作者 | 夏春、邢一帆（诺亚全球宏观 研究工作坊）
诺亚研究工作坊 核心观点
1. 空置税一定程度上可以打击开发商的捂盘惜售行为，但以过往经验来看不能扭转房价上涨趋势，成本增加不会阻止投资者买房的脚步，并且空置税对二手房价并无影响。
2. 政府多项房屋政策有利于部分香港居民置业，但如果土地供应没有同步增加，会挤占私人住宅供应，推动价格继续上涨。
3. 港股IPO热潮将会催生新的房地产投资者，我们预计下半年楼价将会上涨5%，今年最优贷款利率和基准利率将会上调，警惕每年持续加息、市场流动性缩紧、港元贬值等利空因素带来的影响。
房价连续上涨的根本原因是贷款利率低和土地供应少
香港房价连续上涨25个月，住宅市场2018年以来持续活跃，一季度价格同比上涨15%，今年前四个月住宅成交平均每月约5,400宗，同期楼价累计上涨7%，整体比1997年高峰值高出117%。同时，居民杠杆一季度达71%，超过1998年最高水平，这显示出楼价已经大幅超过居民负担能力。
房价持续上涨有两个核心原因：
1. 抵押贷款利率较低，2009年以来均位于2.5%以下，今年一季度低至1.86%，虽然基准利率自2016年有所提高，但仍处于历史低位，加息对贷款利率的影响还没有显现。
2. 香港开发土地进展缓慢，2017年规划私人住宅用地26平方公里，仅占总土地规划面积的2.3%。
土地供应少导致土地价格高，许多开发商如华懋、新鸿基、南丰等，现金充沛，不需要通过快速销售回款，希望房价高涨后再卖获高利益，就会捂盘惜售，正是这种现象助推了房价上涨。
以过往经验来看空置税不能扭转房价上涨趋势
为了稳定房价，打击开发商的捂盘惜售行为，6月29日，香港政府宣布征收一手房空置税，让一手私人住宅单位尽早推出市场。具体来讲，已落成单位如果在过去12个月内，有超过6个月的时间并未作居住或出租用途，便会被视为空置单位，有关业主须缴付额外差饷，金额为该单位的应课差饷租值的两倍（200%），大约等于楼价的5%。政府计划2018~2019立法年度向立法会提交条例草案以修订《差饷条例》，额外差饷会在有关修订条例获立法会通过后生效。
早在此次征收空置税之前，历届香港政府为了稳定楼市出台了许多针对性的房屋政策。2010年2月调高2,000万以上豪宅印花税率至4.25%，同年11月向6个月内、6-12个月及12-24个月转售的物业，开征15%、10%和5%的额外印花税，收紧按揭成数。
2011年6月进一步收紧按揭成数，1,000万以上物业按揭降至五成，然而2005~2012年间住宅楼价上升84%。2012~2017年间，政府制定了一系列措施增加私人住宅和居屋供给，争取让更多居民买得起房，然而五年间房价仍旧上涨57%。自2016Q2以来房价更是连续25个月上涨，为史上最长上涨周期。
往届政府的印花税和按揭政策在短时间内减缓房价上升速度，但很快市场就消化了额外的成本，长期来看效果不佳，这是因为香港楼价上涨的一个根本原因在于土地供应量少，每年新单位供应量只占全港家庭总数的0.7%，不能满足旺盛的置业需求，加上外来资本尤其是内地资本进入房地产市场，导致房价居高不下。我们预计此次征收一手房空置税也并不能扭转楼价上涨趋势。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，商品房空置率合理区间为5%~10%，表示供求平衡，有利于国民经济健康发展。香港私人住宅空置率自2003年以来呈快速下降趋势，去年空置率降至3.7%，目前大概有9000套空置房，仅占总存货的3%左右，其中，1,000万以上豪宅空置率大多处于8%以上，征收空置税主要影响到豪宅价格，而买得起豪宅的人也不会因为额外税收而放弃投资。
空置税在澳大利亚、法国、加拿大温哥华、英国等已经很普遍，但额外税收并没有阻挡投资者脚步，尽管价格上升，只要看好当地经济和房地产前景，买房需求仍旧旺盛，总体来说没有必要征收空置税。
解决楼市问题还需增加土地供给
从下图可以看出，自2016年房价大涨以来，二手房交易量远远高于一手房，一季度一手房成交843套，二手房成交4,582套，是一手房成交量的5倍还多，究其原因是购房需求增加，而一手房供给严重不足。中原城市领先指数显示，6月18日至6月24日 私人住宅楼价与上周相比上涨1.03%，与上月相比上涨2.62%。
从根源上解决房价过快上涨的最好办法就是增加新房供应，满足居民的购房刚需，二手房市场也会随之降温。但是就现在来看，政府意图挤占私人楼宇供应来增加居屋供应，如果土地供应没有相应增加，会造成私人住宅价格上升，事与愿违。
政府官员表示，短期内私人楼宇供应会减少，并未有增加土地供应，只是“左手交右手”，未来政府会视乎土地来源及市场需要，推售私人房屋用地，以达到每年1.8万个私营房屋单位的目标。我们希望政府可以尽快推出“私转公”地皮明确的时间表，否则很难估算对私人楼宇的影响性。
预计下半年楼价仍会上涨，IPO热潮催生一批新的房地产投资者
进一步来看，香港开发商资金充裕，楼价升势也不会冷却太快，更重要的一点是内地新经济、新业态的明星企业纷纷扎堆赴港上市，先是有小米和映客即将分别在7月9日/12日在港交所主板挂牌交易，后又有美团点评向港交所提交IPO申请，在此之前海底捞已于今年5月向港交所递交上市申请。IPO热潮将会催生一大批千万甚至亿万富翁，他们很有可能第一时间将赚到的钱投入房地产中，我们预计下半年楼价将会上涨5%。
最优贷款利率和基准利率将随着美联储持续加息而上调，警惕其他利空因素
要想了解香港未来楼市的发展情况，我们需要把目光从空置税移到宏观经济和货币政策上，这些才是影响楼价的重要因素。
随着美联储从2015年底正式开启加息周期以来，香港金管局也已经跟随美联储脚步连续5次上调了基准利率。目前来看加息对楼市影响不大，香港一季度GDP同比增长4.7%，失业率进一步下降到2.8%，经济向好、就业健康都利于楼市，加息速度远没有超过经济增长速度，不会对楼市产生抑制影响。
但是随着加息进程的不断推进，未来香港的最优贷款利率也可能在时隔10年之后再度进入上行周期。中金宏观组预计今年港元最优贷款利率上调100个基点，而3个月HIBOR则有望升至2%。目前来看美联储加息对楼市影响不大，但如果最优贷款利率上调，则会增加居民的还贷成本，新增加贷款利率提升，削弱购房需求。
同时值得注意的是，6月以来恒生指数累计下跌7%，上证综指累计下跌超过10%，市场流动性缩紧，人民币对美元贬值3.4%，港元对美元贬值1.2%。这些利空因素会放缓楼价上涨速度甚至出现下跌，况且香港楼价已经疯狂上涨了这么久，该是时候喘一口气调整一下了。
总结来说，我们认为空置税不会成为压垮香港楼价的最后一根稻草，这个任务会由美联储接下来的6次加息完成。
*本文首发诺亚财富研究工作坊，更多原创研究请关注诺亚研究工作坊微信公众号（微信公众号ID: Noah_Research），原文标题《市场动态 | 空置税会成为压垮香港房价的最后一根稻草吗？》，作者诺亚财富研究工作坊夏春、邢一帆，转载请联系首发处获取授权。
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