算主城區沒地了，郊區這一塊那一塊，新盤供應量還是很大的。
土地多房子多，價格漲不上去。
拿四大城市來說，北京攤大餅的城市結構：直接導致北京二環三環四環這些地方，房價居高不下！沒辦法，再往外發展就去到河北的地界兒了。
再來說深圳和上海，這兩個城市，結構有類似的地方：他們都是靠近海邊的城市，海邊限制了它的發展空間， 所以房價居高不下，也是非常正常的。
而深圳1997.27平方，相當於三分之一個廣州，土地就這麼點，發展又那麼快，寸土寸金，房價能不高嗎？
廣州的城市佈局，就完全不一樣！因為廣州，東南西北四個方向，都有非常好的拓展空間。
在十幾年前，廣州就提出了：南拓東進北優西聯的城市戰略佈局。
所以廣州除了有天河珠江新城，這個CBD以外，還有若干個城市的副中心。這樣就成功的把廣州的城市結構拉開了，所以廣州的房價一直都非常理性，可以說是沒有任何泡沫。
從需求端看
近年來，廣州的外來人口流入在減少，年輕人分流到其他城市。
尤其被隔壁的深圳吸納，深圳常住人口中70%人口可能無自有住房，而廣州本地有房家庭數量大，無房戶數量遠比深圳少，因此需求也沒有那麼旺。
主城區和郊區價差大
從上面的房價地圖我們可以看到，廣州主城區與郊區的價差很大，整體拉低了均價。
市中心的房價可不低，廣州越秀、天河這些主城區還是要七萬八萬每平米的呢。
郊區的房價最低的甚至有一萬一的。是不是價值窪地不說，價格窪地是一目瞭然的了。
但在廣州，大夥上班還是多在主城區，在郊區買房還是主要考慮上班的通勤時間，大夥也不會因為遠郊很便宜，就瘋狂地撲上去。
總的來說，現在放眼整個廣東，房產投資，高端會跑去深圳、低端會選擇惠陽、珠三角城市投資本地，像東莞、佛山，本地都已經是香餑餑了，難道還會跑來廣州嗎？
這些城市的投資回報週期都會比廣州短，所以，廣東人有比投資廣州更好的選擇。
廣州的推盤節奏
前期調盤、中間踩盤、後期覆盤，斷斷續續兩個月的時間，從主城區走到遠郊區，我也基本摸清了廣州的推盤節奏。
廣州的城市發展方向是東進南拓。好了，一首涼涼送給北邊的從化、花都。
上個月去了從化溫泉片區保利的一個項目，七彎八拐，在半山腰上，主打疊墅。
沙盤很大，但一大片都是展示山下的一所學校。
銷售人員講解的時候也一直強調這學校，“坐校車兩個小時可以去到海珠”，“學校內的圖書館、體育館都是開放的”。
我頓時就一臉懵，敢情我是來看這學校，還是來看你樓盤的。
好吧，除了價格低，實在找不到什麼賣點，也是很為難銷售人員了。
其實，在廣州，各個區域推盤定位都是比較明確的。
1.剛需——主城區老破小，主打學區房。
學區房一直是家長們重點關注的對象。越秀區被譽為教育強區，東風東路板塊聚集了不少優質教育資源。
與越秀區同為教育強區的天河也匯聚了體育東路小學、先烈東路小學、華陽小學、華景小學、員村小學等名校。
相對越秀區來講，天河區沒那麼舊，居住會比較舒適。
新區一般都是在建分校，教育配套沒有老城區成熟，所以在廣州買學區房還是會買在老城區。
老城區規劃得很早，目前已經比較成熟，基礎設施更新速度慢，拆遷難度大，城市外延是必然的。
而新區開發較晚晚，像黃埔知識城、番禺亞運城、南沙金洲、增城朱村，現在都是處於開發初期，房價尚在低點，剛需也會多在這些板塊入場。
但是也很容易受矇騙，兩週前再經過黃埔知識城時，就看到了一個月前去看過的某一樓盤的業主都在大拉橫幅維權，“有毒氣”、“停車貴”等各種標語飄蕩……
當時去踩盤的時候，我就納悶，這樓盤，周邊都是破舊荒廢的農民房，銷售中心都對著化工廠了，誰還會來買。
難道就因為那個還被雜草包圍的地鐵口麼？幾乎整個廣州城都覆蓋著地鐵，剛需們也不能看到地鐵盤就上啊！
2.改善——廣鋼新城、奧體牛奶廠。
目前來說，廣州購房群體是以改善為主的。
荔灣老城區的廣鋼新城和廣州中心天河板塊的牛奶廠是廣州的兩大明星板塊，也是備受改善群體青睞的板塊。
廣鋼新城均價5-7萬，區位圖▼(開車到珠江新城30分鐘)
作為曾為廣州經濟與發展立下汗馬功勞的廣鋼，在2013年經廣州市政府批准，廣鋼舊廠改造並攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。
雖然廣鋼屬於西邊，但是它的定位“宜居新城”是廣州繼珠江新城之外的又一高級住宅區。
整個佔地面積為657.4公頃，總建面積為1024萬㎡，是當今目前整個廣州最大而且最純粹的居住規劃新城，規劃居住人口為20萬。
八大房企，十大項目共同打造，最貴拍地價去到41085元/㎡，樓王頻出，成為當時的大新聞。（2016年11月25日）
很多人拿廣鋼新城媲美珠江新城，雖然兩個定位不一樣，是我們可以來看下政府的投入和規劃節奏。
廣鋼新城有三大稀缺特色亮點，其他板塊無可替代。
1.交通系統非常發達
規劃有4條地鐵線：1、11、10號和廣佛地鐵線，涵蓋4條地鐵站，3條有軌電車線，共計15個站。還有2條水上巴士線路。
2.優質系統的全方位教育體系
15所幼兒園，9所小學，5所初中、3所高中，引入真光、培英、省實等名校入駐。
3.全城獨一無二的世界級中央公園
而奧體牛奶廠，東部為黃埔臨港經濟帶，南有金融城和大學城，西望珠江新城、琶洲，北有智慧城、科學城，說是各路精英齊集也沒錯。
牛奶廠板塊的樓盤，產品線都極長，從別墅到剛需，幾百萬到幾千萬的房子共處在一個不大的小區裡，但小區密度是比較低的。
另外，牛奶廠生態環境好，區域綠化率達42.7%，而且基本都是是名企的新產品，龍湖首開·天宸原著、招商雍華府、華潤天合、金地天河公館等等。
這些開發商的盤在建材、人性化設計等細節方面，別說早期的二手樓沒得比，現在很多新盤都比不上。
現在，牛奶廠也已進入清貨階段。
順帶提一下，牛奶廠的配套是沒有廣鋼新城成熟的。
去牛奶廠板塊看房，路況比較差，從奧體路轉入悅景路後，都只是雙向兩車道。
牛奶廠板塊均價5-6萬，區位圖▼（開車到珠江新城25分鐘）
板塊區域地塊拍地成交情況▼
板塊最核心利好——處於廣州新科技中軸附近。
板塊硬傷——當前配套非常不成熟，2公里內沒有明確的地鐵線路規劃、商業配套缺乏。
綜合一圈看下來，我覺得牛奶廠的聯排別墅可考慮，但是高層就沒有必要了，因為有了廣鋼新城，牛奶廠就不是最優選擇。
3.投資——南沙明珠灣板塊
如果硬要從廣州找出一個最值得投資的區域，那一定非南沙莫屬了。
（去南沙那天天氣不太好，下雨）
剛好，雨後的南沙空氣也特別清新。
城市副中心、粵港澳大灣區核心區、對外開放門戶樞紐、國家自主創新示範區……這些，都是政府賦予南沙的名片。
諸多響亮的名頭加身，南沙就是粵港澳大灣區的對外橋頭堡。
此次南沙踩盤主要去了南沙的CBD——明珠灣板塊。
明珠灣起步區位於南沙中心城區的核心區域，無論是從規劃上來看，還是從地理位置上來看，明珠灣區都是南沙的核心。
交通大動脈全線貫通、市政路網已基本成型、18號線已開始動工、文化教育醫療等配套設施也在完善當中。
目前，明珠灣板塊住宅不少，但很多還沒交樓，入住率很低。
南沙金茂灣 是南沙的“神盤”，一直以來都有著“開盤即罄”的現象。我去到的時候，連商鋪都基本售罄了。
車子行駛在道路開闊的道路上，行人不多，南沙綠化做得不錯，雖然路邊的樹還比較矮小，但這就是“新城”，一切都還在向上生長。
一路上，我看到了一幢幢即將完工的甲級寫字樓，萬達商業廣場，各大銀行在南沙的本部也已經落地，心裡不由感慨萬分。
同行的夥伴也忍不住感嘆：這不就是當初珠江新城的樣子嘛！
目前這個板塊還比較“空”，但未來企業和人群進駐了，便是大量的人流，是一個投資風口，但需要耐心，畢竟珠江新城也不是一日建成的。
雖然瓶頸期很明顯，但這兩年琶洲大搞特搞電子商務， 千年古城廣州還是很有底子的，一旦覺醒，後起發力，爆發力還是很強的。
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