古人有言，栽下梧桐树，引得凤凰来。推进以人为核心的城镇化，首先要解决外来人口及引进的高端人才在城市的住房问题。以往以牺牲环境为代价，片面追求所谓的高增长，忽略了人才这些城市建设者的需求。在城镇化的下一阶段，将以人为本和可持续发展理念塑造城市内涵。
推进“人”的城镇化，解决外来人口及引进的高端人才在城市的住房问题，要求提升城市对现代化产业体系的承载力。但是，要提升土地的增量，几乎是不可能的。目前东莞的土地开发强度已达到46.7%，逼近极限。这意味着，未来很长一段时间内，城市的人口和产业增长，必须在既定的空间里通过提升密度来挖掘潜能。
例如，东莞的一个项目——中子科学城未来预计居住人口为12万~15万人，目前规划面积是45.7平方公里，折算下来未来的人口密度将达到3000人/平方公里。当然，这是小地块内的超高密度集聚。面对粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设的历史机遇，而同时随着港珠澳大桥、深中通道、深茂铁路的开通，香港、深圳、广州等先进城市的产业、科技和人才等资源要素的溢出效将由更广阔的腹地来承接和分享，东莞当前的承载能力还不足以支撑，城市建设向内涵式、集约式、共享式提升和转变。
内涵式、集约式、共享式要求城市改变建设模式，提高土地利用效率，为此启发了东莞探索农民公寓，人才公寓，共有产权住房等紧凑集约类型的建设模式的创新。
农民公寓，人才公寓，共有产权住房等均是使用农村（社区）集体土地，推进由农村（社区）集体和农民共同投资组织建设的连片、多栋、高层的“立体”建筑。农民公寓建设因为起步较早，已经颇有成效。当前已有大朗、塘厦、麻涌等部分镇街已经告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，搬进了现代化的公寓大楼。未来将引导村庄居住建筑形式从单家独院式向双拼式、联体式或公寓式转变。
“农宅公寓化”热潮，最主要的动机就是利用政府这双有形的手，腾出宅基地的土地来发展集体经济，推动农民向市民转变。在加速城乡一体化建设的同时，留以更多土地空间用于产业发展，腾出更多生态空间吸引留住人才，为集体经济的发展注入新动力，也能让村民共享城镇化发展的成果。
为加快解决“新莞人”等群体的住房困难，东莞还在积极统筹和探索人才公寓、租赁住房、共产权房在内的多层次和多类型住房建设。当前人才公寓、租赁住房已经颇有成效，而对于共产权房，东莞还在统筹探索阶段。
所谓共产权房，是指根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。其好处在于能通过产权占有比例实现政策性保障对象的全覆盖，尤其是可以覆盖大量收入不高又不符合保障申请要求的“夹心层”。
有人认为，共有产权保障房将是未来保障房的主要品种，目前东莞可借鉴广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策的既有经验，在共有产权方面做出的积极探索。
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