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灣區這個概念對於整個深圳
會有怎麼樣的影響呢？
對於城市中心的變化，大家知道深圳在過去30年發展的歷史中，非常重要的發展邏輯是由東向西發展，最早的發展區是羅湖，羅湖到福田到南山，是非常清晰的東西脈絡變化。
在新的發展變化，我認為在東西的橫軸上加上南北方向的變化。
大家可以看到，近期包括整個核心西線是從蛇口往上到前海，再到寶安，再到機場，再到目前的大空港街區，這是典型的南北軸線。這裡面一個全新的概念就是，全世界所有的灣區都是以海洋來作為它發展的核心。
第一個觀點，深圳的城市中心會分化，分化的結果是進一步向城市西面來遷移，南山、寶安，以及現在所處的空港片區，在未來的城市中心會成為越來越重要的地位。
這裡所說的分化不是說原來的東部地區會消失或弱化，
可能是全面強的概念，而城市中心的重要脈絡會在西部這個片區。第二，灣區概念之後，整個城市的邊界會越來越模糊化。未來考慮灣區內的片區，不要以單一的行政化來考慮它的意義和價值。
如果整個灣區發展的重心是以珠江口沿線，深圳的中心是以西部來定義的話，未來靠近西部的鄰深片區，包括長安、虎門片區，它的價值意義會超過現在東莞的片區。
這個片區距離灣區的中心距離有多近，住在這裡方不方便，有什麼樣的城市配套，這種邊界的概念未來會變得不太重要，行政的概念不太重要，而是要看這個片區的位置和配套，以及擁有的資源。
還有一個觀點，對城市內部物業的類型和價值會帶來重新的重整和變化。經常有人問我，深圳現在的房子已經這麼貴了，未來有什麼幻想或設想的場景。
對於深圳而言，最可以對標的就是我們臨近的香港，為什麼是香港？因為香港跟深圳在發展產業、人口結構方面有很多相似形。
到今天而言，我們去設想未來深圳的發展預期，有兩類物業我認為是非常重要的，一類是綜合體的物業，另一類是軌道交通物業。
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對於大空港
大家需要重新思考
大空港片區簡單來說就是機場這一片，加上機場北部這一片，具體的覆蓋範圍是沙井、福海、福永跟航城四個街道，不是全部片區處於大空港，是靠近海邊一半的範圍內。
這個片區有兩個關鍵詞，一個是政府的規劃提到“兩河兩代一河區的概念”，會展核心區、空港核心區，這兩個核心區各有一個關鍵的核心要素，機場核心區就是機場。
我們現在使用的機場是2013年啟用的，規劃是5000萬人次，去年已經達到4561萬人次，一個新建的機場啟用四年人次就爆棚了，說明深圳對國內人流輸送比預想的還要進行爆發。
還有一個概念就是北部的會展中心，國內最大的會展中心在上海，大概是42萬平方米。全球最大的會展中心在德國，大概是50萬。深圳在建的展中心是46萬平方米的建築面積，建成啟用之後是中國最大，世界第二大的會展中心。
這個會展中心的背後意味著什麼？大家可以回想一下福田的會展中心。當時這個會展中心啟用的時候，也是覺得周邊沒有現在這麼發達，大家對於會展業的認識沒有這麼認可。
但是今天為止，深圳會展中心的展位基本上一位難求，常年在這裡舉辦的各種各樣的會展幾百次、上千次，每年因會展而來深圳出差展示的人口也是一個龐大的數量。
大家不要小看會展業，會展業幾乎是所有產業初期發展的出口，包括騰訊，當時馬化騰的救命資金就是在高交會會展上找到的，會展不是單一的會展業，背後凝聚了電子、通信、文化、創意所有產業。一個如此大的會展中心，未來對於周邊的帶動作用，大家可以預見。
另外一個要素，107國道，目前門口的107國道，目前已經運營了很多年，因為是國道級的建制，對於通行的數字，貨車都是根據以前的規劃和標準區建設的。107市政化改造的工程已經列入政府規劃當中，107會進行很大的變化，對標的就是深南大道。
把這幾個要素重新的組合在一起看，大空港片區在現階段有一個靠海的因素，還有深圳流量非常爆棚的機場，有未來的會展中心，而且還有一條未來的深南大道。市場判斷物業常常沒有考慮時間的重大意義和價值，常常看現狀和忘了片區未來的發展方向。
以空港這樣的資源要素，我認為近期可以對標的是寶安中心區，園區可以對標的是深圳灣。在海洋要素、會展中心要素、巨大的流量，整個大空港片區在可預見的將來，它會成為深圳一個城市新中心的概念要素會非常強化。
城市更新
是城市功能提升與再造的 系統工程
也是消除安全隱患、治理城市頑疾的 民生工程
還是盤活土地資源、促進產業轉型的 治理工程
為提升寶安區域經濟競爭力
拓展新型產業發展空間
探索工業園區更新統籌的方法和路徑
打造具有示範效應和引領作用的產城升級項目
經過對新橋東片區產業及物業現狀多次調研
區委區政府研究決定
劃設新橋東片區2.3平方公里開展城市更新
進行產業佈局
新橋東片區重點產業更新項目
區域位置
新橋東片區位於新橋街道中部偏南，片區範圍主要隸屬新橋街道，南部部分區域涉及福永街道。片區位於廣深科技創新走廊（深圳段）北部，緊鄰深圳西中心，片區毗鄰火山公園和鳳凰山森林公園，自然環境資源條件較好。
規劃範圍
規劃範圍由莊村路、甘霖路、廣深高速、上南東路、生態控制線圍合而成，合計用地面積約2.3平方公里，整體呈南北向的狹長形狀。片區主要涉及康大工業區及周邊城市更新片區和
洪田工業區及周邊城市更新片區兩個正在編制的城市更新片區統籌規劃。
優化調整更新路徑
片區總面積231.84公頃
重點更新單元152.97公頃
綜合整治單元30.62公頃
土地整備單元7.18公頃
其他（現狀保留）34.26公頃
已申報更新單元6.81公頃(康大）
更新願景
◆ 規劃建設後，新橋東片區將釋放數百萬平方米量級的產業空間，成為落實市委精神的寶安表達；
◆ 重構內部路網體系，增設道路交通設施，強化對外交通聯繫；
◆ 以科技、創新為元素，結合水系、綠地，打造公共廊道串聯整個片區，創造舒適宜人的生活、辦公環境品質；
◆ 以服務產業為核心，按高端、中端、基礎三個層次需求配置服務設施，設置創新工坊、科技館，會議中心等設施，設立上市孵化、創新產業鏈服務、產研交互等產業服務平臺。
新橋東片區將徹底改變目前的現狀
真正成為重點產業集聚、生態環境優美
交通便利“三生”融合的
國際化、現代化新城區
四大價值大幅提升
◆ 環境質量的提升。充分發揮區域依山傍水的天然優勢，形成新橋東綠色生態圈，成為一片清新怡人的休閒氧吧。
◆ 交通通達性的提升。內外交通體系的重構，形成新橋東便捷交通圈，為社區帶來更加便利的生活和工作條件。
◆ 物業價值的提升。大批高新企業和大規模企業的入駐，形成新橋東國際商業圈，提升了區域租金水平，提高了物業價值，同時創造了更多的商業機會。
新橋順利通過項目股東大會意願表決
為推進新橋東片區城市更新項目，新橋街道指導黃埔、洪田股份公司分別於6月23日上午9:30和下午2:30，在股份合作公司辦公樓會議室召開股東代表大會，對更新意願進行表決。
黃埔、洪田股份公司新橋東片區重點產業更新項目意願表決股東大會以到場表決人員100%通過的完美結果，順利完成項目更新計劃申報前置手續。
△ 城市更新流程
據瞭解，目前黃埔（洪田）周邊存在“三難”。
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一是出行難。交通方面，無大路，正規道路少，斷頭路多，微循環不暢通，被廣深高速分割，依靠上南東路和單向涵洞解決，且上南東路為斷頭路，交通不便。嚴重影響片區居民出行和工廠企業發展；
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二是讀書難。教育方面，公辦學校少，無九年一貫制學校，學位嚴重緊張；
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項目規劃建設前
該片區存在廠房容積率小
土地利用不足、產業低端、汙染大等問題
不論是股民的收益還是居民的健康
都會受到較大影響
通過該項目的開發
引進一批科技含量高、成長性強的企業
同時加大生態環境建設
股民集體收益將會有較大提高
居民生活與工作環境將進一步改善
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