中國建設報中國房地產
2018年上半年，共有138家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加12家；合計實現銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場份額提升15.2個百分點，達到76.4%，行業集中度進一步提升。
品牌房企銷售額銷售面積雙增長
中間陣營加速奔跑，200~500億元企業增長迅猛。2018年上半年，伴隨城市群產業吸聚力的凸顯，部分二線及三四線市場需求快速釋放，品牌房企加大推盤力度，實現銷售額與銷售面積的雙增長，其中超級陣營持續引領行業發展，第二、三陣營增長最為迅猛，加速規模化。
分陣營來看，“強者愈強”態勢明顯。1000億元以上超級陣營共7家，銷售額增速為32.5%，規模化優勢持續凸顯，其中碧桂園、恆大、萬科分別突破了4000億元、3000億元、3000億元大關，逐步拉大與其他企業的差距。
第一陣營（500~1000億元）共20家，較去年新增13家，銷售額增長率均值為60.0%，該陣營的企業聚焦城市群、精選三四線加速全國化佈局，在做好產品的同時以高週轉實現銷售額迅猛增長。
第二陣營（200~500億元）有33家企業，銷售額均值為309億元，同比增長67.8%，是發展最為迅速、競爭也最為激烈的陣營，做精產品與做優區域為其保駕護航。
第三陣營（100~200億元）有47家，較去年增加4家，平均銷售額為135億元，同比增長61.1%，憑藉加大深耕區域的拿地力度增強市場競爭力，同時加大合作力度，實現企業快速發展。
第四陣營（50~100億元）有31家企業，較去年減少8家，該陣營企業發展分化明顯，部分優勢企業成功晉級100億元陣營，但同時該陣營企業受全國佈局以及發展迅速品牌房企的競爭壓力較大，未來可能會面臨較大的市場壓力。
2018年以來，品牌房企銷售目標積極，平均已完成48.1%，部分企業制定中期目標，錨定陣營升級。2018年，“規模戰”已成共識，重點品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。
除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，恆大目標定在5500億元；融創、保利、綠地劍指4000億元；龍湖、泰禾期待突破2000億元，其中泰禾預期增長率高達98%；陽光城、正榮等誓破千億元，目標增長超過40%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩健的企業也預期20%以上增速。
從企業目標完成率來看 ，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正榮等7家企業上半年把握合理的銷售節奏，完成50%以上，全年目標達成得以保障；另有13家企業完成40%以上，目標鎖定性較強。按目標設定的態度區分，激進、穩健、保守的三類企業平均完成率均在45~51%之間，可見品牌企業基於整體戰略和可售貨值規模來制定目標，較為理性。
部分房企提出2020年的小目標，彰顯陣營突破的決心。恆大提出到2020年總資產達到3萬億元、銷售規模8000億元；世茂、中海、中南置地目標在2020年達到3000億元以上，世茂2020年將分設30個地區公司，各分擔150億元銷售任務，中南置地更是提出三年後進入行業十強的理想。中型企業多以千億元為目標節點，期待向更高陣營實現突破。
二線城市仍是房企業績主動力
從地區來看，二線城市仍是銷售業績主戰場，“人才戰略”催化市場走熱。房企把握市場需求和結構性機遇，銷售規模同比增長30.7%。代表房企憑藉低成本全國化佈局及剛需、改善型為主的產品，在市場波動中擁有更靈活的調整能力。部分企業抓住了本輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機遇，同時重新定位品牌戰略，以業務重構帶動定位升級，從而推動銷售額的快速增長，如萬科、龍湖、綠城、融創等；亦有部分企業搭乘金融資本雙翼，快速增加土地儲備，憑藉充足的貨值實現銷售業績的爆發，如融創、旭輝等。
二線城市仍是房企業績主動力，三四線城市銷售業績上漲明顯。自2017年以來，重點二線城市相繼出臺人才新政，吸引人才加速向城市聚集，進一步催動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機，加大在青島、瀋陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度，二線城市銷售業績同比增長19%。
一線城市受調控政策影響，銷售金額同比下降21.9%，三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷售業績大幅上漲，同比增長45.2%。在規模競爭中，房企追求惟快不破，高週轉加速規模化。高週轉不僅可以有效提高企業的資金利用率，放大市場不確定性下的資源變現效率，還可以降低不同層級的城市政策變動帶來的市場風險。
2018年以來，房企在項目運作過程中，提升流程標準化、管理專業化以及施工環節精細化，在保障房屋質量的基礎上有效提升週轉速度，如碧桂園將開盤週期降低一個月，通過SSGF工業化建造體系的工法、管理、技術和材料等方面全面提升，帶動了開發速度。
在拿地方面，房企拿地重心向三四線城市下沉，中西部城市群成今年熱點。房企拿地日趨理性，拿地面積大幅上漲，拿地總額、成本雙下降。2018年1~5月，代表房企拿地面積同比增長40.6%，拿地熱情不減，但拿地金額同比下降2.1%，拿地成本下降30.4%。
二線城市仍是房企爭奪的主戰場，三四線城市升溫。20家代表企業2018年1~5月拿地金額同比微降3.1%，其中三四線城市拿地金額同比增長62.1%，拿地金額佔比增長15.5個百分點，佔比達38.4%；二線城市土地市場保持活躍，在政策調控收緊的情況下，部分二線城市推出人才引進計劃，間接推動了土地市場的升溫，拿地金額同比增長8.8%，拿地金額佔比達51.3%；一線城市土地市場降溫明顯，拿地金額同比下降68.2%。
分城市群來看，長三角地區熱度依舊，中西部土地市場持續升溫。20家代表房企在長三角城市群中拿地規模保持高位，中西部拿地金額增長較快，同比增長達到70.3%，主要為核心城市及周邊三四線城市拿地金額大幅增長，如瀘州、長沙、成都等城市，珠三角地區的拿地金額也略有上升；其餘三個城市群拿地金額出現不同程度的下降，下降最明顯的區域是環渤海，同比下降38.1%。
從拿地模式來看，收併購持續增長，且仍集中於一二線城市。2018年上半年，代表房企拿地仍以招拍掛為主，但收併購比例持續增加，併購面積佔比已超20%，非熱點二線城市及部分三四線城市收併購力度有所加強。隨著市場集中度的快速提升，市場優質資源逐漸減少，未來房企收併購難度恐加大，2018年或將成為房企在一二線城市收併購的最後窗口。
在政策方面，2018年以來，房地產調控政策對市場影響逐步顯效，重點城市市場整頓力度繼續強化。近日，七部委聯合出臺《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。預計2018年下半年，房地產市場熱度將進一步降溫，其中部分三四線城市的市場風險或將顯現，房企在拿地、融資等方面宜更加謹慎，以充裕的現金流保障企業穩健發展。
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