昨天，公眾號“真叫盧俊”寫了一篇《上海樓市的艱難，遠超出我的想象》，描述上海二手房之慘淡，刷了一整天的屏。
底下粉絲紛紛留言：廣州也冰凍，鄭州也涼了……
在杭州，剛經歷了土拍的連續降溫，二手市場也開始鬆動，隱隱傳來堅冰裂開的聲音。
一方面，是一些板塊繼續創下驚人新高，比如之江的雲荷廷剛成交了一套4萬9的二手房；另一方面，更多的二手房開始滯漲，成交週期變長。
上週末幾塊“絕版寶地”未封頂，更讓部分賣家信心崩塌，主動降價。
從上海的經驗看，二手房從一路飆漲，到出現微跌，是一個漫長的橫盤過程。但一旦趨勢出現，短期內很難再反轉。
那麼，現在的上海，會不會是一年後的杭州呢？
PART 1
“最低205萬我就賣了，你們再幫我推推吧。”
接到房東老錢電話時，幹中介的小李很懊惱。本來3月就能成交的單子，愣是被房東臨時跳漲，給談崩了。
“這兩個月客戶量本來就少，上個星期翠苑的地還不爭氣，沒封頂，買家現在更猶豫了。”
老錢的房子在城西，3月中掛到中介門店的。
50多㎡小兩房，掛價210萬，單價3萬6，比同小區的成交價要便宜2000元。
房子說是兩房，但原先是一房的格局，後來改成的兩房，好在裝修還不錯。
剛掛上去兩天，就有買家看中了。買家是新杭州人，老家的房子賣掉，剛好夠付首付，就想著先買套房，在杭州安個家。
下定很爽快，一分錢沒還，還催著經紀人趕緊讓房東簽字。
結果老錢自己作，一看賣得這麼快，說什麼都要漲15萬，一分錢不讓。
後來聽說翠苑有塊地7月要賣，起價就要2.65萬，封頂價近4萬。掛牌價又從225萬漲到了240萬，單價漲了5000。
這個小區平均成交價也就3.3-3.8萬，最貴的一套成交價4萬出頭，戶型、格局都比老錢的強太多了。
“放在四五月，實在沒房子好賣時，推推也還好，畢竟總價便宜。”小李說。
6月開始，房源量一下子多了不少，光這個小區就有毛五六十套房源掛牌要賣。客戶卻越來越少，天一熱，連看房的都約不出，更別說賣了。
PART 2
同樣因為房子賣不出去發愁的，還有大C。
大C房子賣相不錯，2000年前後的商品房，105㎡三房兩廳一衛，廳跟兩房朝南。
這個戶型格局，20年前可是很火熱。就是整個小區，也是數一數二的。唯一的不足是房子臨街，又在2樓。
去年下半年，大C就把這套房子掛在中介門店賣，略高於市場價，時不時也會接到電話要看房。誠心想買的客戶，想大C再降點價。
那時也沒想好房子賣了錢拿去幹嘛，就沒鬆口。
今年初，大C看中一商品房，3個月前銷售告訴她大概7月底8月初就要開盤。
為了騰房票跟資金，大C去了趟中介門店，告訴他們有客戶就帶過來，價格還是按480萬的掛，誠心買的還能降個一兩萬。
4、5月份看房的人還有不少，反饋是總價有點高。這個價格能買到還不錯的新房了。
那時正好杭州開始實施搖號，購房者覺得看到了希望，就湧去買新房了。
大C的房子漸漸被冷落了，從最初的480萬，降到450萬；一個月後又降到440萬，比同小區6月的簽約均價還要便宜個2600元/㎡。
但還是沒賣出去。
“房子掛牌440萬，誠心的客戶價格還能再談，你們幫忙多推推，月底前一定要賣掉。”
為了儘快將房子出手，大C先後到多家中介門店掛牌，希望他們幫忙儘快把房子賣出去。
經手這套房源的中介告訴我，現在購房者的心態不一樣了。
原來急著要買，就怕第二天漲價；但現在看到掛牌的房源增多了，反而沒那麼著急，覺得房價還有下降的空間。
“買的人不傻，二手房這兩年漲太兇了，明擺著是給房東送錢，擱誰都不樂意。”
PART 3
老錢也好、大C 也好，或許只是目前杭州二手房市場的一些特例。但不可否認的是，樓市正在發生微妙的變化。
要預測杭州樓市的未來，上海是一個參照系。
業內有種說法：杭州這輪樓市行情，與上海剛好有一年左右的時間差。
上海這一輪樓市大火始於2015年。
受 “3.30”新政、公積金政策及年內央行多次降息降準等利好，從2015年4月開始，上海樓市火爆。當年成交量更是創下6年新高。
杭州樓市這波升溫，始於2016年上半年，在9月盛會之後加速，一直到今年上半年。
算一下時間，杭州的啟動較上海晚1年多一點。
而上海這輪降溫，始於2016年“滬六條”及多項調控措施實行後，2017年下半年加劇。
整個2017年，成交量下滑明顯，一手住宅成交面積降了52%，二手房也較同期跌去6成。
今年上半年，上海新房、二手房行情仍處於下行趨勢。根據國家統計局公佈的數據，今年5月份上海二手房價格環比下跌0.3%，同比跌幅則擴大到了2.3%。
據當地一些自媒體報道，有的板塊下跌幅度甚至超過了10%。
上海樓市，尤其是二手房遇冷的因素，在杭州市場上也存在，主要包括以下幾點：
第一，買房門檻提高。
說白了，樓市成交量，最終還是要靠底層的外來人口撐起。但一個限購政策，就把一些在滬杭打拼的年輕人排除門外。
杭州的要求是：3年內社保連續繳納滿24個月才有資格買住宅。而且，就是買了房，也不一定能落戶。
上海更嚴，需要5年連續納稅且已婚才能賣房。這讓80%在上海的外地人不能買房。
就是有資格在上海、杭州買房，大多也要賣掉一套後再置換，要不然6成首付壓力可不小。
如果二手房沒人買又不願降價出售的，那麼只能在市場上繼續觀望。
PART 4
第二，市場需求被嚴重透支。
很多原本打算以後購房的人群，因為各種焦慮，提前上了車。
上海2016年二手房成交量高達36.11萬套，去年腰斬還不止，只賣了15萬套；今年更慘，一季度只有3.6萬套成交，比去年同期還要低。
杭州情況略好。2016年成交了11.5萬套，創歷史新高；去年賣了9.1萬套；今年上半年成交了4.6萬套。
不過，不少中介門店反映，這兩個月客戶量明顯下滑，別說買，就是看房子的人都少了不少。好些經紀人熬不住紛紛轉行，甚至中介門店都關了不少。
這其中，有天熱的因素，但需求確實也在下降。
第三，新房限價，潛在需求被再次分流。
如今的市場上，一二手房差價明顯的現象比比皆是。很多人寧可拼運氣去搖新房，也不願去買價高的二手房。
而何況，目前市面上常常出現批量樓盤申領出預售證，進入搖號市場的情況。
對購房者來說，會有一種更願意去拼運氣的心理。
對杭州二手房市場影響比較大的還有土地。上週五，6宗涉宅用地成交無一封頂，破大眾預期，當天鏈家網新增二手房源100餘套。
這個世界上，有太多事情超過我們這些普通人的預期：梅西、C羅、內馬爾都進不了世界盃四強；小米香港上市第一天就破發；那個你前一天還能拿到利息的P2P平臺，一覺睡醒後人去樓空。
這些事，若再經歷一次，你一定會說：早知道就好了。
而這句話背後的意思是：我們唯一可以握在手裡的，只有時間。
所以，假如你是賣家，希望你拿出誠意，想加價慢慢還的，結果多半會跌破預期。
假如你是買家，一定要判斷好自己的付款條件和時間，這是你手裡最好的籌碼。
而這所有的一切，都是為了贏得時間。在一個信息極不對稱的行業，在一個極其彷徨的十字路口。
畢竟，這世界上所有通往地獄的路，原本都是想去天堂的啊！
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文∣江公子
部分圖片來自網絡
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