來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃
外地很多朋友經常過一段時間就會問我深圳樓市怎麼樣了，因為自從深圳08年暴跌、2015年暴漲都是先於全國反映市場走向後，大家都把深圳當做了全國樓市的風向標，深圳漲全國跟漲，深圳跌全國才有希望跟跌。
深圳有特殊性，因為人多地少，房價的堅挺，恐怕不是大部分城市都能比的上，但深圳的有些現象，其他城市可以借鑑，比如區域的分化。
今天深圳貝殼研究院和樂有家研究中心都出品了《2018年上半年深圳二手房大數據 》，綜合他們的報告，我總結下深圳上半年樓市行情。
自從2016年10月調控以來，深圳逐漸消化了政策影響，市場對政策產生了免疫力，新房因為限價，引發市場對好地段的房子瘋狂打新，二手房在調控中依然緩慢上行，但最近半年來出現分化，核心區域房價還在漲，偏遠區域房價穩中有小跌，深圳當前面臨的依然是難以解決的供需矛盾。
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新房半年跌了147元
據樂有家研究中心監測，2018年上半年深圳批准預售11545套住宅，共成交12804套，同比增加21.9%，套均價格為545萬元/套，整體依然是供不應求的狀態。
而深圳的庫存還一直在下降，截止到2018年6月30日，深圳一手住宅庫存面積為266.25萬平米 ，相較2017年年底減少了21%。
2018年上半年，新房住宅成交均價54160元/平方米，半年跌了147元/平方米。
如果要從調控算起，深圳新房已經成功實現了21個月下跌，大概降了2700元/平米，技術手段自不用明說。
限價也是真的，所以才出現了“5000萬蹲牆角，200萬排隊淋雨的奇觀”。
地段好，價格倒掛的新盤，買到就賺到，引發深圳人瘋狂打新，最典型的招商雙璽，要500萬認籌金，近900個人認購167套房，華潤城三期200萬認籌金，引發五千多人搖七百多套房。
但偏遠地段，比如鹽田、龍崗、坪山地區，銷售就很緩慢，我經常能接到中介電話轟炸，催我去看房，明顯是冷暖有別。
這在其他城市也一樣，樓市調控下，需求有限，中心區房價七八九萬，與郊區房價四五六萬，哪裡更增值保值，立見高下，好樓盤分流了有限的需求後，差的樓盤就不好賣了。
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二手房小幅上漲
據深圳貝殼研究院統計，2018 年上半年二手房成交 38113 套、二手住宅 33704 套，同比分別增長 15.1%、16.2%。
一是 2016 年10月“深八條”調控一年多，政策逐步被消化；二是近一年房價較為穩定，2017 年四季度開始首次、換房、改善類剛需入市增加。
2018 年上半年二手住宅成交均價為57297元/平方米，環比上漲 2.2%，同比上漲 5.4%。
相比頭幾年幅度可謂十分平穩，主要是 2016 年底的調控作用顯著，房價快速上漲的勢頭已經被控制，市場購買行為理性。
不過價格依然呈現穩中有升的趨勢，主要當前二手房交易成本相比頭幾年增加，比如
“賣了再買”首付成數、稅費金額增加（三價合一後），一些業主存在惜售，導致市場供需矛盾擴大，優質房源存在一定的漲價。
從上圖可以看出，深圳在2016 年 10 月“深八條”等系列 調控後，價格仍在波動中上行，如果單月來看，從調控的最低點2016年11月48840元/平米，已經反彈漲到了2018年6月的59531元/平米，一年半的調控，二手房價格上漲超過1萬元/平米， 但具體到片區，有些不均勻，有的保持平穩，有的片區只是小漲10%，而豪宅上漲20-30%拉昇了均價。
今年3月底出臺的‘三價合一’政策，屬於較大的利空，房價出現一定的回落，但隨後很快就消化了，房價再次小幅上升。
從各區成交價來看，很明顯寶安、福田、南山、龍華依然是最活躍的區域，而鹽田、龍崗價格環比都在跌，說明市場成交很不活躍，這跟新房市場的反應是一樣的。
上半年二手住宅套均成交面積、總價中位數雙雙回落。一是持續在嚴厲調控之下，首次、普通換房等剛需主導市場，更多的傾向面積小、總價低的房源；二是“三價合一”後購買成本增加，而“普宅線”內物業影響比較小，成交有一定擴大。
也足見大家越來越買不起大面積的房子了，而總價的天花板，似乎到頂了，中位數難以超過350萬。
從這個圖裡面應徵了我之前說過的一個現象，就是出現兩級分化，中低價位、豪宅物業增加，中端物業反而縮減，不過變化不是很大。200-300萬的物業成交量增加，比較多的集中在鹽田、羅湖、龍崗，總價低上車容易，而500-1000 萬元佔比，較去年出現了小幅縮減，整體縮減1.7%，這部分主要是80後的改善型需求，很多已經改完了，暫時是改不起了，未來需要新的置業者，1000 萬元以上微小擴大，有錢的接著買。
3
供需矛盾
然而，深圳最大的問題就是，人口的持續流入，造成供需矛盾一直難以解決，舊的需求消耗完了，新的需求又冒出來了。
特別是經過這一輪普漲後，很多二線城市的房價跟深圳差距越來越小，反而凸顯了深圳的價值，而深圳落戶門檻又低，導致很多人想轉戶口來投資深圳。
從上圖來看，2017年下半年以來的客房比反而一直在上升，業主惜售，放盤意願減弱，市場供需矛盾擴大，特別是今年利率上浮，交易稅費增加，業主反而不想放盤了。
最為直觀的是置業者買房決策比業主更短，具體到今年上半年，買賣雙方成交週期呈現縮減，置業者平均是 38 天，業主平均是 103 天，差距非常大。
4
居民槓桿
深圳人很會利用槓桿買房，對於絕大多數的深圳購房者來說，“能貸款就貸款”、“能貸多少就貸多少”。他們甚至認為，適當的月供壓力是自己的奮鬥動力，不可或缺。
從 2010-2018 年上半年看，貸款購房的比例逐年提升，目前為 93%。
但是在去槓桿的背景下，2017-2018 年貸款成數相比 2015-2016 年則明顯的下降。
2018 年上半年平均貸款為六成，平均貸款金額 231 萬，與去年持平，比 2016 年底。
上半年平均月供相比 2016-2017年有小幅增加，主要因為房貸利率上浮所致，65%的人月供在5000-15000元之間。
樂有家研究中心對2018年上半年深圳二手住宅購房者進行了相關分析，數據顯示，剛需置業群體佔72%，其次為改善置業，投資客約佔11%，整體比例較為健康。
已婚購房者仍然是樓市的主要購買力，佔比達75%。單身人士佔到20%，比例較2017年全年再度提升。
5
市場預測
貝殼研究院認為，深圳今年下半年成交量將穩中有升。
首先，市場對政策的“免疫力”在提升。2016 年底“深八條”一年有餘，市場已經接受或消化了政策初期的調整，2018 年的“三價合一”與房貸利率上浮影響的週期較短，目前僅對部分置業者與物業影響較大。
其次，置業需求、後市潛在需求總量在提升，2018 年上半年成交可以說表現“不錯”，新增需求穩步增長，並且達到一個“小高點”，為下半年市場發展提供了支撐。
第三，上半年市場表現優於去年同期，性價比高的二手房、優質新房項目，均獲得了置業者的青睞，去化迅速，因此市場預期在逐步的提升。
但是，在調控不放鬆的情況下，市場分化繼續存在，一些沒有賣點、報價過高、價格高於同等地段新房的二手房成交難度變大，甚至可能是無人問津。所以，預計下半年整體的成交量穩步向上，但也存在分化。
而貝殼研究院認為，下半年的成交價會延續小幅波動上行。
首先，價格與成交量同步發展，過去兩年深圳二手房價也產生了一些波動，不過並未出現連續的下跌趨勢，調控初期市場產生觀望，成交量急落，業主心理價位鬆動，但是成交量穩定後價格“由穩轉升”。
其次，2018 年上半年由於置業門檻和置業成本提高，業主惜售增加，供需矛盾擴大（客房比超過 3），比如“三價合一”後一些區域“普通住宅”供不應求。
第三，市場已經走過去年的“低溫行情”，存在局部活躍和階段性活躍，令到市場信心提振，業主心理價位變強，掛牌價格持續向上。雖然市場整體供需矛盾擴大，業主價位堅挺，但是置業者也沒有恐慌追高買入，買賣雙方存在博弈。
我覺得是這樣，對於剛需而言，目前處於調控期，因為限價，是買新房的時機，有價格差的樓盤你可能買不到，那就買其他的新盤，同樣價格的房子，買新房也比二手房划算，畢竟新房更保值增值，當然沒得選擇再選二手次新房，堅決遠離老破小。
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