7月11日，銳理數據發佈了“2018年上半年昆明樓市研究報告”，銳理數據雲貴區域總經理梁彩霞，也對今年上半年昆明樓市的運行情況進行了深入解析。梁彩霞表示，日光盤頻現的昆明樓市上半年一路高歌猛進，但隨著調控政策的持續收緊，昆明樓市下半年或將呈現穩中求變的運行態勢。
銳理數據雲貴區域總經理 梁彩霞解讀報告數據
一級市場成交火爆 品牌房企熱衷聯合拿地
報告顯示，2018年上半年，昆明累計供應土地68宗，供應面積2880.59畝，合計成交69宗，成交總面積3059.75畝，累計成交金額223.48億元，成交均價730.37萬元/畝，土地樓面價約為2782.92元/㎡。
其中，純住宅用地供應27宗，供應面積1650.66畝，約佔上半年昆明供地總量的64%；累計成交住宅用地30宗，成交面積1889.88畝，約佔上半年昆明土地成交總量的62%，住宅用地合計成交總價97.80億元，成交均價約517.48萬元/畝，樓面單價約為2171.65元/㎡。
商業用地供應21宗，供應面積363.65畝，約佔上半年昆明供地總量的14%；累計成交商業用地21宗，成交面積414.67畝，約佔上半年昆明土地成交總量的14%，商業用地合計成交總價35.01億元，成交均價約1025.11萬元/畝，樓面單價約為2717.99元/㎡。
商住混合用地累計供應20宗，供應面積866.29畝，合計成交18宗，成交面積755.2畝，成交總金額90.67億元。
從企業拿地份額來看，外來品牌開發商已成為上半年昆明土地一級市場的拿地主力。其中，上半年碧桂園在昆拿地面積最大，共獲得土地557畝，約佔上半年昆明土地成交面積總量的18%；拿地金額方面，中海地產上半年土地成交額最高，約53.11億元，約佔上半年昆明土地成交總額的24%。
值得注意的是，隨著樓市調控力度的逐漸增大，出於減少市場競爭、緩解企業資金壓力的考慮，合作開發、聯合拿地愈發成為地產開發企業實現項目快速落地的主要途徑。
住宅均價再創新高 車庫去化週期超12年
二級市場方面，上半年昆明各類商品房新增供應面積493.13萬平方米，累計成交面積504.8萬平方米，相比去年同期分別同比下降4%和21%；商品房成交均價12634元/㎡，相比2017年下半年每平米增加2113元，同環比分別增長37%和20%。報告還指出，截至今年6月，昆明各類商品房存量面積約2760萬平方米，較2017年底減少12萬方，按照上半年月均84萬平方米的去化速度計算，存量房源還需33個月消化。
分物業類型來看，上半年昆明商品住宅累計成交363.49萬平方米，相比去年同期下降7%；累計成交金額486.32億元，住宅成交均價13397元/㎡，相比2017年每平方米上漲1676元。
成交均價快速上漲的同時，上半年昆明住宅市場的供求矛盾也在繼續加劇。數據顯示，上半年昆明新增住宅供應僅293.28萬平方米，且截至6月底，住宅存量面積約為384.25萬平方米，按照上半年月均61萬平方米的去化速度計算，住宅去化週期僅為6.3個月。
商業方面，上半年昆明商業新增供應26.97萬平方米，累計成交29.65萬平方米，同比分別下降16.40%和0.7%；商業成交金額64.82億元，成交均價21858元/㎡。商業存量550萬平方米，按照上半年月均5萬平方米的去化速度計算，庫存去化週期約9.1年。
再看辦公物業，上半年昆明寫字樓供應27.47萬平方米，累計成交22.57萬平方米，成交均價13321元/㎡。截至6月底，寫字樓存量275.21萬平方米，按照上半年月均3.76萬平方米的去化速度計算，庫存去化週期約6年。
而作為地產企業發展租賃業務的重要產品類型，上半年昆明公寓物業累計新增21.62萬平方米，成交28.55萬平方米，成交均價10641元/㎡。按照上半年7.46萬平方米的去化速度計算，昆明148.46萬平方米的公寓物業存量去化週期約為1.6年。
相比之下，車位則是當前昆明市場去化形式最嚴峻的物業類型。數據顯示，上半年昆明車位新增123.69萬平方米，成交47.45萬平方米，累計存量面積1220.42萬平方米，按照上半年不足8萬平方米的去化速度計算，車位去化週期約為12年。
主城五區房價均破萬 下半年政策或繼續收緊
根據報告數據，中心城區上半年商品房成交均價最高，約為15149元/㎡；其次為南市區和北市區，商品房成交均價分別為13301元/㎡和12045元/㎡；呈貢區成交均價最低，約為10905元/㎡，這也意味著昆明主城五區商品房均價已全面突破萬元。
值得注意的是，雖然成交均價僅次於中心城區，但南市區無疑是上半年昆明商品房供銷最活躍的區域。數據顯示，上半年南市區各類商品房累計新增184.77萬平方米，為昆明主城五區唯一一個新增供應面積超過百萬方的片區，約佔商品房新增供應總量的37%；銷售面積南市區同樣佔據住宅，各類商品房累計成交254.78萬平方米，約佔商品房銷售總量的50%。
不過，鑑於上半年昆明商品房價格明顯上漲，且昆明市先後於3月和7月兩次出臺調控措施的整體市場及政策形勢判斷，下半年昆明樓市政策環境大概率將繼續緊縮，尤其隨著7月份限購、限價措施的出臺，在嚴控在昆有房外省人購房資格的同時，對於昆明房價過快上漲也將起到明顯抑制作用。
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