老朋友都知道，我們反對簡單的定性結論，推崇定量分析。
那就來分析一下：
如果你是剛需自住，我覺得對錯意義不大，可奢可簡。買大四居都可以，只要你喜歡。
對剛需來說，可能地段和戶型更重要一些，因為這關係到日常居住的幸福感。
但從投資角度看，房子是商品啊，得考慮誰來接手的。
那我當然希望，投資的房子向主流人群，主流戶型靠攏。
因為主流意味著更好的流動性、更高的關注度和交易量、更高的溢價可能—供需決定價格。
誰是買房的主流，誰是租房的主流？人群畫像是這樣的：
一線城市主流買房人群畫像
好了，如上圖，我們分析出市場上的主流需求是這兩種戶型。
而一般中產階級能投得起的房產，有5類：
上面這張表，用8個維度給5類房產做了打分。數據不太精確，但意思很明確。
所以，你懂我意思了吧？
40年產權，最低50%首付（據我所知北京要求全款），更高的交易成本、租售比雖然高，但也有空置期等不確定性來拉低。最要命的是，漲幅也一般！
請你告訴我，為啥還要投資商鋪和公寓？
同樣的錢，去買一套剛需戶型不好麼？好租好賣。
還有一些很普遍的問題，比如：
1 買房的話，多背幾十萬貸款，沒問題。租房的話，多付幾百塊房租，我得考慮考慮。
站在租房者的角度，一居室是最理想的戶型：不用合租，絕對私密；非常適合一個人或者小兩口，哪怕有了寶寶，也能將就一下。
站在剛需買房者的角度，只要首付還能湊，都想買個兩居室：萬一有了孩子，爸媽朋友過來住幾天呢？
2買賣時，房子的所有缺點都會被介意、被定價；出租時，房子的所有缺點都會被裝修彌補；
讓一套房子好賣不容易，讓一套房子好租很容易。
3什麼是剛需？
其實我的剛需是三居室，但我連兩居室的首付都沒有。
剛需不是你想住什麼樣的房子，是你買得起什麼樣的房子。
三居室當然是很多人的剛需，但顯然這些人沒有想買一居、二居的人多。
在一線城市，最典型的主流戶型就是老破小，所以它才流通性這麼好。雖然又老又小，但是它地段好啊。
房產交易的因素，除了房屋本身，還有附加在房子周邊的各種資源。
4理解了上面這句話，就不難理解商鋪了。
本質上，商鋪的價值由人流量決定。人流量大，幾平米的周黑鴨也能創造月流水30萬的業績。
住宅周圍的資源都是靜態的，學校、地鐵站、醫院它不會跑。
但對商鋪來說，人一直在流動，這是最可怕的。商鋪有太多不可控因素了，就拿我上班附近的朝外soho舉例：
右側商鋪的人流量會數倍於左側紅框裡的商鋪，原因在於，左側的樓梯擠壓了走路空間。
太多因素都可以改變人流走向—這些細節，拿著位置圖和戶型圖是根本看不出來的。
以上種種，都不如投資一套剛需戶型來得踏實容易。
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