最近關於房地產市場的各種唱衰的論調，以及個別房企的發聲，讓人有種將會發生什麼大事的感覺。
這種感覺，比8年前更為強烈。
刀哥記得很清楚，2010年時，關於房價的各種爭論、討論、言論達到了一個可以讓大眾感到恐慌的地步。
當時很多人都有一種被人揪住脖領子的感覺，就是再不買房，這輩子都沒有機會甚至沒有能力再買。
結果，當年的首都樓市，在短暫的平靜之後，繼續一路高歌，環京帶北三縣也升溫，北京東與通州隔河相望、隸屬河北省廊坊市的燕郊成為真正的北京的“附屬”，從無人問津的地方，變成開發商口中“距CBD僅半小時車程”、“半小時生活圈”的黃金地段，房價高歌猛進。
買了房的人，肯定希望情景再現，沒買房的人，也難說能不能盼來樓市大跌那一天。
1
中國樓市第一嘴炮經典語錄
“不買房就是傻瓜”
當年，人稱“任大炮”，華遠地產前董事長，知名地產商任志強頻頻放出讓人聽了冒火的言論。
任志強說，“我從來不認為80後買房難，該買不起，就是買不起。商品房……不是一個民生問題，不是一個單純解決居住權利的問題，它是個巨大財富……”
當年熱播電視劇《蝸居》播出後，他又說“年輕人就該買不起房”。
“買不起房為什麼不回農村”、“人人都想賴在北京，房價不可能往下掉”、“樓市無泡沫”、“中國人太有錢，房子太便宜了”、“開發商被強姦了”、“我是商人，不考慮窮人”、“不買房就是傻瓜”……
當年與任志強打嘴仗的著名財經評論員牛刀，認為中國房價會讓那些在買房狂潮中被捲入的普通居民將成為炒房客們的替罪羊，在擊鼓傳花中接到最後一棒。
但縱觀過去十年，任志強說了9次房價要上漲，結果都應驗了，但凡和任大炮交鋒過的、唱衰中國房地產市場的各種專家、磚家，都敗了，牛刀也不例外。
其實唱衰房地產的聲音從2003年就開始了，關於“房地產泡沫”將會破裂、“崩盤”、“暴跌50%”的言論也不斷從經濟學家口中放出，時至今日一直都有。
現在好像是歷史重演！
不一樣的是，這一次，大炮真的有些許曲高和寡的意思。
2
萬科“拋棄”房地產？
所有開發商都需要轉型
從2017年下半年以來，中國樓市經歷了一波快速降溫，2018年是不是中國樓市拐點，時間將證明一切。
但是，中國地產開發商確實都該思考轉型的問題了。
6月29日，萬科召開2017年度股東大會，萬科董事會主席鬱亮表示：“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的……萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”
外界甚至大膽猜測，萬科是要“拋棄房地產”。
這只是一種博眼球的說法，誠如知名財經評論員劉曉博所表示的：開發商僅僅依靠“建房子—賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。
但是，萬科會拋棄房地產嗎？
不會。套用現在互聯網企業常用的一個詞，房地產救市萬科的重要“流量入口”，也是其實現轉型的一道門。
當前中國地產開發商要面臨一個什麼樣的形勢？
高負債、低利潤率、嚴厲的行業管制、高度不確定性。
今年上半年，有一份亮眼的成績單，碧桂園、萬科、恆大三家上半年賣了10470億元的房子，幾乎相當於2016年全年的量級。
但是，1月至今，中國地產股連續大幅下跌超20%，市值蒸發超萬億元。
儘管近日有所回升，但總體走勢依然慘淡，證明股市對當前中國地產市場的預期依然是看跌。
銀行發放的住房貸款越來越少，逾期未還的貸款越來越多，2017年僅僅是公積金貸款的逾期金額就超過10億元，斷供潮的出現又給市場帶來不好的味道。
調控前所未有的“認真”
國家住建部等7部門聯合印發通知，從7月初開始到2018年12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。例如，投機炒房團伙操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等;打擊“黑中介”暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房等。
全國各地也在為此前的調控政策打補丁。
比如，6月24日，西安成為首例暫停限購區內企事業單位購買住房的城市，緊接著，長沙、杭州和上海也都推出類似政策，或暫停，或設置企業購房門檻。
嚴管之下，才有了北京通州因項目售賣價格前後相差太大，導致早期購房者集體要求退房的現象。
足以證明，逐利之下的房地產市場，是存在很多問題的。
地產商日子不怎麼樣，該轉型了
很多亂象在監管之下一一顯現。
濟南一樓盤為了鎖住客戶，儘快出清，搞了一個所謂的“一成首付”，還有推出“兩成首付”，實際上只是文字遊戲，不過是把交齊首付款的時間延長一兩個月。
就連城市“搶人大戰”也被人冠以消化房產庫存的套路。
還有，因為投資賈躍亭，一夜讓旗下上市公司市值飆升逾33億美元的恆大地產許家印，在今年初，就曾表示，恆大要在民生地產、文化旅遊、健康養生的基礎上，涉足高科技產業，並要以此為龍頭。
上市公司的名字也從“恆大地產”改為“中國恆大”，去掉了地產二字。
很多人為此說，許家印難道也有個“造車夢”？
其實，僅僅是為了加快多元化的步伐。
牛氣沖天的碧桂園，為了加速週轉，從拿地到開盤，時間一再壓縮，工期一趕再趕，6月27號，碧桂園上海售樓處還塌了。
房地產開發商是該轉轉型了，萬科的做法是正確的，中國房地產市場不可能一直這樣看似如火如荼，內裡卻不健康的增長。
3
任志強唱的“反調”科學嗎？
任志強老爺子依然表示，房價會繼續漲，他說自己在過去十年裡說了9次房價會上漲，結果每次都應驗了，現在他又說，不光今年，未來的房價還是會繼續漲。
從他的萬字長文中，刀哥挑了幾點出來：
中國房地產市場市值被某些專家、學者傳到了450萬億元，但是滿打滿算也就不超過150萬億元；不要拿450萬億元和美國26.8萬億美元房地產總市值相比，那不科學，得把大量沒拆除的危舊破建築和煤棚改的算在外；中國的城市是假城市，實現小康和現代化目標，戶籍人口城市化率應該超過70%，中國僅42%，戶籍是個大問題，北上廣深這些地方，非戶籍人口數量遠超過戶籍人口，這種名義化的城市化率更不能拿來和國際水平相比。如果非要去比，中國城市人口人均住房面積遠小於歐美，甚至不到發達國家的一半。
還有很多數據，在任志強的眼中，都是那麼的不可信任不可依靠，中國樓市就是被這樣的不科學不嚴謹的數據給害了，不過，這並不妨礙中國樓市的增長。
不管任志強的說法科學不科學，刀哥認為，中國地產開發商當下不應該只是從房價漲跌來看待樓市的未來，而是應該考慮如何戰略的轉型升級。
恆大、萬科都在轉，孫宏斌的融創也有樂視或許都有不甘心，但是，活下去比什麼都重要的。
當然，其實每個人心裡都不希望房價跌，國人追漲不追跌，什麼時候租賃市場成熟完善起來，或許整個樓市才能真正平穩下來。
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