李老伯為改善晚年居住條件，於2015年10月與某房地產開發公司（下稱“開發公司”）簽訂《委託建房協議》約定：李老伯付完房款後，開發公司在2017年1月30日前交房。收房時，該房需有規劃驗收合格證和由有資質的房屋測繪機構出具的商品房面積實測報告書。逾期交房與逾期接收的，應向對方按購房款的萬分之三支付違約金。
2017年1月，開發公司電話通知李老伯收房。李老伯辦理入住手續時卻發現，小區街路綠化、道路鋪設遠未達到標準，當得知還沒有取得商品房（質量）驗收合格證時，李老伯拒絕入住。當年10月21日，見其他購房者陸續辦理完入住手續搬進了新房，李老伯才要求辦理入住手續。但令李老伯沒想到的是，開發公司要求李老伯先交納萬分之三的違約金。李老伯一氣之下將開發公司告上法庭。請求判令被告開發公司交付房屋並按已經交納購房款的萬分之三支付違約金。法院查明，直到李老伯要求入住的前幾日，開發公司才取得商品房（質量）驗收合格證。對此，開發公司辯稱，雙方簽訂的《委託建房協議》約定入住的條件已經成就，至於小區綠化、道路鋪設未最後完工，不屬於協議約定的條件，不影響購房人實際居住。
法院審理認為，雖然雙方並未將小區綠化、道路達到使用條件作為交房條件，但我國相關法律和行政法規已明確，房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格並在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。本案被告直至原告主張權益時方完成竣工驗收備案，故在2017年1月30日前要求原告辦理入住，原告有權拒絕。又因被告構成逾期交付，應按約定標準計付違約金，遂判決被告開發公司按萬分之三標準向李老伯支付逾期交房違約金。
根據我國城市房地產管理法第27條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第17條第1款規定：“房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格後，方可交付使用。”可見，商品房交付使用的法定條件是工程質量竣工驗收合格，屬於法律的強制性規定。即使雙方未在協議里約定，對購房者而言，只要未達到該法定條件的，就可拒絕收房，由此產生的法律後果由開發商承擔。另根據《商品房銷售管理辦法》第30條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”據此，李老伯有權要求開發公司承擔相應的違約責任。
檢察日報
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