引言
縱觀全國樓市政策面，全國城市差別化調控下，部分三四線城市“去庫存”，市場熱度或攀新高。當火熱勢頭再次上升時，熱點城市再次頒佈嚴控政策，堅持“有房不炒“的原則。
而南京“四限”嚴厲調控仍在繼續，還有更多深度調控政策即將實施和正在醞釀，整體政策環境從緊， 提高首套住房公積金貸款比例，保障剛需。南京商貸利率持續上浮，貸款成本增加，加速投資客遠離市場。土地市場涼涼，地價普遍“跳水”，南京整體市場迅速進入傳統的淡季，市場規模明顯遭遇壓縮，縱觀整體市場規模化依舊熱情。
圖：2018年1-6月南京商品房供應成交銷售概況
但是南京房企間競爭似乎並沒有減弱，戰鬥排位到底如何，房企間的排位經歷了怎麼樣的變數，2018年半年度南京房企及項目銷售榜單正式發佈。
圖：2018年1-6月各梯隊房企銷售金額TOP榜（權益）
（單位：億元）
榜單解讀
一 調控高壓下“馬太效應”明顯 市場競爭度頗高
從流量權益TOP20雙榜單來看，權益榜單銷售金額規模達到510億，流量榜單銷售金額規模達到562億元，整體銷售規模相比同期縮水。金額和麵積排位首當其衝的是萬科置業，其次是保利、碧桂園、電建等實力房企。
從TOP的房企門檻來看，TOP3的權益榜的門檻在38億元，流量榜單的門檻在34億元；TOP5的權益榜和流量榜的門檻均在28億元；TOP10的權益榜的門檻在23億元，流量榜單的門檻在27億元；TOP20的權益榜和流量榜的門檻在16億元。
TOP3房企銷售規模有小幅度下降，但基本持平，TOP5-TOP20房企銷售規模增幅同比有一定下滑，房企分化格局持續。
同時萬科、保利、招商蛇口、銀城、弘陽等房企流量金額高於權益金額，房企在收購、合作、入股等各種形式投資操作，通過管理操盤實現業績的擴張，成為了目前突圍市場的有效手段。
華潤置地、中海、雅居樂等實力房企位列陣營前列，說明了一線及外來房企持續佔據南京市場主流；不過本土房企佔有率依舊很高，銀城、蘇寧環球成績穩定持續上榜，特別是弘陽集團在提出了“千億征程”後，排位一路上揚，穩佔南京排行排位前十。
這樣來看，大規模房企今年銷售增長將不會放慢腳步，甚至加快了步伐。房企們在擴張當中“馬太效應”十分明顯，“強者恆強”的局面或將持續，而資源和市場的集中度也將為行業的規範化和升級提供更強的助力。
整體TOP20房企的梯度也十分明顯，未來競爭度頗高， 但是從榜單數據來看，房地產行業集中化程度在進一步加深，大中型房企的規模逐日遞增，品牌房企今年的銷售目標完成問題應該大不。
二 市場銷售規模下降 “去地產化”成趨勢
TOP3-20房企間銷售規模均呈現1-16%的下滑，門檻競爭度加大。還有一重要原因是以龍頭房企在列的“去地產化”理念提出，也影響了榜單排位數據。
縱觀全國房企和典型房企“去地產化”趨勢明顯。萬科董事會主席鬱亮在近期的股東大會表示，萬科未來不應該是地產公司，要把地產兩字去掉，這樣更符合萬科未來的定位；同時合景泰富也計劃更名為合景泰富集團， 不難發現，目前房地產政策逐漸收緊，南京的政策環境嚴格執行，以傳統房地產為核心的房企必須降低傳統房地產業的比重，發展創新業務。“去地產化”是為了轉型升級，來適應市場的發展，也將更好反映該集團的業務擴張策略。
榜單解讀
2018年半年度金額榜的上榜門檻是12.21億元，面積榜的上榜門檻是4.96萬平米。
華潤國際社區、中海桃源裡、雅居樂濱江國際為半年度銷售金額榜單前三，銷售面積榜單前3排位有了明顯變化，萬科城霸主地位不動搖，華潤國際社區、碧桂園S1秦淮世家排位分別下降1位，但依舊保持前三排行，高淳碧桂園、康利華府、榮盛鷺島榮府、中交榮域陸續出現項目榜單中，進一步說明了南京主城客群外溢影響，遠郊板塊仍是南京投資熱點。
專家解讀
易居克而瑞
南京事業部總經理
趙靜波
南京依舊處於調控高壓下，上半年部分房企通過一定的“降價”策略，搶收市場份額的“三五斗”，銷售規模基本持平同期，也說明了房企間高週轉速度。
“黑馬”房企對銷售規模較為渴求，如弘陽地產，不斷深耕新拓拿地，高週轉是利潤和競爭力。銀城地產在擴張規模速度明顯，與產業龍頭華夏幸福合作環南京項目，在全齡化和養老社區上堪稱業內典範。
目前房地產行業發展正在走向集中化，資本的力量愈加強大，房企們在尋找各自的“求生”之道。同樣，整體上半年南京房企規模下降。
同樣去地產化是為了房企升級轉型，特別是以萬科為代表順應房地產市場的發展趨勢，藉助資本的力量，努力佈局，通過併購整合、擴張規模、延長產業鏈，從單一產品生產，向產品多元化、服務商方向來發展。
上半年南京較具代表性的項目-中海桃源裡，高價地入市的代表樓盤之一，首開將住宅房源全部推出，體現了“高週轉”營銷思路，產品以四房品質改善為主，定位區域原住民十分準確，中海地產佈局江北、江寧、城北、城中、城南等地覆蓋全南京，物業類型涵蓋住宅、公寓、辦公以及養老產業，體現城市綜合運營商的戰略格局。
房地產行業本身正在發生著巨大改變，圍繞房子，以提高居住生活為目標，未來房企可以做更多的事情。
關於數據口徑：
統計口徑：商品房（普通住宅+別墅+酒店式公寓+商辦+車庫其他）、南京市（含高淳溧水）
關於權益、流量榜單數據說明：
1、《房企銷售權益排行榜》是指房企在所有的房地產開發項目中所佔股權對應的銷售業績，主要用於衡量房企的資金運用和投資佈局水平。
2、《房企銷售流量排行榜》是指房企操盤口徑的銷售業績，主要衡量房企的項目操盤和管理能力，即將所有自己操盤項目的銷售額加總計算出來的銷售流量，進行排名（如果合作項目的控股方控股平均分配，項目銷售金額全部計入控股方銷售業績）。
本文轉自克而瑞南京（CricBigDataNJ）
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