最近，中國長租市場傳來利好消息：中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，支持保險機構發揮自身優勢，積極探索可持續的長租市場商業運作模式。此舉意味著，險資獲准進入長租公寓市場。這是繼今年4月中國證監會和住建部聯合發文支持住房租賃資產證券化後，短短不到40天內國家級金融監管機構再次發力，支持住房租賃發展。
第一太平戴維斯華北區董事長Anthony McQuade麥安東先生表示：“2017年是長租市場快速發展的一年，在政策的鼓勵下，國內住房租賃市場迎來全面發展的重大機遇。2018年稱得上是住房租賃資產證券化的元年，在政府鼓勵‘租購併舉’的背景下，國內房地產資產證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產的證券化產品中率先取得突破。”
長租公寓站上風口
我國的住房市場正在經歷著一場深刻的變革，過去以住宅銷售為主的單一模式在“房住不炒”的調控基調下正面臨重大調整。租購併舉、全面發展住房租賃市場，業已成為建立新型住房體系的重要組成部分。
住房租賃市場長期以來都是剛需市場，但目前市場結構並不健全：服務式公寓的客群集中在外籍或高端商務人士，雖然品牌及運營較為成熟，但租金價格高企且受眾規模有限。而中低端的住房租賃市場仍以個體房東或中介租賃為主，成熟的機構和品牌極為稀缺，導致專業的住房租賃業務發展嚴重滯後。
長租公寓可以說是傳統租房模式的升級，隨著相關利好政策陸續出臺、個體居住者的消費升級和住房租賃領域的金融創新等一系列改革發展，開發商、機構投資者、中介等各路人馬紛紛搶灘長租公寓市場，長租公寓及相關企業正迎來快速發展的新風口。改變以個體業主為主的傳統模式，在資產證券化的引導下，住房租賃主體的專業化、機構化、品牌化正成為時下租賃市場的一大趨勢。
自2014年起，利好於住房租賃市場的各項政策不斷出臺，“租購同權”、“租購併舉”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推進落實中。特別是近期，國家金融監管機構密集出臺支持住房租賃發展的相關政策，大大利好企業多渠道融資，更是加速住房租賃制度建設的催化劑。
值得一提的是，自2016年起，北京土地市場在招拍掛住宅地塊時加入企業“競自持面積”的附加條件，保障租賃住房的土地供應。據統計，2016-2017年間，已成交住宅地塊中，共有28宗住宅地塊含有自持面積，可提供約143萬平方米的租賃住房面積。另外，根據北京市國土資源局發佈的《北京2017-2021年住宅用地供應計劃》，未來五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地約1300公頃用作租賃住宅的建設用地，提供租賃住房合計約50萬套。
第一太平戴維斯住宅租賃部助理董事蔡春煥女士表示：“來自不同領域的主體紛紛佈局長租公寓，通過品牌化、專業化、機構化、金融化等相結合的發展模式打造專屬的長租產品線。預計未來長租市場將孕育出一批具備多渠道融資、極強運營能力、高品質服務及鮮明品牌特色的長租公寓機構，引領這個潛力巨大的藍海市場成為行業內的服務標杆。”
資產證券化迎來曙光
儘管住房租賃市場迎來了高速發展的窗口期，但是，無論是前期拿地、建設，還是後期運營、管理，長租項目都需要大量且持續的資金投入。同時，由於長租項目屬於持有型物業，導致運營期間資金回收週期長，資金壓力相較住宅銷售項目更大。
因此，長租市場的參與者能否獲得穩定的融資支持，則是未來發展的關鍵。自2017年起，資本開始搶灘長租市場，金融機構紛紛與長租市場的頭部企業合作，通過破冰資產證券化來推動長租市場的融資活動。
實際上，自2017年以來，長租運營主體頻繁發行與住房租賃相關的資產證券化產品，如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃產品證券化，獲得了重要的金融支持。作為創新金融工具和長效商業模式，住房租賃的資產證券化既有助於租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助於盤活存量、為住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發展。
研究顯示，2017年我國的租房人口約為1.9億人，佔全國人口的13.6%；預計到2025年，租賃人口將增至約2.5億人；至2030年，將有接近3億人通過租房實現“住有所居”。龐大的租房人口基數將有效支撐著住房租賃市場的發展，使其成為一片值得期待的藍海。
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