作者 | 夏春、邢一帆（諾亞全球宏觀 研究工作坊）
諾亞研究工作坊 核心觀點
1. 空置稅一定程度上可以打擊開發商的捂盤惜售行為，但以過往經驗來看不能扭轉房價上漲趨勢，成本增加不會阻止投資者買房的腳步，並且空置稅對二手房價並無影響。
2. 政府多項房屋政策有利於部分香港居民置業，但如果土地供應沒有同步增加，會擠佔私人住宅供應，推動價格繼續上漲。
3. 港股IPO熱潮將會催生新的房地產投資者，我們預計下半年樓價將會上漲5%，今年最優貸款利率和基準利率將會上調，警惕每年持續加息、市場流動性縮緊、港元貶值等利空因素帶來的影響。
房價連續上漲的根本原因是貸款利率低和土地供應少
香港房價連續上漲25個月，住宅市場2018年以來持續活躍，一季度價格同比上漲15%，今年前四個月住宅成交平均每月約5,400宗，同期樓價累計上漲7%，整體比1997年高峰值高出117%。同時，居民槓桿一季度達71%，超過1998年最高水平，這顯示出樓價已經大幅超過居民負擔能力。
房價持續上漲有兩個核心原因：
1. 抵押貸款利率較低，2009年以來均位於2.5%以下，今年一季度低至1.86%，雖然基準利率自2016年有所提高，但仍處於歷史低位，加息對貸款利率的影響還沒有顯現。
2. 香港開發土地進展緩慢，2017年規劃私人住宅用地26平方公里，僅佔總土地規劃面積的2.3%。
土地供應少導致土地價格高，許多開發商如華懋、新鴻基、南豐等，現金充沛，不需要通過快速銷售回款，希望房價高漲後再賣獲高利益，就會捂盤惜售，正是這種現象助推了房價上漲。
以過往經驗來看空置稅不能扭轉房價上漲趨勢
為了穩定房價，打擊開發商的捂盤惜售行為，6月29日，香港政府宣佈徵收一手房空置稅，讓一手私人住宅單位儘早推出市場。具體來講，已落成單位如果在過去12個月內，有超過6個月的時間並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付額外差餉，金額為該單位的應課差餉租值的兩倍（200%），大約等於樓價的5%。政府計劃2018~2019立法年度向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》，額外差餉會在有關修訂條例獲立法會通過後生效。
早在此次徵收空置稅之前，歷屆香港政府為了穩定樓市出臺了許多針對性的房屋政策。2010年2月調高2,000萬以上豪宅印花稅率至4.25%，同年11月向6個月內、6-12個月及12-24個月轉售的物業，開徵15%、10%和5%的額外印花稅，收緊按揭成數。
2011年6月進一步收緊按揭成數，1,000萬以上物業按揭降至五成，然而2005~2012年間住宅樓價上升84%。2012~2017年間，政府制定了一系列措施增加私人住宅和居屋供給，爭取讓更多居民買得起房，然而五年間房價仍舊上漲57%。自2016Q2以來房價更是連續25個月上漲，為史上最長上漲週期。
往屆政府的印花稅和按揭政策在短時間內減緩房價上升速度，但很快市場就消化了額外的成本，長期來看效果不佳，這是因為香港樓價上漲的一個根本原因在於土地供應量少，每年新單位供應量只佔全港家庭總數的0.7%，不能滿足旺盛的置業需求，加上外來資本尤其是內地資本進入房地產市場，導致房價居高不下。我們預計此次徵收一手房空置稅也並不能扭轉樓價上漲趨勢。
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，商品房空置率合理區間為5%~10%，表示供求平衡，有利於國民經濟健康發展。香港私人住宅空置率自2003年以來呈快速下降趨勢，去年空置率降至3.7%，目前大概有9000套空置房，僅佔總存貨的3%左右，其中，1,000萬以上豪宅空置率大多處於8%以上，徵收空置稅主要影響到豪宅價格，而買得起豪宅的人也不會因為額外稅收而放棄投資。
空置稅在澳大利亞、法國、加拿大溫哥華、英國等已經很普遍，但額外稅收並沒有阻擋投資者腳步，儘管價格上升，只要看好當地經濟和房地產前景，買房需求仍舊旺盛，總體來說沒有必要徵收空置稅。
解決樓市問題還需增加土地供給
從下圖可以看出，自2016年房價大漲以來，二手房交易量遠遠高於一手房，一季度一手房成交843套，二手房成交4,582套，是一手房成交量的5倍還多，究其原因是購房需求增加，而一手房供給嚴重不足。中原城市領先指數顯示，6月18日至6月24日 私人住宅樓價與上週相比上漲1.03%，與上月相比上漲2.62%。
從根源上解決房價過快上漲的最好辦法就是增加新房供應，滿足居民的購房剛需，二手房市場也會隨之降溫。但是就現在來看，政府意圖擠佔私人樓宇供應來增加居屋供應，如果土地供應沒有相應增加，會造成私人住宅價格上升，事與願違。
政府官員表示，短期內私人樓宇供應會減少，並未有增加土地供應，只是“左手交右手”，未來政府會視乎土地來源及市場需要，推售私人房屋用地，以達到每年1.8萬個私營房屋單位的目標。我們希望政府可以儘快推出“私轉公”地皮明確的時間表，否則很難估算對私人樓宇的影響性。
預計下半年樓價仍會上漲，IPO熱潮催生一批新的房地產投資者
進一步來看，香港開發商資金充裕，樓價升勢也不會冷卻太快，更重要的一點是內地新經濟、新業態的明星企業紛紛扎堆赴港上市，先是有小米和映客即將分別在7月9日/12日在港交所主板掛牌交易，後又有美團點評向港交所提交IPO申請，在此之前海底撈已於今年5月向港交所遞交上市申請。IPO熱潮將會催生一大批千萬甚至億萬富翁，他們很有可能第一時間將賺到的錢投入房地產中，我們預計下半年樓價將會上漲5%。
最優貸款利率和基準利率將隨著美聯儲持續加息而上調，警惕其他利空因素
要想了解香港未來樓市的發展情況，我們需要把目光從空置稅移到宏觀經濟和貨幣政策上，這些才是影響樓價的重要因素。
隨著美聯儲從2015年底正式開啟加息週期以來，香港金管局也已經跟隨美聯儲腳步連續5次上調了基準利率。目前來看加息對樓市影響不大，香港一季度GDP同比增長4.7%，失業率進一步下降到2.8%，經濟向好、就業健康都利於樓市，加息速度遠沒有超過經濟增長速度，不會對樓市產生抑制影響。
但是隨著加息進程的不斷推進，未來香港的最優貸款利率也可能在時隔10年之後再度進入上行週期。中金宏觀組預計今年港元最優貸款利率上調100個基點，而3個月HIBOR則有望升至2%。目前來看美聯儲加息對樓市影響不大，但如果最優貸款利率上調，則會增加居民的還貸成本，新增加貸款利率提升，削弱購房需求。
同時值得注意的是，6月以來恆生指數累計下跌7%，上證綜指累計下跌超過10%，市場流動性縮緊，人民幣對美元貶值3.4%，港元對美元貶值1.2%。這些利空因素會放緩樓價上漲速度甚至出現下跌，況且香港樓價已經瘋狂上漲了這麼久，該是時候喘一口氣調整一下了。
總結來說，我們認為空置稅不會成為壓垮香港樓價的最後一根稻草，這個任務會由美聯儲接下來的6次加息完成。
*本文首發諾亞財富研究工作坊，更多原創研究請關注諾亞研究工作坊微信公眾號（微信公眾號ID: Noah_Research），原文標題《市場動態 | 空置稅會成為壓垮香港房價的最後一根稻草嗎？》，作者諾亞財富研究工作坊夏春、邢一帆，轉載請聯繫首發處獲取授權。
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