7月11日，锐理数据发布了“2018年上半年昆明楼市研究报告”，锐理数据云贵区域总经理梁彩霞，也对今年上半年昆明楼市的运行情况进行了深入解析。梁彩霞表示，日光盘频现的昆明楼市上半年一路高歌猛进，但随着调控政策的持续收紧，昆明楼市下半年或将呈现稳中求变的运行态势。
锐理数据云贵区域总经理 梁彩霞解读报告数据
一级市场成交火爆 品牌房企热衷联合拿地
报告显示，2018年上半年，昆明累计供应土地68宗，供应面积2880.59亩，合计成交69宗，成交总面积3059.75亩，累计成交金额223.48亿元，成交均价730.37万元/亩，土地楼面价约为2782.92元/㎡。
其中，纯住宅用地供应27宗，供应面积1650.66亩，约占上半年昆明供地总量的64%；累计成交住宅用地30宗，成交面积1889.88亩，约占上半年昆明土地成交总量的62%，住宅用地合计成交总价97.80亿元，成交均价约517.48万元/亩，楼面单价约为2171.65元/㎡。
商业用地供应21宗，供应面积363.65亩，约占上半年昆明供地总量的14%；累计成交商业用地21宗，成交面积414.67亩，约占上半年昆明土地成交总量的14%，商业用地合计成交总价35.01亿元，成交均价约1025.11万元/亩，楼面单价约为2717.99元/㎡。
商住混合用地累计供应20宗，供应面积866.29亩，合计成交18宗，成交面积755.2亩，成交总金额90.67亿元。
从企业拿地份额来看，外来品牌开发商已成为上半年昆明土地一级市场的拿地主力。其中，上半年碧桂园在昆拿地面积最大，共获得土地557亩，约占上半年昆明土地成交面积总量的18%；拿地金额方面，中海地产上半年土地成交额最高，约53.11亿元，约占上半年昆明土地成交总额的24%。
值得注意的是，随着楼市调控力度的逐渐增大，出于减少市场竞争、缓解企业资金压力的考虑，合作开发、联合拿地愈发成为地产开发企业实现项目快速落地的主要途径。
住宅均价再创新高 车库去化周期超12年
二级市场方面，上半年昆明各类商品房新增供应面积493.13万平方米，累计成交面积504.8万平方米，相比去年同期分别同比下降4%和21%；商品房成交均价12634元/㎡，相比2017年下半年每平米增加2113元，同环比分别增长37%和20%。报告还指出，截至今年6月，昆明各类商品房存量面积约2760万平方米，较2017年底减少12万方，按照上半年月均84万平方米的去化速度计算，存量房源还需33个月消化。
分物业类型来看，上半年昆明商品住宅累计成交363.49万平方米，相比去年同期下降7%；累计成交金额486.32亿元，住宅成交均价13397元/㎡，相比2017年每平方米上涨1676元。
成交均价快速上涨的同时，上半年昆明住宅市场的供求矛盾也在继续加剧。数据显示，上半年昆明新增住宅供应仅293.28万平方米，且截至6月底，住宅存量面积约为384.25万平方米，按照上半年月均61万平方米的去化速度计算，住宅去化周期仅为6.3个月。
商业方面，上半年昆明商业新增供应26.97万平方米，累计成交29.65万平方米，同比分别下降16.40%和0.7%；商业成交金额64.82亿元，成交均价21858元/㎡。商业存量550万平方米，按照上半年月均5万平方米的去化速度计算，库存去化周期约9.1年。
再看办公物业，上半年昆明写字楼供应27.47万平方米，累计成交22.57万平方米，成交均价13321元/㎡。截至6月底，写字楼存量275.21万平方米，按照上半年月均3.76万平方米的去化速度计算，库存去化周期约6年。
而作为地产企业发展租赁业务的重要产品类型，上半年昆明公寓物业累计新增21.62万平方米，成交28.55万平方米，成交均价10641元/㎡。按照上半年7.46万平方米的去化速度计算，昆明148.46万平方米的公寓物业存量去化周期约为1.6年。
相比之下，车位则是当前昆明市场去化形式最严峻的物业类型。数据显示，上半年昆明车位新增123.69万平方米，成交47.45万平方米，累计存量面积1220.42万平方米，按照上半年不足8万平方米的去化速度计算，车位去化周期约为12年。
主城五区房价均破万 下半年政策或继续收紧
根据报告数据，中心城区上半年商品房成交均价最高，约为15149元/㎡；其次为南市区和北市区，商品房成交均价分别为13301元/㎡和12045元/㎡；呈贡区成交均价最低，约为10905元/㎡，这也意味着昆明主城五区商品房均价已全面突破万元。
值得注意的是，虽然成交均价仅次于中心城区，但南市区无疑是上半年昆明商品房供销最活跃的区域。数据显示，上半年南市区各类商品房累计新增184.77万平方米，为昆明主城五区唯一一个新增供应面积超过百万方的片区，约占商品房新增供应总量的37%；销售面积南市区同样占据住宅，各类商品房累计成交254.78万平方米，约占商品房销售总量的50%。
不过，鉴于上半年昆明商品房价格明显上涨，且昆明市先后于3月和7月两次出台调控措施的整体市场及政策形势判断，下半年昆明楼市政策环境大概率将继续紧缩，尤其随着7月份限购、限价措施的出台，在严控在昆有房外省人购房资格的同时，对于昆明房价过快上涨也将起到明显抑制作用。
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