2018年一晃又要過去半年了，這半年裡雖然少了去年房地產政策的驚心動魄，但是卻在按部就班逐步落實“房住不炒”的政策，而且效果也越來越明顯，購房者的心態也在慢慢調整，新時代的觀念也在漸漸更新。對於未來市場的變化，從來都不是空穴來風，而是多種信號早有徵兆，那麼下半年市場該怎麼走，開發商如何調整戰略，購房者要不要買房，這都是大家關心的問題。安家融媒根據市場的表現來對未來進行判斷，希望能在這種趨勢把握中對您有所幫助。
1、仍有不少城市欲變相放鬆調控，但更多城市調控會升級趨嚴
可以理解，調控市場長了很難受，一方面是經濟壓力，一方面是購房者壓力。從上半年的全國各地搶人大戰不難發現，各地是有變相放鬆調控的衝動的，而在這種衝動驅使下，房價也上漲了，搶人大戰儼然成了搶房大戰。
但後果是，這必將招來更加嚴厲的調控。住建部約幾個城市後，各地都紛紛對調控加碼便是最好的例證。而且，近日，西安、長沙更是推出嚴酷調控政策，不僅限制企業炒房，更在限售政策上再升級。
所以，莫伸手，伸手必被捉。調控放鬆的心情可以理解，但是在大勢已定情況下，房地產調控不會動搖也不會退出，這是屢次強調的，如果非要與政策對抗，等待的可能是更加嚴厲的政策。
2、大城市房價上漲空間有限，有價無市的局面讓你空守紙面財富
無論一二線城市當下房價是不是上漲，都不能改變未來大勢已去的局面，在大城市，房價將穩中有升，但是很難再有大的起伏。安家博達集團董事長劉文斌近日表示，目前房地產市場的邏輯已發生根本改變，傳統房地產開發模式已走進死衚衕，房地產的投機和投資時代已經結束。首先，一二線城市的房價已經處於頂部，上漲空間非常有限，這意味著沒有投機的空間；其次，目前各地的限購限售政策鎖死了房地產的流動性，未來更多的可能是面臨有價無市的局面，空守上千萬的紙面財富。
所以，開發商和購房者未來的出路一定不能空守傳統思維，必須跳出過去的認知，才能在新時代把握住機會。
3、經歷了一輪瘋狂後，三四線城市或迎來降溫
三四線城市房價上漲或者瘋狂這是大家有目共睹的，不少購房者經常說你們老說風險，可是我們這裡的房子都是被搶的。你以為你看到的就是你看到的啊？你真以為這是常態啊。
三四線城市在下半年一定會相繼有調控出現，而且最近棚改貨幣化確定收緊的政策讓三四線城市定會涼一些。我們知道，除了一二線炒房者被擠到了這裡，更重要的一點就是棚改貨幣化政策也拉高了市場的需求。
但是這種火爆並不足以支撐你買房的理由，除了個人自住外，對於一些投資者實在沒有什麼值得選擇的理由。經濟學家馬光遠談到，“除了有經濟支撐、有區域支撐、有城市群概念的四五線城市的房價上漲有基礎，大量的四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。”
4、業績整體向好，下半年開發商們卻要加速跑
據統計，累計公佈前5月銷售業績的32家企業，銷售金額達到了19343億元，同比上漲幅度高達33%。應該說整體來看，數據不錯，但是一個殘酷的現實是，整體數據並不代表整個行業的實際水平，因為集中度越來越高，大房企搶佔市場資源的現實是眾多中小房企所無法比擬的。
對於下半年房地產市場的發展預期，市場集中度會繼續提升，但是從下半年來看，衝刺銷售業績還是房企一個非常重要的目標。知道什麼叫搶收嗎？或許理解了這個詞你就明白開發商的心情了。
5、不排除還會提高房貸利率，但對剛需總體是利好
在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下，住房才是真正的有效需求，也是當下政策引導的新潮流，那麼就一定會從政策上出臺更多有利於剛需的政策，從上半年來看，大家看到的是首套房利率提高，很多人不理解，但是如果跳出固有的思維，市場的大方向變了，不再任由鼓勵大家買房，可能出於風險考慮，可能出於租購併舉的住房制度的落實，但是對於剛需一定會越來越好。因為，保障大家的住才是根本。市場調整，炒房退出，增加真正需要住房的人的住房供給，實際上是對剛需最大的利好。
6、租房會慢慢成為人們主動或被動的選擇
我們始終要看到多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度將決定未來的政策部署，也就是說，供給結構會發生改變，增加供給絕對不是絕對數的增加，而是結構的調整和優化，也就是，保障不同層次的居住需求，實現居住形式多樣化。說白了，有錢人住豪宅，沒錢的可以租房，購房者該不該買房，買什麼樣的房，看看自己的身份和錢包，一目瞭然，不管炒房還是普通剛需，心該踏實了。另外住房租賃市場也會更加完善，剛需能買就買，買不起就租也會更加有保障，不要急，以後租房跟買房一樣都會享受到該有的權益。當然，這仍然不要著急，當下著急的是賣房者急於出手房子。
7、環京的房子越來越有價值，但不是房價
不得不說，環京的房子這兩年上漲後經歷了非常嚴厲的調控，市場也急轉直下，這是在意料之中的，因為過去被炒得太嚴重了。安家融媒認為，久亂必有治，河北房地產市場只會越來越正規，市場分化越來越明顯，大企業在土地、人才、資金的配置上更強，優勢更加明顯，而市場秩序穩定後，對剛需而言絕非壞事。
環京一帶樓市野蠻生長的時代過去了，如今這裡跟北京的規劃也漸漸統一，但不能成為開發商炒作的理由，而是這裡的市場將會更加正規化，將會更加註重品質的發展。這裡的戰略地位未來會更加重要，安家融媒並不建議這裡就可以無限擴張，否則就無法保證北京更加宜居的環境，這也正是未來環京一帶同樣會成為稀缺的區域的原因。而接下來剩下的都是對未來配套的完善，對交通的完善，這裡將會越來越宜居。
8、鄉村資產運營漸成趨勢，集體建設用地大有可為
2018年，政策驅動的鄉村振興的大幕已經拉開。相關政策提出，實施休閒農業和鄉村旅遊精品工程，建設一批設施完備、功能多樣的休閒觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。
理論上對房地產也是好事，但是很多人很難跳出房地產思維，面對集體建設用地，面對農村用地資本化，面對全新運營模式，恐怕不是所有開發商都能理解和吃得消，“鄉村振興”這塊蛋糕該如何吃，是個巨大考驗。但擋不住鄉村振興這條路會一往無前。
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