近日，在2017/2018財政年度業績會上，華南城控股有限公司（下稱“華南城”）表示，
公司並非住宅物業開發商，主要從事物流園區的開發，服務的對象主要是中小企業。將自己定位為“中國領先的大型綜合物流及商品交易中心運營商”的華南城顯然還未將自己劃入房企範圍內，但從數據上來看，華南城2017/2018財政年度錄得住宅物業銷售同比增長48.9%，佔合約銷售總額的84.5%。
住宅項目銷售收入的大幅增長並非是暫時的。雖然華南城自認與“房企不同”，但其首席財務總監許進業在業績會上直言，未來一年華南城總銷售目標的160億港元中預計有70%-80%來自住宅部分。
住宅比例逐漸增大
其實，近年來，華南城的核心主業已悄然發生了改變。
華南城2018年年報稱，隨著項目逐步進入運營階段、交通及基礎設施日漸便利完善，市場對於公司的住宅配套設施有著更大需求，公司已由早期的購入土地以及建設綜合物流及商品交易中心轉型至配套住宅項目開發建設。
對此，華南城稱該轉變為“華南城生態圈”的發展循環：通過住宅配套的增加讓人氣聚集，吸引更多新商戶入駐，促進整個園區內商貿物流的發展，從而進一步刺激更多對園區各項配套設施及服務的需求，以此循環複製。
許進業坦言，住宅佔比大不是因為不看好商鋪、物流等業務板塊，而是每個華南城項目自身的一個發展循環所導致的。
“當我們第一批商鋪建好之後，會有其他的配套設施，其一就是倉儲的配套以及寫字樓配套。當經營比較成熟的時候，下一步就是建住宅以滿足商家居住的需求，一般項目的循環路徑都是這樣的。 ”許進業在業績會上表示。
許進業指出，由於華南城的項目體量相對較大，園區分期而建，故在項目成熟過程中，每一期都或以不同業務為其主要發展對象和銷售收入來源。
由此可見，華南城自認與房企之間的最大區別在於，其住宅配套開發的目的是幫助其建立完整商業生態，且具有周期性的特點。
記者查閱華南城年報時發現，自2014/2015財年以來，華南城住宅銷售收入分別13.54億港元、11.65億港元、37.88億港元、52.14億港元；商鋪銷售收入分別為68.37億港元、29.99億港元、20.06億港元、19.5億港元；住宅物業銷售佔總合約銷售比例分別為22.6%、35%、79%、84.5%。
數據表明，過去四年，華南城住宅銷售收入佔比持續增加，並在2016/2017財年超越商鋪成為其銷售收入主力。
但值得注意的是，住宅的配套並未像華南城所言，為其商鋪銷售“推波助瀾”。反之，自2014/2015財年以來，商鋪銷售收入出現了大幅快速的下降，同比分別下滑42%、56.1%、33.1%、2.8%。
租金方面，在住宅銷售佔比大幅增長的2016/2017財年及2017/2018財年，華南城的租金收入同比上漲僅2.7%和4.6%，租金收入同期並未有大幅提高。
事實上，早在2017年8月，由於認為華南城仍面對其交易中心的商業物業銷售疲弱困境，標普將華南城長期企業信用評級確認為“B”，展望為負面。
此前曾有媒體在實地探訪鄭州華南城後指出，華南城雖定位為批發，但主要還是依賴零售，人流量少，且存在空租現象。
在鄭州華南城業主群裡，《國際金融報》記者發現，有業主反映，“館內業態發展不均衡。除了機電、建材之外，其他館的出租率並不高，一樓生意較好，但二三樓人氣就差了。”
不過，也有業主表示，外部市場遷入週期或較長，有些商家已預訂商鋪但還未進駐，但園區人氣總體比前兩年已有所改善，潛力較好。
住宅土儲“囤囤囤”
華南城雖然還是以商貿物流標榜其名，但其想做住宅的決心從其囤貨的土儲用途中已有所體現。
事實上，2017/2018年年報顯示，合肥、哈爾濱、南寧華南城的交易中心平均售價均有所減少，而對應區域的住宅物業銷售均價卻穩步上升，同比漲幅分別為29.8%、15.9%、26.9%。
華南城在年報中表示，為支持公司增長勢頭和收入基礎，公司於2017/2018財年內斥資47.92億元為合肥、重慶、鄭州、南昌及哈爾濱等地的項目增購大量土地，共計可建築面積約231萬平方米，且該等土地的用途均以住宅為主。
目前，華南城已購土地的建築總面積為4115.84萬平方米，但其中有幾成土地可用於住宅開發尚未可知。
從住宅開發的體量和速度來看，截至2018年3月31日，南昌華南城240萬平方米的建築面積已竣工，其中，128萬平方米為住宅配套，107萬平方米為商品交易中心。2017/2018財年內，南昌華南城完成建築面積約53.62萬平方米的住宅設施，而2016/2017年年報中曾預計“將於2017/2018財政年度竣工的（該園區）物業”的總面積僅為53.61萬平方米。換言之，住宅開發已成為該園區的建築開發“主角”。
此外，南寧華南城已竣工的195萬平方米的建築里約有81.41萬平方米為住宅配套。2017/2018財年內，南寧華南城完成約19.34萬平方米的住宅配套和約20.56萬平方米的辦公樓設施。
值得注意的是，目前，上述區域的住宅與商品交易中心的比例在1:1左右，實屬“齊頭並進”。
除上述區域外，西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地已竣工建築裡還是以商貿為主，但從華南城拿地、佈局等方面來看，住宅建築面積或將“迎頭趕上”。
高週轉化解高槓杆
“行業競爭的態勢也會倒逼企業做反思，即什麼樣產業發展佈局最高效。商貿項目這兩年正處於過剩的階段且營銷成本較大，而住宅產業開發週期短、市場迎合度高，有助於企業降低負債和資金循環。”易居研究所智庫中心研究總監嚴躍進向記者指出。
許進業在業績會上表示，預計華南城今年的資產負債比例會減少約至70%。
截至2018年3月31日，華南城資本負債比率為77.4%，雖然與房企相比並不算高，但約60%的債務為流動負債（流動負債439.1億港元；非流動負債312.35億港元），故公司流動性水平或承壓，財務槓桿依舊處於高位。
由此可見，大幅度降低財務槓桿或需要依靠華南城專注開發能快速去化、快速回籠資金的住宅物業。
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