提問：您好，我在武昌上班，離火車站不是很遠，總預算300萬左右。看中東湖金茂府，值不值得購買（本人名下無房，準備買第一套做剛需）？
回答：300萬在附近可以選擇的地方比較多，可以選擇金茂府，武漢江山，招商一江璟城；金茂府屬於洪山區，另外兩個在青山區。
目前來看，青山的房價比較正常，整體均價也在2萬左右，不存在倒掛，也沒有更多的漲幅空間，但是金茂府對面就是華僑城，華僑城現在賣4萬到4萬5的價格，門對門倒掛1萬5；
其次，金茂府是高鐵經濟帶，隸屬於洪山區東湖板塊，目前東湖板塊、楊春湖板塊沒有被開發，這也將是一個新武漢人聚集的地方，新武漢人比較喜歡這樣的一個空白區，因為白紙好畫圖；又有三大央企共同打造，品質也有保證。
這個板塊由於原來靠近青山，被本地人忽略，近年來高鐵經濟的帶動，楊春湖板塊已經成為中部交通樞紐，未來發展還是多方看好的，也被新武漢人推崇。比如上海虹橋區也是高鐵經濟帶，引領了長三角高鐵經濟圈，是有區域帶動作用的；而且對於商務人士來說，全國各地跑，辛苦幾天，走過一片綠化帶就可以回到自己的家，這種感覺是完全不一樣的。
另一方面，高鐵經濟帶附近的一些客戶，都是拿高鐵當做公交的高端人士，完全是不一樣的圈層。目前金茂很多業主就是華僑城的業主，因為金茂府是連接東湖以及華僑城最近的版塊，大部分都是華僑城的老業主重複在買。
那麼，華僑城業主為什麼不選擇其他樓盤，選擇金茂呢？還是對金茂產品比較肯定，包括這次推的產品，戶型相當不錯：一個是117平的3房2廳2衛，一個是137平的4房2廳2衛啊，戶型結構很好，設計在武漢也可以排上前幾。
更重要的是，現在徐東和武昌中心板塊已經沒有地可開發了，能開發的只有東湖這一帶啊，東湖啊，楊春湖板塊，未來置業會向這兩個板塊遷移，隨著中心區新房越來越少，存量房市場的到來，溢價會越來越高。
從接盤角度上來說，青山區是屬於沒有外來人口的，都屬於本地消化的，缺乏有人接盤，未來買房的都是本地居民，這樣人群比較少，而且本地居民收入比較穩定，所以未來房價也不會特別高，但是金茂府呢，未來還有高鐵北上廣深商務人士，離高鐵近，減少了很多時間成本。
提問：徐總好，目前手上資金600萬左右，，想買個終極置業，看了漢西時代新世界233的平層和華髮外灘首府170的可以看江的房子，總價差不多，現在拿不定主意買哪個，請徐總點評一下。
回答：如果你是礄口人，建議可以買新世界大品牌，雙地鐵，又是學區房，二環內。
新世界入漢較早的港企，現在百貨、寫字樓、產業地產在武漢遍地開花，開發商口碑較好，房子品質也蠻放心。時代新世界算是礄口的頭牌了，掛靠泛海CBD，離同濟醫院、協和醫院、武廣都比較近。然後交通也蠻方便的，去機場也蠻近。
產品上看，233平方的房子屬於比較大的大平層，功能分區比較多，我個人覺得自住舒適度較好。港式大宅的好處就是，房間比較小，格局比較緊湊。
如果說你，喜歡住大房間，大套房，那麼肯定是買華髮，華髮170平方的就了四房。但在功能上，沒有那個新世界強。
華髮的優勢在於，處在當下最為熱門的二七濱江商務區板塊。二七濱江商務區現在勢頭很猛，的未來是值得期待的，但具體做不做得起來，需要時間檢驗。華髮項目緊臨武漢天地。武漢天地目前二手房價格五萬到六萬之間，華髮新房才3萬6到3萬8，那個倒掛比較嚴重。
如果說你是個純投資，買華髮是比較合適的。因為華髮是毛坯房，交房後五年內周圍都將是敲敲打打的裝修聲音，體驗感不太好。
所以，整體來說，選擇華髮是投資大於自住。選擇新世界可以考慮自住。
提問：你好，我是房子賣方，買房在農行做的商貸。3月審批通過，4月初過戶，但是到現在還沒放款。這個目前大概還需要等多久呢？ 中介讓我給擔保公司加急費可以辦理加急，這個真可以嗎？
回答：現在銀行放款就是天經地義的事情，你當時籤合同的時候，應該明確一下時間，如果銀行在固定的時間放不了款，這個定金我是沒收的，這點比較重要，是保護賣方權益的，最好都註明在合同裡面。加急費這個，感覺有點忽悠。如果你當時確定好了，放款時間逾期，你可以直接沒收定金，把房子回收，重新賣，完全沒有問題。
二手房過戶是有很多坑的。我之前看過一個稿子，看到沒有就是買新房的，當時有個業主是用公積金貸款，但是合同約定的是是六個月放款，結果快一年了，還沒有放款。然後開發商直接起訴業主。要求退房啊，還要賠償開發商的違約金啊。其實，新房二手房是一樣的啊，你當時籤合同的時候，你跟買家約定好，我只允許三個月放款啊，如果你跟我來六個月放款，不好意思只能算你違約。
如果確實是6個月才放款，我們可以換個方式，咱們按照價格來，可以註明晚放款的可以加五萬加十萬，那是你們之間的協議。這個有中介的，有銀行擔保的這東西的話都是說好的。
如果不事先約定好，那銀行今天額度緊張，銀行今天不放款明天放後天放也可以吧，那肯定就完蛋了，那你可能會遲遲拿不到尾款，你就會一直被忽悠下去，然後房子過戶都過了，結果就血本無歸。比如你這個房子總價200萬，你只拿了20萬定金，最後180萬放銀行兩年，這錢就虧了！如今投資渠道那麼多，存銀行肯定是最傻的行為；
提問：徐sir，目前葛洲壩國際廣場有套三房，學區江漢區最差，想套現，上次諮詢了你也支持這樣操作，但是我老婆問了個專業諮詢的，說這個地方五年翻倍，建議持有，又搞得不知所措了，想通過抵押貸款買二套但是問了很多渠道，所以一時不知道如何取捨。
回答：葛洲壩國際廣場，位置有點尷尬。它是依託於CBD，未來可以增值。且目前漢口的二環，並沒有達到一個爆破點，如果達到，周邊房價可以往上再漲20%到30%。但是當下周邊在售新盤不太好賣，像泛海，中城悅城、時代新世界，還有新華尚都國際等二環線周邊的房子，只要過兩萬五以上，門檻都比較高。
這個項目因為前期產品的品質、物業，都沒有做的太好，讓其二手房的價格並沒有達到一定的預期，在新房賣不完的情況下，二手房的價格反而沒有什麼優勢。
現在的話呢，沒有學區的情況下可趕緊出售，因為未來的升值空間更有限，別人可能漲一萬你漲五千元，人家漲兩萬你漲一萬，你永遠跑不過別人。
所以說，不要說什麼五年翻倍的事情，那是不可能的。你挑一個別的地方，可能翻得更快，這個位置五年翻一倍別的位置可能五年翻兩倍，你要算一下絕對差。在市場下行情況下橫盤狀態應該是調倉的這個，應該是買一些優質資產，而不是買些水貨資產。
葛洲壩的在我眼裡的話，那就屬於是比較一般的資產，雖然地段OK，但賣掉之後可以置換更優質，更核心的，如果沒有貸款可以直接出掉，全款買房，還不如去買理財。出掉之後，買一個比較適合目前自己狀態的，哪怕加點槓桿都可以。
想通過抵押貸款，可以做jy貸啊，只要你有公司。應該是不會查太嚴啊，如果你是個人抵押貸款的話，金額就會有問題。會需要查資金流向。公司的jy貸，可以通過一些合同來包裝，這個只要是公司自己的應該風險不大。
但是，最後還是要看你自身情況來，如果你是改善型的，那就不用去抵押了，直接出掉，換一套更好的。如果你現在是在純投資又不想賣那就抵押貸款。
提問：徐sir，我有一套萬科高爾夫城市花園的臨湖連排別墅04年購入的，食之無味棄之可惜，我應該怎麼處理它？
回答：別墅由於自身屬性本來就不適合投資。別墅是消費品，不是投資品。別墅對接盤者的能力是很挑的，為什麼？因為畢竟是個消費品。純投資別墅，除非是城市別墅。
現在萬科高爾夫，畢竟三環以外的別墅，漲幅有限。那什麼別墅值錢呢？華僑城的別墅最值錢啊，就是屬於核心地區稀缺資源，三環之外的別墅一概不考慮，郊區純別墅區項目除外。如果說是有高層，有別墅的話，項目沒有太大價值。
還有一種情況，高層都是大平層，比如說都是兩百平米以上的，然後配別墅，就是人群比較高端，圈層打造得比較好的豪宅區，就很值錢，因為圈層效應。
如果小區又有高層又有小戶型，又有別墅可能就還好，一般有錢人他也不願意在這裡與剛需、剛改為伍。所以說你現在持有的這個別墅，建議有機會就把它出掉，沒機會就把全款買了，然後抵押貸款出來買別的。
如果說你實在是沒有資格那就把它賣了算了。換個市中心的大平層，不管怎麼樣的話也比這個在地段，交通、配套、學區上有保障，包括一些商務區。內環二環大平層。
別墅這類產品，還有一種是養老型。這個就是消費品了。消費品跟投資品是兩個概念，那你既然是自住加投資的話，那就只能市中心的大平層或者是別墅啊，但是目前市中心別墅相當貴了，像華僑城幾乎都大幾千萬是天價，說實話是有空間，但是會也會在有價無市的情況，畢竟價格太貴。比如北上廣深現在房價均價六萬，七八萬的房子賣不出去，你在武漢是吧，你是均價一萬五兩萬那裡賣五萬的房子肯定賣不出去，所以還是得考慮市場。
別墅就不要談雞肋的問題，我身邊很多朋友買了別墅都是一樣的情況，沒有漲到多少。這個漲幅是絕對跑輸大盤的。但是你要想著你享受了，對吧，你消費了呀，是吧？還有別墅有個硬傷就是裝修，裝修其實是貶值的。目前裝修別墅，稍微好看點，起碼有一百五十到兩百萬，但這部分裝修將來是不值錢的，你賣不出價。也把你未來溢價透支了一部分。
對於別墅，我個人建就是：如果是投資為主，自住為輔。那就把它賣掉換市中心的大平層，如果你現在是自住為主，投資為輔。金銀湖的別墅可以稍微守一下。但目前市場稍有下行趨勢；我個人覺得再過十年應該還是蠻值錢的，別墅一定是長線投資，不是五年的長線，是至少十年長線，應該是十到二十年的長線投資啊，隨著整個城市的發展發展到了一定級別。才會有一定的漲幅空間。
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