房屋滲漏現象普遍，其常因各方相互推諉或房屋已過保修期等問題而長期得不到解決。房屋滲漏問題，小則煩擾百姓生活、影響鄰里和諧，大則關乎建築安全。悅居防水服務平臺與北京市建築工程研究院建設工程質量司法鑑定中心及其他相關機構合作，精選真實案例，剖析民用建築滲漏糾紛案件司法鑑定中的關鍵點。
程某於2009年3月與某房地產公司簽訂了《商品房現房買賣合同》，購買位於北京市某小區601室房屋，並於2010年拿房。2012年，程某發現樓上存在漏水現象，便向物業反映。物業將漏水情況告知樓上701室業主張某後，張某配合物業檢查，刨開衛生間地面，但最終未能查找到漏水點。之後物業要求701室張某將供水閥門關閉、停止用水，持續觀察兩個月後樓下未再發生漏水現象，於是張某又將供水閥門打開，正常用水。不久，樓下601室再次出現漏水現象。程某再次找樓上張某、房地產公司和物業公司溝通，但遇到了種種阻礙。
701室業主張某稱自己曾協助物業查找漏水點，並將地面刨開，後來又重新做了防水，已經充分盡了義務，現已將房屋出租，不方便再配合其他工作。漏水可能是排水管道有缺陷導致，且樓下將原有衛生間改造為書房，改造過程也可能對排水系統造成影響，因此相關損失與自己無關。
房地產公司和物業公司認為：房屋均已通過竣工驗收和分戶驗收，質量合格，房屋滲漏是因樓上701室裝修不當導致的，701室業主張某應承擔相關責任。且張某後來不願配合物業進一步查找漏水點，導致滲漏問題加重，這部分責任也應由其承擔。
無奈之下，程某將房地產公司、物業公司和701室業主張某訴至法院，請求：1、判令房地產公司、物業公司和張某立即對漏水問題進行維修，停止對其房屋繼續侵害；2、房地產公司、物業公司和張某支付其房屋受損部位重新裝修所需的費用。
司法鑑定
案件審理過程中，因各方對於房屋漏水原因無法達成共識，因此法院委託北京市建築工程研究院建設工程質量司法鑑定中心對房屋漏水原因（防水問題或排水管道問題）進行鑑定。
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鑑定中心受理鑑定委託後對涉案房屋進行了現場勘驗，勘驗時發現601室房屋頂板存在滲漏水痕跡，飾面層存在起鼓、開裂現象。滲漏處為乾燥狀態，採用紅外熱像儀觀測，未發現漏水位置與周邊位置存在明顯溫度差。現場將樓上701室衛生間地漏封堵，進行蓄水試驗，2小時後採用紅外熱像儀觀測樓下頂板滲漏痕跡處，發現與周邊頂板存在明顯溫度差。對頂板進行剔鑿，可見混凝土層潮溼。3個月後，鑑定中心對涉案房屋進行二次勘驗，勘驗時可見原滲漏位置為乾燥狀態，對樓上衛生間地漏和洗手池排水管進行排水試驗，2小時後，樓下房屋頂板為乾燥狀態。綜上，鑑定中心給出鑑定意見：樓下房屋頂板滲漏是由樓上701室衛生間防水存在缺陷導致。
►►►►鑑定中心給出鑑定意見：樓下房屋頂板滲漏是由樓上701室衛生間防水存在缺陷導致。
法院判決
根據鑑定中心的鑑定意見及原被告各方提交的相關證據，法院認為：701室房屋收房時經過了各項驗收，此後701室業主在裝修時，對衛生間重新做了防水。2012年601室初次出現漏水，物業公司和701室業主對滲漏點及原因進行了查找及處理，縱觀處理方法的相關記載，衛生間部分的修復、刨開後是否重做防水未有證據予以證明，且地面破損檢查工作未在衛生間內全面進行（淋浴處的地面和洗手盆下的地面未鑿開）。 2013年，601室再次出現漏水。雖漏水時房屋尚在質保期，但不能證明系房屋原有質量問題導致的滲漏。鑑定意見表明樓下房屋滲漏是因樓上防水層存在缺陷導致，而防水缺陷應系701室業主未盡到防水質量保障責任所致，因此該缺陷導致樓下房屋漏水而產生的損失，應由701室業主承擔。
程某要求房地產公司承擔責任，無事實依據，予以駁回；要求物業公司承擔責任，該物業公司僅有協助義務，現其無證據證明物業公司存在怠於提供物業服務的情況，其訴請予以駁回。張某關於程某將衛生間改作書房，故應對損失自行承擔的主張，依據現有證據無法證明程某改造的行為與其房屋漏水之間存在因果關係，故對該項抗辯，法院不予採信。
最終，法院判決如下：701室業主張某對其房屋的防水工程依照鑑定機構出具的修復方案進行重新施工至不再漏水；賠償601室業主程某裝修損失3萬元。
作者單位：北京市建築工程研究院建設工程質量司法鑑定中心
聯繫方式：010-68270675（該號只對司法服務，不對個人服務）
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