近期，陽光城保利溪源裡山做了一場特立獨行的山中媒體發佈會，高調亮相。除了這個項目外，位於永泰的泰禾青雲小鎮、建發永泰的項目等，都悄悄地開啟或準備開啟前期的宣傳……這些項目因其特有的山水資源，自己打上或被業界打上了“度假”的標籤。
限購的當下，這些度假型產品的推出是否恰逢其時？又是否能擺脫以往的度假產品的侷限性，打破銷售瓶頸？
市場
多款度假型產品扎堆上市
6月2日，初夏景盛，源溪裡山邀約數十名媒體嘉賓一起從城市出走，到山中去，在這場別具匠心的“山行之旅”中，源溪裡山以“悄然潛入心”的方式首次公開亮相，傳遞未來生活的美好感受。
山中媒體發佈會
上個月，永泰青雲小鎮正式對外開啟宣傳。據悉，泰禾意在打造首個集“文化、運動、度假、休閒、娛樂、居住、購物”於一體的文旅度假小鎮。據悉，6月底，青雲小鎮的示範區將正式對外開放。
同在永泰，建發旗下永泰的項目，亦明確其休閒度假的定位，預估在接下去的兩個月會正式對外。
新的項目急於亮相，老盤也抓緊加推。桂湖區域世茂國風晉安今年年初亮相，3月底取得預售許可證，2期產品也在火熱籌備中；融信有墅去年底首批開盤，目前正在加推聯排產品，預計6月底聯排首批產品上市；福州溫泉城正在熱推九里芳華系列產品……
桂湖的項目熱鬧紛呈，永泰的項目也在抓緊蓄客中，永泰江山大名城、萬科城等均有產品線推出。
不難看出，福州的度假型產品再度襲來，備受關注。
探因
扎堆上市，應市而為
6月，十餘個度假型產品為何如此集中亮相？
“這與政府土地出讓的規劃有最直接的關係”，業內資深人士曹周圍稱，這兩年，福州五城區的土地出讓面積有限，2017年有相當一部分土地集中在晉安、閩侯。
據不完全統計，2017年福州土拍五城區有42幅地拍出，鼓樓、臺江分別只有一塊和三塊地，晉安區是重頭戲。以2017年7月28日土拍為例，當天8幅住宅用地當中，就有4幅位於桂湖片區，總出讓面積為409.8畝，總起拍價26.8億元。最終，保利地產以12.25億競得宗地2017-16號地塊，成交樓面價7734元/㎡；世茂地產以1.48億競得宗地2017-17地塊，成交樓面價7714元/㎡；福建碧桂園以8.89億競得宗地2017-18地塊，成交樓面價7686元/㎡。
“市中心地少，再加上限購、限價的影響，開發商要發展就不得不向外擴，保證一定的土地儲備量，在周邊扎堆拿地。可以說，這些度假型產品正是經歷了半年的開發週期，到了面市亮相的節點。”一業內人士稱。
事實上，除了拍地外，一些房企獲得土地的途徑在於收購或併購舊有的項目。據瞭解，永泰一溫泉度假項目在歷經近五年的沉寂後，終於有一大型國企接盤，目前亦到了前期的樣板示範區打造階段。有業內人士稱，“此國企在福州的土地儲備並不豐厚，接手該項目，或有土地儲備的戰略考量。”而青雲小鎮，則是泰禾2013年的拿地項目，在經歷了數年的全盤規劃後，今年終於亮相。
青雲小鎮效果圖
“除了市區地太少不得不向外擴張的因素外，還有就是任務和利潤的考量”，中原地產福州分公司董事總經理蔡俊稱，周邊的地塊，拿地時成本較低，產品有一定的溢價空間，在任務量的重壓之下，各區域公司不得不加快產品開發週期，早亮相早蓄客保證成交量，也保證了一定的利潤率。
困境
路遠配套不全產品帶客不易
度假型產品的扎堆上市，吸引眼球的同時，也不可避免地遇到一個相同的問題，如何能保證有足夠的吸引力轉化成購買力。
通常，度假產品的消費群體，都是手中有閒錢、有閒時，並且懂得享受度假型產品的消費者，但往往這樣的群體消費更為理性，考慮得更多。然而，度假型產品一般作為人們的第二居所，有著交通、使用頻率、配套、升值潛力等諸多問題。“如果沒有被打動心絃，人們很難主動出手，往往會考慮不如在周邊的酒店住上幾晚來得更為實際。”蔡俊稱，甚至遠郊產品的導客問題，即讓人們到實地看盤，就是擺在各樓盤面前的第一道營銷功課。
在福州，度假型產品並非新鮮事。第一個旅遊型產品唐乾明月、永泰的萬科城、突然紅火又沉寂的世外梧桐等項目都給人留下深刻印象，不可否認的是永泰、桂湖、長樂等地的旅遊項目都曾起起伏伏、並非一帆風順。“從市中心到郊區，又從郊區迴歸市中心，度假型產品歷經了數輪的更迭”，一業內人士稱，樓市發展十餘年，人們對郊區型產品的認識並沒有更多的突破。
利好
非雙限區域，價格優勢
雖然度假型產品有諸多不利因素，但在限購之下，這類型產品最大的優勢就是“不限購”或“限價”較為寬鬆，再加之地價的因素，開發商在推盤時定價上往往更具誘惑力。
“2017年，永泰江山大名城業績突飛猛進，相當一部分原因便是承接了南嶼南通板塊的外溢客群。”一業內人士稱，江山大名城的均價雖然從一開始的六七千元升到後來的1萬多，但這價格與南嶼南通板塊相比，還是很具有優勢。
又比如，福州溫泉城2018年1到5月銷售面積和套數都名列首位，該樓盤雖在五區內被限購，但是因為價格一直處於窪地，不會因為價格被限籤，對銷售人員和客戶都是較大利好，所以業績紅火。據瞭解，福州溫泉城主推77到157平方米的戶型，價位在200萬元左右。
不只是價格優勢，度假型產品往往還具有“高贈送率”的優勢。譬如，世茂國風晉安的疊拼別墅產權面積120㎡，實際使用面積270~280㎡左右,總價198萬元起；融信有墅的疊拼產品有110%的贈送率，價格區間在100萬到180萬元之間。一業內人士稱，“這樣的高贈送率，再加之休閒的居住風格，這在市中心是極難實現的，也極具誘惑力。”
突圍
面臨轉型綜合配套才是關鍵
度假型產品扎堆，如何突圍，真正轉化為購買力，才是當下重要的課題。
“度假產品不能再用以往單一的產品開發模式了，即使有高贈送率、性價比高等優勢，也不足以打動人心，購房者更關心的是未來居住的可能性，這就涵蓋了配套、未來的區域升值潛力等問題。”曹周圍稱，稀缺性資源亦被購房者所看重。
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“純度假功能外，開發商還要考慮如何轉型當一個綜合運營商，考慮度假產品在教育、醫療、商業等方面均有投入，不但提升社區的配套，更對區域有促動，形成自己特色的度假產品，才具有競爭力。”蔡俊分析，當下，能買得起度假產品的大多數是40歲以上人士，他們資產較為雄厚，但對於產品的考量座標也會更多，也更為理性。他建言，“正因此，如何轉型，從單一的產品開發者，到綜合運營者，開發商的身份要轉變，推盤手法和時間也都要有所不同，想打快節奏的銷售，估計效果並不顯著。”
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