週末也在看房的房產君，今天要給大家安利一個盤，它叫東江逸瓏灣。
▲ 項目實景圖
這個樓盤呢，離地鐵13號線的官湖站和新沙站約4.6公里，周邊無商業綜合體、無電影院、無大型超市、無公交站、無大型產業落戶......
▲ 官湖站地鐵B出口
看到這裡，應該有不少網友開始吐槽了“這樣的樓盤推薦來幹嘛？”
如果我告訴你超級便宜呢？那你還考慮嗎？（還是不感興趣的，可以點擊“返回”按鈕了）
試想一下，目前增城1字頭樓盤你能找出幾個？
新塘1字頭全新樓盤，你又能找出幾個？
是不是說不出話了？
然而，房產君今天說的“東江逸瓏灣”它就在新塘，不僅擁有一線江景，而且均價僅在1.8萬-2萬/平米。
若開盤當天（7月8日）認購，各種折扣優惠之後，均價僅在1.7萬-1.9萬/平米。最誇張的是，加上裝修款，一套小戶型的首付58萬即可。
是不是超級筍？突然就有想繼續瞭解的衝動了呢？不急，房產君這就為你一一道來。
▲ 項目地理位置
東江逸瓏灣項目位於新塘茅山大道（甘泉小學）旁。周邊最近的樓盤為保利東江首府，目前二手房均價為2萬-2.4萬/平米。
▲ 保利東江首府
商業配套：周邊1公里可以說沒配套，項目背後的牛仔城那邊倒是有點城中村的門店，以及地攤菜市場，其他真沒看到有啥了！
▲ 甘泉小學大門
▲ 甘泉小學與項目位置關係
教育配套：項目100米處就是甘泉小學，按照就近入學的原則，未來項目業主的孩子就讀問題應該不大。（具體信息以教育局公佈為準）
▲ 一線江景
▲東江與項目位置關係圖
環境資源：項目擁有一線江景，這對於我這種從小在內陸長大的孩子來說，還是非常有吸引力的。
不過，一線江景只針對外面一排樓棟！開盤首期推售的9#-10#-11#-12#是在整個項目最裡面的樓棟，也就是離江最遠的樓棟。
▲ 11棟北向75平米戶型看到的江景
一線江景？不存在的！能看得到江我都算你贏！
不過值得讚揚的是，項目支持公積金，算得上是個良心開發商！
▲ 售樓部客戶接待廳
價格計算：項目配套雖然差，但是價格便宜啊！這也是它的核心競爭力。
以一套11棟，20樓，75㎡的單位為例：
若開盤當天（7月8日）認購，各種折扣之後，均價為17858元/平米。
因為項目備案價在1.4萬/平米左右，所以還是有一部分裝修款。
首付：21萬（裝修款）+34萬（首付款）+3萬（雜費）=58萬
以公積金貸款60萬來算，剩下為商業貸，貸款30年，月供僅需要3566元。
以一套9棟，26樓，89㎡的單位為例：
開盤當天認購的話，折後均價17878元/平米。
首付：12萬（裝修款）+44萬（首付款）+3萬（雜費）≈60萬
以公積金貸款60萬，貸款30年來算，月供僅需4893元。
而其他南向戶型，以及大面積戶型，均價基本都在19000-20000元/平米之間，優惠後大概18000-19000元/平米。
▲ 項目沙盤
據瞭解，小區共規劃11棟，首推9棟、10棟、11棟、12棟（位置最差的樓棟）戶型面積為75-114㎡的2-4房。均價1.8-2萬/平米！
項目梯戶比為2梯5戶、2梯6戶，樓層均為32層，3米層高。2.8元/平米.月的物業費。
根據現場銷售透露，項目以增城本地客為主，也有部分天河以及其他區域的客戶。客戶選擇項目最大的原因也就是因為價格低！
▲ 項目區位圖
值得一提的是，項目外面的沿江大道目前正在規劃中，通車後，未來40分鐘可直達珠江新城。（區位圖紅線位置）
下面是東江逸瓏灣戶型模型
▲ 75㎡兩房兩廳兩衛戶型
▲ 141㎡四房兩廳兩衛
▲ 129㎡三房兩廳兩衛
▲105㎡三房兩廳兩衛
▲ 92㎡三房兩廳兩衛
說實話，項目目前雖然周邊配套確實差，交通不是也不是很好，但是距離13號線地鐵也並不算遠。如果自己有車，那就不用考慮這個問題了。
另外，根據現場銷售透露，項目外面的臨江大道（規劃中）通車後，開車40分鐘可直達珠江新城，如果是真的，住在這裡，在珠江新城上班也是挺方便的。
就這個價格而言，目前在新塘絕對是找不出第二處的！對於剛需（跟筆者一樣很缺錢的那種）還是值得購買的！
房產君個人見解
最後不得不說，項目開發商是本地開發商，小開發商，操盤能力有限，按照我對這個區域位置的理解，如果是碧桂園來操盤，搞個社區接駁地鐵的大巴，規劃個商業街，小區整個規劃整改下，又有一線江景，又有名校，賣3萬/平米，感覺也是沒問題的啊！
只能說，擁有一手好牌，只耐牌技太差！（個人觀點，不喜勿噴）
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