南寧“外東環”地區規劃，最早可追溯到2009年的發展戰略規劃研究，而後2011年的發展控規獲批，再到2016年南寧多個新、舊收費站“交接”、南寧三岸收費站東遷15公里，南寧城市版圖將擴展500平方公里，南寧開啟“大城東時代”元年……如今已將近10年時間。
但是近來南寧外東環地區的話題，似乎沒有多少“發聲”。不過，近日南寧一則新控規公示，讓我們的視線再次聚焦外東環，這裡很有可能將被打造為與鳳嶺北媲美的高端居住板塊。
▲2010年編制、2011年獲批的南寧外東環地區發展控規之總體空間結構
我們先來看一組鳳嶺北板塊新建商品住宅市場數據，瞭解下外東環輻射最近的鳳嶺北新建商品住宅的供求情況。克而瑞數據顯示，2018年1-4月南寧市鳳嶺北板塊商品住房的供求比僅為0.41，供不應求明顯，成交均價為12798元/㎡（含裝修）。目前主力在售/將推新建商品住宅有：榮和公園大道、美泉1612、萬科城、榮和悅瀾山等。
鳳嶺作為城市建設的重點地區和熱點區域，最早規劃的編制於1999年完成，2001年，鳳嶺新區的規劃完成並正式啟動開發建設。其中，鳳嶺北規劃為高檔次生態居住區CLD（中央居住區），如今高鐵和地鐵已經“雙鐵”無縫接駁，鳳嶺北板塊房價也是南寧房價高地之一。
▲2018年5月航拍鳳嶺北—火車東站片區（來源@南寧高樓迷）
如今，鳳嶺片區高坡園藝場單元的控規（地理位置上看，確切來說是在外東環）剛剛出爐，未來建設的路還很有很長。但對於有前瞻眼光的開發商、購房者以及業內人士來說，都會聚焦南寧“大城東時代”的推進，搶佔先機。
▲2017年10月航拍火車東站-高坡嶺片區（來源@南寧高樓迷）
▲2017年10月航拍火車東站-高坡嶺片區（來源@南寧高樓迷）
5月30日，南寧市規劃局官網發佈《關於南寧市中心城區鳳嶺片區FL-06（高坡園藝場）單元控制性詳細規劃及城市設計批前公示 》（以下簡稱“高坡園藝場單元控規”），公示開始時間為2018-05-30， 結束日期： 2018-06-28 。
以下圖文摘錄自“高坡園藝場單元控規”及城市設計（草案）文本和擬批准控規圖（以下規劃信息僅摘錄部分，更多詳細可參加南寧規劃局官網公示信息；控規圖有裁剪，以利於閱讀）。
項目規劃概況
規劃範圍：
高坡園藝場單元控規範圍，邊界東臨蓉茉大道北延長線（在建），南至雲景路，西至環城高速，北至鳳嶺北路，規劃範圍內設有地鐵車輛段和動車編組站，規劃總面積約260.1公頃（摺合3901.5畝，約260.1萬平方米）。
▲鳳嶺片區FL-06（高坡園藝場）單元規劃區域大概位置
功能定位：
以南寧東站商務中心為依託，集現代商貿、商務服務、生態居住為一體的“高鐵商務拓展區，生態宜居生活圈”。
發展規模：
規劃認可規模約2.2萬人，建設用地規模為176.0公頃（摺合2640畝，約176.0萬平方米）。
空間結構：
規劃空間佈局結構為“兩心，兩軸，一帶，四組團”。
“
兩心”：商貿服務中心，規劃片區北部，承接高鐵服務功能，以商業商務為主要功能的片區中心；文化休閒中心，以周學嶺公園為核心，休閒、文化為主要功能的片區中心。“兩軸”：即橫貫東西的城市發展軸，依託佛子嶺路東西向幹道，延續城市東進的發展方向，縱貫南北的空間景觀軸，串聯南北兩個中心，統領規劃區的空間格局。
“一帶”：生態綠帶，分隔生活服務功能與交通設施的生態綠帶。
“四組團”：規劃片區中心的公共服務組團，以商業金融、綜合服務為主要功能；兩個宜居社區組團，以居住為主要功能；交通設施組團，主要包括屯裡動車所與地鐵車輛段。
土地使用規劃
規劃總用地260.1公頃，其中建設用地216.7公頃，佔總的83.33%；非建設用地43.4公頃，站16.67%。
規劃區內建設用地包括城鄉居民點建設用地、區域交通設施用地、特殊用地。其中，城鄉居民點建設用地規劃居住用地550.5畝、公共管理與公共服務設施用地213畝、商業服務業設施用地180畝、道路與交通設施1186.5畝、公用設施用地1.5畝、綠地與廣場415.5畝，以及兼容用地91.5畝（居住為主的商業混合用地佔76.5畝，居住為主的商務混合用地佔15畝）。
規劃總居住建築面積為71.9萬平方米，規劃居住人口為2.2萬人，人均居住用地面積26.7平米/人，人均住宅面積為35.0平方米/人。
居住用地總體佈局是：規劃東、西兩個居住片區，其中西片區規劃4個居住用地地塊、2個居住商業混合用地地塊和1個居住商務混合用地地塊，居住建築面積為46.2萬平方米，規劃居住人口約為1.3萬人；東片區規劃4個居住用地地塊，居住建築面積為25.7萬平方米，規劃居住人口約為0.9萬人。
此外，規劃拆遷安置用地為3.3萬平方米，位於松柏路西側與佛子嶺路南側的居住用滴滴快，規劃安置房建面6.6萬平米，可滿足規劃區全部拆遷人口的安置問題。
公共服務設施規劃
【1】管理服務設施（社區委員會3處、社區服務中心2處、社區警務室2處和11物業管理用房）；
【2】教育設施（12班幼兒園3所、30班小學2所、30班中學1所）；
【3】醫療衛生設施（社區衛生服務中心1所、衛生服務站2所）；
【4】文化設施（文化活動中心1處、文化活動站2處）；
【5】體育設施（社區居民健身設施2處）；
【6】社會福利設施（社區養老服務中心1處）；
【7】商業服務設施（社區菜市場1處）。
道路交通規劃
對外聯繫通道：
東西向——鳳嶺北路向東延伸與南寧市規劃高速環路鏈接，向西可連接老城中心和西部組團；雲景路、佛子嶺路向西重點聯繫南寧東站、鳳嶺北片區和埌東片區等。
南北向——現狀環城高速未來將改成城市快速路，向北可聯繫北部三塘等組團，向南聯繫仙葫、五象龍崗、蒲廟等組團。
道路系統結構和立交規劃：
“四橫三縱”路網：環城高速、鳳嶺北路、雲景路、佛子嶺路、屯裡西路、松柏路、丘屋路。
規劃立交：3處互通式立交，包括環城高速與鳳嶺北路交叉口、環城高速與雲景路交叉口、鳳嶺北路與松柏路交叉口。其他道路交叉口均採用平面交叉形式。
此外，公共交通、慢行系統、停車場、加油站均有規劃。同時規劃建設一個山體公園——周學嶺山體公園。
城市設計引導
天際線與制高點：
規劃建築高度分為5個層次控制，分別為：
H>100且≤120米；
H>80且≤100米；
H>60且≤80米；
H>24且≤60米；
H≤24米。
具體控制規定以規劃控制圖示為準。
重點界面引導：
規劃單元內主要對佛子嶺路和屯裡西路的道路界面進行引導，規劃結合兩條道路交匯處設置片區標誌建築。
建築控制引導：
建築整體風格體現現代都市風格，以冷灰色系、藍灰色為主，褐色、暗紅色為輔助色，營造溫馨典雅，時尚別緻的色彩氛圍。
▲2018年5月航拍火車東站-高坡嶺片區（來源@南寧高樓迷）
南寧外東環新板塊的控規，你覺得如何呢？
文末評論區交給你。
圖文來源：南寧規劃局官網公示信息，微博@南寧高樓迷；以及CRIC數據圖表等。 文/易居（中國）企業集團分析師 黃錦良
閱讀更多 哈樓良哥 的文章
