當前杭州土地市場到底是真降溫還是假降溫？大降溫還是小降溫？這個問題姑且不去爭論，我們先來分析下房企在做拿地決策之時在擔心什麼。
讀懂了這些擔心，你就明白為什麼現在杭州拍地會是這副樣子。
·原因之一·
政府限價讓房企有虧本之虞
房地產是資金密集型行業，就是它試錯的成本會比較高。賺幾個億可能需要一堆項目，虧幾個億有時候只需要一個。
在一手住宅限價的大背景下，大多數房企沒有信心應對可能出現的狀況。
比如，遲遲批不到想賣的價格，繼續摒著不賣意味著更高的資金成本、更慢的週轉率。假如摒到一個更高的備案價是可以嘗試，可是上海已經告訴我們，說不定會越摒越低。
再比如，政府批的備案價遠遠不到預期利潤率，甚至低於內部測算的成本價。小房企虧不起，民企不捨得虧，央企國企更不能虧，在企業內部的考核裡會碰到巨大問題。
有些城市出現過「競地價限房價」的拍地政策，現在看來，這樣的政策對房企來講反而是好事，無非是少賺一點。而限價，意味著太多的不確定性。有虧本之虞，膽子大的才敢挑戰，穩健謹慎的就只能縮手暫時不去拍地了。
·原因之二·
金融去槓桿進入深水區
為了做大規模，一部分房企必然有賴於高負債、高槓杆、高週轉。行情好時，槓桿不用足，感覺就對不住自己。
對照一下十幾年前，那時候談房地產的槓桿，十個瓶子九個蓋就已經不是穩健型企業了。現在呢？十個瓶子九個蓋的企業恐怕是會被「嘲笑」的，部分企業甚至是十個瓶子一個蓋。對，一個蓋。
而這一輪調控，降低槓桿率是基本思路。
從2017年的四季度開始，金融去槓桿的成果到現在可以說顯性化了。房企的融資成本，從去年四季度開始快速上升，目前只有極少部分的大型房企融資成本還能控制在5%左右，信用評級不夠高企業的從6%-9%不等，9%-15%都還有好多人搶著要，而大部分中小型房企幾乎連談融資的機會都沒有。
銀行設置的貸款門檻每個月都在變化，融資渠道全面收窄。
·原因之三·
當前階段是房企償債高峰期
還是資金的問題。
2015年是鼓勵去庫存的，資金很寬鬆，房企當然就猛發債。一轉眼差不多三年了，當時發的債剛好集中到期。所以，當前階段恰好是多數房企的償債高峰期。已經不止一家企業出現還不上永續債的情況，眼看著利率越壘越高。
做生意是要本錢的，借的錢也是要還的。而與此同時，目前對於房企發債的審核卻逐步趨嚴，對資金用途的監管力度也在加強。
也就是說，它們面臨的共同情況是，一邊沒地方去融資，一邊還要籌錢去還債。
·原因之四·
公證搖號影響資金回籠
公證搖號前，大量樓盤是可以挑客戶的，於是比較好賣的樓盤，都出現了要求一次性付款這樣的前提條件。這對房企的回款來說，實在太棒了，一天就能收進現金幾個億。
更有人戲稱，杭州的樓盤就是他們公司的「提款機」。要是其他城市拍了塊地要付款，拿杭州的某個樓盤去申領預售證就行了。因為，在限價的控制下，多的是一次性付款的客戶啊。
公證搖號後，「提款機」功能消失了。開發商們被要求不得拒絕購房者使用貸款，包括公積金貸款。商業貸款還好一點，跟銀行關係好，說不定放款還能快一點；如果是公積金貸款的話，放貸起碼要到工程主體結頂後，回款週期被嚴重拉長。
·原因之五·
合作開發模式影響資金使用效率
這兩年，房企與房企間的合作越來越頻繁，這對擴大規模、沖銷售金額來說一定是件好事。頻繁到要找出一個項目是某家房企完全獨資的，都不太找得到。
合作開發帶來的好處很多，可是弊端也在體現。各家公司的處境不一樣，機制不一樣，資金使用效率不一樣。每個樓盤的銷售金額都是要進監管賬戶的，合作之後，不光政府監管，合作公司也要監管。
誰也不敢坦然地按股權比例去抽調合作項目的監管資金。因為，萬一哪個合作伙伴資金鍊緊張，影響到項目交房，那就麻煩了。所以，乾脆大家都不要去拿，讓銷售款安靜地躺在監管賬戶上。
整個開發過程中，要取回本金相對容易，而要取得增值部分的收益可不容易。開發一個樓盤的週期基本要三年以上，利潤清算都要到樓盤交付，合作一小部分樓盤沒問題，大部分樓盤都是合作模式的話，沉澱在各個項目公司賬戶上的錢可不少。
這樣一來，房企的資金利用效率大大打了折扣。
·原因之六·
複雜的土地出讓條件限制了想象力
房地產行業有一個名詞叫「高低配」，把部分樓幢拔高，部分樓幢降低。拔高的部分基本按保本來定價，利潤都在那些低層房子裡——因為政府會給洋房排屋別墅批更高的單價。
沒有人願意做虧本的生意。願意高地價去拿地，花這麼大的成本，都經過周密的測算的。多層電梯洋房、疊排、排屋，通常能拿到比高層高很多的備案價。只要能規劃出一部分的低密度產品，地價就顯得沒那麼難以承受了。
而現在的土地出讓條件，複雜多了。有些土地是限高的，地塊規模不夠大的話，「高低配」就很困難了。有些土地是既限高又限低，比如框定了總層高是40-60米，那就不可能做低密度的房子來抬高利潤率。
對土地的商業部分，也是規劃得越來越詳細，需要自持多少年或不能分割成小面積等等之類。
這樣的先決條件下，想象力徹底被熄滅。
·地價與房價，並不一定成關聯·
看明白這六個原因，我們大致能判斷土地市場的趨勢。儘管杭州仍在此起彼伏的狀態，只要這六個原因不變化，大範圍降溫是遲早的。
該降一些溫，表面降溫也是好事。
整個七、八月份的樓市傳統淡季裡，杭州有大量的土地要出讓，這對供應量來說是好事，畢竟現在的杭州還是缺房子的。現在拍也是好事，至少這六個方面現在還看不到變化，地價不至於太高。
只是，如果這個六個方面一旦發生變化了，我們又要重新來審視土地市場。
至於大家更關心的地價與房價間的傳導——假設地價降溫了，那麼房價會不會也降一降呢？現在情況真的有點特殊。這個問題還是下回再分解吧。
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