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導讀：棚戶區改造年年是攻堅戰，年年都在開展工作，每個地方都在響應號召，然而很多諮詢的老百姓一直說項目是棚戶區改造，但是補償只允許貨幣補償，那麼，我們要有疑問了，既然是棚戶區改造，為什麼只能是貨幣補償？為什麼沒有產權置換？不難想象，這很明顯以棚戶區改造名義拆遷，進而商業開發用地。那麼，到底什麼是棚戶區改造？棚戶區改造具體流程又是什麼？補償尺度又是什麼？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬說一說！
一、什麼是棚戶區改造
棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。\t棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置。嚴格意義上講棚戶區屬於政策並不是法律規定，\t棚戶區，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區，小區中缺少規劃，導致宅院分佈凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結構簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴重擁擠，配套功能差、小區環境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動場地、採光通風差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區特點：居住容積率大、配套功能差、小區環境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬於棚戶區改造的定義。
國務院《關於加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號）指出：棚戶區改造的基本原則是公益事業的定義。
二、什麼是棚戶區改造的具體流程
1、國有房屋
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定：b jybcp
（1）廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證；
（2）對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見；
（3）組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案；
（4）對於徵收範圍內的房屋進行實地調查；
（5）房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；
（6）作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；
（7）作出房屋徵收決定後應當及時公告，公告應當載明徵收補償方案；
（8）房屋評估；
（9）被徵收人簽訂補償協議。
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2、集體土地上房屋
依據《土地管理法》《徵用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結合的方式
（1）公佈擬徵地公告；
實施單位：區縣級主管部門；內容：擬徵地項目、四至範圍、補償方法、安置途徑、評估機構的選擇等等。
（2）入戶調查
調查：土地及房屋權屬、面積、地上附著物、裝修等等。調查後簽字確認人手一份。
（3）聽證會
紅線範圍之內的權屬人參加，並經過三分之二同意簽字摁手印（報批徵地批准必備手續）。
（4）收到徵收土地方案批准文件之日起10個工作日內進行徵收土地公告
內容：徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積；徵地補償標準和農業人員安置途徑；辦理徵地補償登記的期限、地點。
（5）做出房屋拆遷安置補償方案公告
內容：土地補償費、房屋補償費、安置補助費、附著物補償費、裝修補償費等事項。
（6）開聽證會
內容：討論房屋拆遷安置補償方案，並經過三分之二同意簽字摁手印上報市縣區政府，並報省或者國務院備案。
（7）被拆遷人簽訂補償協議。
三、棚戶區改造補償尺度
1、國有房屋
貨幣補償
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
產權置換：
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條與第二十一條的規定，棚戶區改造優先原地回遷，並拆一換一，即拆你一平米還給你一平米。
2、集體土地房屋
貨幣補償：
因棚戶區的特點，說明集體土地房屋已納入在城市規劃區內，土地利用價值高，假如按照農村集體土地房屋拆遷：房地分開補償的話，嚴重影響了我們的生活水平。並違反了國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。因此，依據中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。以及最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。因此，房屋拆遷貨幣補償參照周邊類似商品房的市場價格（均價）計算。
產權置換：
參照國有土地房屋徵收補償條例原地回遷1：1。
棚戶區改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時諮詢專業徵地拆遷律師團隊，做到心中有數。
徵地拆遷律師團隊崔鵬在此忠告大家：
強拆的非是房子，是你的權益和尊嚴；
罪惡內心沒有光明，不要奢望它會善待；
補償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；
信訪就像求平安，等待老天爺的開恩；
不懼他們的違法行徑，所懼我們內心的懦弱；
天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）
徵地拆遷律師團隊崔鵬
棚戶區改造工作流程
一、確定拆遷、安置範圍和對象 1.各鎮街區確定棚戶區改造拆遷、安置範圍。 2.檢查棚戶區改造拆遷安置範圍是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃和社會發展年度計劃。 3.編制棚戶區改造年度計劃。 二、制定拆遷補償安置方案 4.鎮街區組織對房屋情況進行調查摸底登記，以村為棚戶區改造工作流程
一、確定拆遷、安置範圍和對象
1.各鎮街區確定棚戶區改造拆遷、安置範圍。
2.檢查棚戶區改造拆遷安置範圍是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃和社會發展年度計劃。
3.編制棚戶區改造年度計劃。
二、制定拆遷補償安置方案
4.鎮街區組織對房屋情況進行調查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補償安置方案。
5.對拆遷補償安置方案進行公示，公開徵求群眾意見，公示期不少於30天，公示期結束後根據公示情況修改完善方案後公佈實施。
6.拆遷補償安置方案報市住房保障領導小組審批。
7.對確定拆遷的房屋實施徵收，其中：
(1)對國有土地房屋，依法徵收;
(2)對集體土地房屋，按程序報批。
三、房屋及附屬物評估
8.選定房屋評估機構，依法開展評估，確定評估補償金額。
9.鎮街區組織村委會與村民簽訂拆遷補償安置協議，並確定補償安置方式。
10.鎮街區根據村委會與村民簽訂的補償安置協議書進行分類彙總，並將拆遷補償安置協議報市棚改辦審核、彙總。
四、組織棚改居民搬遷
11.根據各鎮街區申請、棚改辦審核情況，市平臺公司(市華安國有資產管理運營公司)分類撥付資金：
(1)對選擇實物安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金;餘款按建設進度分批撥付至房地產開發企業;
(2)對於選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金，餘款分批撥付至房地產開發企業;
(3)對於選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見，分批撥付至棚改居民。
12. 鎮街區、村委會組織棚改村民騰空房屋。
13.鎮街區棚改指揮部或工作組對騰空房屋進行驗收，發放合格證，並對騰空房屋進行拆除。
14.棚改辦組織國土、規劃、財政、住建等部門對各棚戶區拆遷安置片區核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質等。
五、補償與安置
(一)實物補償安置
15.國土資源局對棚戶區安置樓建設用地出具勘測定界圖;規劃局根據勘測定界圖、安置樓建設要求等出具《建設用地規劃設計條件通知書》。
16. 各鎮街區組織，市平臺公司委託房地產開發企業通過土地招拍掛程序取得棚戶區安置樓建設土地使用權，簽訂土地成交確認書及土地出讓合同，對棚戶區安置樓進行委託代建。
17.開發企業到發改局辦理項目立項審批手續。
18.開發企業到規劃局辦理《建設用地規劃許可證》。開發企業持《建設用地規劃許可證》，到國土資源局辦理不動產權登記手續。
19.開發企業委託設計單位作出設計方案，報經市城市建設審批領導小組會議審批後，到規劃局辦理《建設工程規劃許可證》。
20.市平臺公司委託具有開發資質的房地產開發企業建設安置樓，通過公開招投標，確定勘察、設計、監理和施工單位，並簽訂合同，按規定辦理相關手續。未辦結施工圖設計文件審查手續就開工建設的，工程質量監督單位不再介入，也不出具相關證明。
21.住建局出具《建設工程施工許可證》。開發企業根據《建設工程施工許可證》組織施工建設，並在省財金公司開設資金賬戶。市平臺公司按照工程進度撥付建設資金給開發企業。
22.房管中心組織辦理預售許可證。
23.開發企業申請質監站、消防、監理等單位辦理竣工驗收手續，並按程序辦理竣工驗收備案。
24.鎮街區會同市平臺公司組織棚改居民選房，依據拆遷安置協議與棚改居民結算拆遷補償款，撥付棚改剩餘安置樓建設資金。
25.結算完成後，棚改居民回遷。
26.鎮街區組織棚改居民繳納相關稅費，辦理不動產權證。
(二)貨幣化補償安置
27.對於選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎勵資金後，餘款由市平臺公司按購房入住進度，結合貸款銀行要求，分批撥付到房地產開發企業預售資金監管賬戶。其中居民簽訂購房合同並報市房管中心備案後，撥付餘款的30%，房地產開發商交房時再撥付餘款的50%，辦理不動產產權證時結清餘款。
28.對於選擇自由支配補償款安置的棚改居民，在拆遷開始時除撥付獎勵資金外，由平臺公司根據市棚改辦資金撥付審核意見分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮街區財政所，由各財政所撥付到拆遷居民個人，拆遷完成後撥付剩餘資金。
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京尚律師事務所：
現在國家高度重視城市棚戶區的相關改造，那麼，關於棚戶區的改造流程是怎麼進行的，他主要分為以下幾個流程：
一、前期準備
一、項目選址：選址定點和劃紅線及設計條件、規劃
設計、建設方案；集中新建為初步設計；配建為實施方案；
及審批等環節。包括辦理：規劃部門出具選址意見書、用地
規劃許可證、規劃用地拆遷紅線圖、國土部門出具用地意
見。
二、項目立項（縣發改委辦理）
二、房屋拆遷
（一）被拆遷人提供產權依據、有效身份證；
（二）拆遷工作人員審核確認、進行測繪、評估；三個工作日出具評估報告，並公示7天；
（三）對評估公示結果無異議的由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；
（四）選擇產權調換的，按簽訂協議的先後順序選房；選擇貨幣補償的，按照簽訂協議的金額到銀行領取補償款。並規定期限內完成搬遷。
（五）搬遷完畢並交房，經拆遷工作人員驗收簽字；
（六）組織拆除。
三、政府供地：行政劃撥或掛牌出讓
四、建設階段
包括工程施工圖設計審查備案、放線與驗線和規劃許可招標投標、安全質量監督（含委託監理），辦理《建設工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設及管理等環節。
五、驗收階段
包括房屋和涉及規劃、消防、環保、市政園林、防雷以及給排水等管線工程的驗收和建設工程竣工驗收備案。
六、分配、管理流程
1、私房
按拆遷戶簽訂協議時的先後順序將選定的房屋分配至拆遷戶。入住後的小區管理由物業公司負責。
2、直管公房、單位自管房的租賃戶
（1）向居住地社區居委會申請，居委會受理後，進行入戶調查 、組織居民小組評議、公示，合格的報區政府；
（2）區政府委託街道辦事處對申請人的情況進行復核，並公示，合格的由區住房保障機構彙總報市政府；
（3）市政府委託市房管局組織審核、公示，合格的，報市政府批准後採取搖號方式確定選房序號；
（4）中籤戶選房；
（5）中籤戶到市房地產經營管理處辦理租賃手續；
（6）由是房地產經營管理處負責管理廉租房屋，包括收取租金、管理養護廉租住房。
北京京尚律師事務所
你說∽靠譜嘛？
現在東麗區楊臺村正在拆遷改造！他們確不給我們南北樓的住戶辦手續！我們盼了這麼多年拆遷，終於要拆了，確辦不了拆遷手續！楊臺村南，北樓的住戶全被戲弄著玩了！
望領導們詳查此事！給楊臺村南北兩樓居民合法拆迀以保障！
